房地产市场研究与产品定位报告本报告的核心观点：1.当前东山的投资环境较好，旅游市场面临着较大利好，发展旅游地产具有良好的前景；2.本案可以作为马銮湾具有地标性质的社区，为提高东山的旅游配套做出贡献；3.目前东山商品住宅市场面临难得的机会，应当把握机会，加快开发进度；4.土地市场会随着东山大势利好逐步上涨，但是也不能忽视未来存在的一系列风险；5.经过测算，本案自行开发的投资利润率在25%以上，净利润为1.4亿元；6.经测算，本案整体转让每亩价格为240万元（此时受让方无利润），此最终结论：时利润总额约为1.9亿，比自行开发高，但是实现难度较大。自行开发和作为储备用地从财务上差别不会很大，但是风险和机会并存，最终决策取决于集团公司战略。目录区域价值解读基地素质评析?东山县在海西?城市结构与经济概况房地产市场分析?区域规划及前景消费者需求分析?小结产品策略研究投资开发评估东山县将走向何处？东山县：介于两大特区之间，受两大经济圈辐射，地理优势明显，目前有沈海高速对外连接，与云霄、诏安联系频繁?东山县距离各区县的直线距离：漳州：117公里厦门：131公里（直线）云霄：42公里潮州：87公里汕头：89公里?目前东山县对外连接的主要道路是沈海高速?东山岛地处福建省南端，东临台湾海峡，位于厦门和汕头两大经济特区之间，受到海西经济圈和珠三角经济圈的双重辐射。预计2012年开通的沿海高铁将东山纳入大都市圈，未来利好明显常山站约25公里上海—杭州—宁波—台州—温州—宁德—福州—莆田—泉州—厦门—漳州—汕头—汕尾—深圳本案?沿海大通道正在加紧建设之中，届时东山县到厦门仅1.5小时，到漳州仅1小时，到汕头也仅仅1小时，城市联系迅速紧密；?本案距离动车站常山站仅仅25公里，未来利好明显；?据报告，预计2012年左右厦深高铁可建成开通。两个建成镇区呈现哑铃分布——铜陵镇与西埔镇??1西埔镇发展时间虽短，但作为新的县政府所在地，配套发展迅速，目前已经建设成为东山县各行政机关单位的汇集地。也是“海魁”等东山龙头企业的汇集地。?2?区?东山海魁集团?国家经济技术开发区?发?1?开?本案?济??2铜陵镇为东山县发祥地，老城区所?经在，是东山县的经济文化中心。主要产业包括旅游、水产品、船舶制造、渔业服务等。建成的重要船舶码头均位于铜陵。?游?旅旅游资源开发的成熟度由北向南沿海岸线递减??3马銮湾为东山县开发最早的景区，以沙滩浴场，海滨度假为旅游特色。周期短线旅游客群一定程度促进了该区域的相对成?风动石熟，但近20年的发展未能达到比其预想更高的规模和知名度。目前该区域也成为国家帆船帆板队的训练基地。?区?5??发3?马銮湾?开?东门屿?4?济?本??4金銮湾的开发停滞多年，目前只有部分已出让未动工的荒地，仅以原生态的海?经案鲜等吸引部分散客。仍然是个体水产养殖户集中地。?乌礁湾?游?6??5东门屿、风动石、关帝庙等东山主要风景旅游名胜集中区，是东山县旅游经济?旅的支柱区域。??6乌礁湾目前仍然为原始植被和黄地。政府尚没有精力和财力将开发力度转移到这一区域。本案所处区域重点项目停滞或荒废，缺乏启动范例，尚未形成成熟的市场氛围??7百亿新城为1994年香港太平洋企业有限公司与国内外的一些大财团和金融机构共同投资百亿人民币，计划10年内在此兴建具有高尔夫球场、海滨浴场、大型游艇、旅游俱乐部、跑马场、小型赛车场、高级酒店、豪华别墅区?区等10多种娱乐项目的豪华旅游都会。可?发是在遭遇当年房地产市场波动和工程质?7?量等问题，该区域已经荒废多年，政府?开本案有意重新对外拍卖。?8??十多年前现状?济?经?中信二期地块?游??8中信二期用地是东山县近期政府出让为数不多的千亩地块，倍受重视。其规划为类似海南博螯论坛的海峡论坛。?旅只是迟迟未见中信的实际开发举措，目前仍然停留在方案论证阶段。中信作为政治背景很强的企业，对于该地块的开发持谨慎度势态度。东山县域经济发展稳步前进，但仍低于全省平均水平，有限的经济规模使其集聚辐射能力相对较弱经济指标2007年东山县同比增长2007年全省平均?人口规模与结构——2007年末东山县总人口达到20.47万人，同比2006年仅增长6‰，其城市化水平52.4%3%48.7%中非农业人口为10.73万人，城镇化水平达到GDP44.3亿元14.7%——52.4%，高于同年全省48.7%的平均水平；人均GDP20861元15%25424?地区生产总值——2007年东山县GDP达到城镇居民人均44.314.7%GDP996612.8%15505亿元，同比增长；人均为可支配收入20861元（约合2922美元），同比增长城镇居民消费77637.6%1105515%，但仍然低于福建省25424（3561美性支出元）的平均水平；城镇恩格尔系数47.614%38.9?产业结构——2007年东山县三次产业构成为35.5:34.8:29.7，整体上看产业结构升级缓慢，农民人均纯收入622610.9%5467以农业为主导，工业和第三产业发展滞后的结农民消费性支出40778.4%4053构性矛盾依然突出，特别是工业化进程缓慢直接阻碍了区域人口与经济集聚辐射能力的进一农村恩格尔系数53.97%46.1步提升。?居民生活水平——2007年东山县城镇居民人均可支配收入为9966元，同比增长12.8%，消费性支出为7763元，同比增长7.6%；而农民人均纯收入为6226元，同比增长10.9%，消费性支出为4077元，同比增长8.4%，总体上看，城乡居民生活水平稳步提升，但与全省平均水平仍有不小的差距。东山县隐忧：对台特殊区位下，军事对抗从未被忽视，对经济发展产生无法估量的隐性影响?解放军防御工事?军事地位的重要性潜移默化影响着整个区域由于东山岛特殊的地理位置，其俨然是全国对台军事战略的前沿，而对于前线的战略发展自古都有其矛盾性。取决于对台政策的方向，战时，东山岛作为南中国海重要的军事地位高于一切。?军事地位从未因旅游业的蓬勃而被忽视如今东山岛虽然以旅游休闲度假著称。可是其对台的军事地位从未受到忽视，岛上常驻陆军8~10万人，修建大量军事设施。?东山岛军演?2004年军演期间游客依然如织PX项目所带来的负面心理影响远远超出其实际污点，可能会对当地经济产生隐性影响?PX项目在东山受到严重抗议PX项目因厦门游行而成为“过街游鼠”，东山也不可否认的“草木皆兵”，2008年2月29日，东山发生连续三天的大规模游行事件。更使得民众对PX项目的感官更加恶劣。其对置业客群心理所产生的影响，势必已经在?PX项目所在地古雷岛一定程度上加大了本案未来推广的难?度。PX设在古雷半岛，当地有补偿金，?约20km但东山却没有任何补偿?本案?我们不要PX?只要东山的旅游业和水产业东山县产业链正处转型期，未来旅游业和新兴工业将成为拉动经济增长的两辆马车，而旅游业的发展更加具有竞争力?目前东山岛的支柱产业仍以捕捞、养殖、水产品加工等渔业相关产业为主，其对经济增长的贡献作用最大；?随着港口、矿产等优势资源的开发，东山岛正大力将港口业、能源业和非金属采掘加工业列入拉动经济增长的新兴工业；?东山岛已将旅游业定位为主力发展产业，通过整合塑造旅游资源和旅游产品，积极构建国际性旅游海岛；?渔业：?捕捞?养殖?对现状经济起到支撑?水产品加工作用的产业?渔需品制造?海洋产业?港口工业:?物流?造船?海运?拥有资源优势?风电产业?能源产业?正在大力发展的产业?硅砂?非金属矿产采?盐业掘加工业?拥有资源优势??有潜力的产业旅游业小结：?东山县在海西?城市结构与经济概况东山县将走向何处？?区域规划及前景?小结大力发展旅游业，建设国际旅游岛是东山县未来发展的目标！良好的自然资新型产业源长期积累需要较长丰富的的产业基未来的的培养期人文遗础交通利产好传统产业增长较难目录区域价值解读基地素质评析房地产市场分析?配套和交通消费者需求分析?周边产业和氛围?地块现状产品策略研究?开发指标?基地素质分析投资开发评估我们能为东山做什么？本案位于风景秀美的马銮湾畔，周边道路通畅，坐拥数公里优质白沙滩，相比金銮湾砂质和气候都更胜一筹；周边酒店林立，旅游度假氛围初具规模?马銮湾是国家4A级景区，是南中国首屈一指的优质海滨浴场，每年5-10月风平浪静，前来旅游的人异常火扬波酒店金沙大酒店爆；金殿大酒店?游客以福建本地的居多，来西铜公路自于厦门、漳州、诏安、云霄等地，而广东汕头等地的游客也占据相当一部分比例；环岛路?在项目周边已经建成金沙大酒店、金殿大酒店、漳州财百亿新城税培训中心等旅游度假设施，由于年代久远，档次不高，设备陈旧，已经不能满足日益提高的旅游度假需求。当地旅游资源“留不住人”，缺少“过夜经济”，其主要原因是：相关配套不完善，缺乏良好的居住度假社区，因此，丰富项目的配套显得尤为重要东山县人均旅游消费远远低于厦门：地区年份旅游人数（万人）旅游收入（亿元）人均旅游消费（元）200688.73.33722007102.63.76366东山20081184.2736220091334.83363厦门20092524.85325.431289旅游景点安排——以厦门为例?08：00?厦门出发?抵?达东山-风动石/关帝庙景区?10：00为什么不“旺季旅馆爆满，旅客没有地方住”……?12：00?海鲜住在东山“现在的酒店都是老酒店，很不方便”…?？?14：00东门屿…?18：00?返程厦门“很多海鲜餐厅都在室外，太冷”……“冬天不知道可以来干什么”……事例1：海鲜等东山特色餐饮对游客具有较强的吸引力，大排档、海景餐厅需求强烈，但是当前项目周边餐饮服务还处于原生态状况，10月之后基本停止服务餐饮