泰达·上青城项目商业部分概念规划方案成都嘉宝商业物业经营管理有限公司二0一一年三月【目录】【第一部分】项目的认识和观点【第二部分】项目商业概念规划【第三部分】项目其他建议【第四部分】合作建议【第五部分】蓝光商业简介第2页一、项目的认识和观点1、区位概述?旅游名胜区优势突出?世界文化双遗保护区?中国优秀旅游城市?中国历史文化名城?国家级生态示范区?中国人居环境范例奖?天然氧吧、长寿之乡?青城山位于成都平原西北方向都江堰市境内，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都56公里，经高速路25分钟可到达成都。全市幅员面积1208平方公里，人口约60万，城市人口约20万，建成区面积20余平方公里。第3页一、项目的认识和观点2、区域交通线黄?1121道路网络交通便利?一条成青快速通道九都江堰沙?一条成灌高速动脉西?2两条城际主要公路13线国成?一条城际快铁轨道灌道成高青城速青共同构成项目区域便捷上青城高郫县成的交通动线网络。青铁快速温江成都机场第4页一、项目的认识和观点3、区域概况(一)?都江堰城市区域属性?都江堰旅游发展优势定位是岷江都江堰水文化；?青城山旅游发展定位是自然人文风光与中国式养生之源。?城市规划作为世界文化遗产，都江堰-青城山的景观风貌与城市都继承“山、水、田、林、堰、城”的自然人文遗产，以山为依衬，以水为脉络，以田为基底，以路为骨架，形成“山城共融、五河十岸、两环三轴、一城三片”的总体城市设计框架，突出“显山、亮水、秀城、融绿”的整体景观风貌效果。打造国际化浪漫的“山水田园风光”的都江堰，形成“全域都江堰旅游城市”第5页一、项目的认识和观点3、区域概况(二)?资源优势突出、中国青城碧水青城假日青城高端住宅密集、四季青城青城雅舍中铁二局365宅院青城庄园香颂湖产业经济带动青城阳光上善栖项目广居民生碧水青城?东软青城山凭借优越的山水天下青城汇成翠朗园蜀秀青城自然资源、人文资源、气青城皓庭青城山水置信候资源、旅游资源等优势，为众多开发商所青睐，周边形成高端住宅居住群、产业经济发展群、旅游资高山流水源发展群等功能区。年游新丽江客量近1000万人次。青城高尔夫山庄力讯项目锦绣青城第6页一、项目的认识和观点3、区域概况(三)?商业配套滞后、季节效应明显、假日经济明显?近年来掀起青城山地产开发热，各类度假酒店、小憩公寓、度假别墅开发如火如荼。但从整体来看区域商业呈现明显的滞后性，很难满足游客消费和留客作用；夏秋和春冬、平常和假日效应十分明显。第7页一、项目的认识和观点4、文化梳理(一)?自然风光青城天下幽山青水绿风光绮?奇峰叠嶂、幽谷深潭、古洞苍岩纵横其间山上林木茂盛，终年青翠，夏无酷暑，冬少严寒，雨量多，湿度大，常为云雾笼罩，满山林木葱茏，四季青翠，道观亭阁多藏于绿荫丛林之中，或隐或现，意境幽深。有日出、云海、圣灯“三大自然奇观”，以其自然景观和人文景观的幽古清雅博得“青城天下幽”的美称。第8页一、项目的认识和观点4、文化梳理(二)?道教文化神州五名山中华道教发源地?青城山是中国道教的发源地，天师道的祖山、祖庭属于道教名山。建福宫，始建于唐代，规模颇大。被称为“第五洞天”，道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青城道家气功闻名遐迩。第9页一、项目的认识和观点4、文化梳理(三)?养身文化始源于道家传统文化之精华?养生文化是中华传统文化的精华。《尚书》把“寿”列为“五福之首”。道教继承此传统，成为热爱生命，最求长生的宗教。“能制长生，则福天地”,道家养生学在此发扬光大。它首重调养心神，强调健全的人格和心理修炼，提倡精神文明和道德自律。近来，青城山道家养生文化一直得到政府的重视，备受世人瞩目。第10页一、项目的认识和观点5、文化商业脉络?山水文化+道教文化+养生文化形成独具优势的特色旅游胜地，构成青城山人居舒适性和商业独特性。餐饮文化养生文化休闲文化文化与商业道教文化酒文化蜀绣文化第11页一、项目的认识和观点5、文化商业脉络?餐饮文化文化阐述商业脉络成都美食源远流长，川菜始于秦汉，历史悠久，被?大型中餐列为中国四大菜系之一。?成都名小吃现今，在国际国内享有较高知名度。成都小吃种类?休闲餐饮繁多，风味俱全。青城山?养生餐饮更是将道教文化与成都美食文化相结合创造出被誉?西式餐饮称为“青城四绝”的“道?苏系餐饮家泡菜”、“白果炖鸡”等特色餐饮。第12页一、项目的认识和观点5、文化商业脉络?休闲文化文化阐述商业脉络老庄《逍遥游》所主张知快知慢、张弛有序成为成?大型茶社都人的生存智慧，也是休闲的真谛，正因为懂得休?特色茶座闲，才孕育出巴蜀之地灿烂的历史文化，实至名归?水疗SPA休闲之都，成都休闲首在青城。?酒吧茶文化始源于蜀，青城山?咖啡吧有茶庙会，成都茶馆是休闲文化的重要组成部分，?温泉青城山将茶与悟道相结合，形成“青城四绝”之“茅亭贡茶”。第13页一、项目的认识和观点5、文化商业脉络?酒文化文化阐述商业脉络天府之国多佳酿、巴蜀自古飘酒香。成都酿酒文化?品酒坊至少有3000多年历史。有世界上最早的白酒酒坊。?名酒专卖巴蜀大地是中华酒文化集?大成区域，文明遐迩的水红酒精品坊井坊、泸州老窖、五粮液?川酒文化、剑南春、郎酒等更是享誉中外。青城四绝之“洞展示天乳酒”为四绝之首，具有1200余年历史，通过道?养生酒制作家传统方略酿造，经过道家文化千年浸润，成为养生名酒。展示第14页一、项目的认识和观点6、文化商业脉络?蜀绣文化文化阐述商业脉络?蜀绣、蜀锦“蜀绣”为中华四大名绣之一，“蜀锦”被视为贡专卖中珍品，现产量为全国第一。2006年5月20日，“蜀?蜀绣展示绣”经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗?蜀绣文化产名录。展示古代商业经济发展线——南方丝绸之路的发源于成?蜀绣制作都。展示第15页一、项目的认识和观点6、文化商业脉络?道教与养生文化文化阐述商业脉络延年益寿，乃至长生不老、长生不死，是人类自我意识?养生馆苏醒以来世代相传的一种理想和追求。“夫万物以人为?道教纪念品贵，人以生为宝”。正因为道教把人的生命看得宝贵，?太极表演所以主张人应当竭力爱护生命，集汉民族不死信仰和养生术大成的道教，确信“我?养生乐堂命由我不由天”，一直在执着地追求不死之道。道教所?易学展览行的养生术很多，有外丹、内丹、服气、胎息、吐纳、?易学与命理服食、辟谷、存思、导引、按摩、房中等被海内外医家和养生学家所公认。第16页一、项目的认识和观点6、项目基本概况?区位概况青城山门户：青城山前山门，快铁总站旁?交通概况2条主干线+1条城际快铁?商业体量总建面约23000㎡?物业形态川西民居风格，商业步行街+四合院+教堂+滨水商业街;1F+2F?物业分布2临街带+3内街+2广场+1滨水区第17页一、项目的认识和观点7、项目商业思考AA青城山需要什么样的商业？BB什么样的商业形象能体现青城山文化特色CC什么样的商业业态能在旅游经济明显区域良续经营DD什么样的商业业态能匹配项目的商业物业条件第18页一、项目的认识和观点7、项目商业思考项目思考?项目所要求的商业价值纵观国内外旅游目的地，单单只是满足作为旅游商业功能的理念越来越落后。必定附加展现本土的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能，我们认为长乐坊所要求的体现的商业价值如下：符合青城山门户品牌的整体商业品牌形象价值满足旅游客群的便捷性和度假人综合彰显四川以及西南地区旅游群的舒适性消费需求，实现良性效应本土文化特色经营和超高经济效益经济文化价值价值第19页二、项目概念规划1、总体商定位业定位根据旅游商业特性和项目所属区域，项目商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打造一个充满强磁效应的商业特区，成为青城山——都江堰一大商业亮点和旅游消费目的地：集养生休闲、特色购物与文化展示功能于一体的特色商业街(区)养生休闲特色购物文化展示第20页二、项目概念规划2、主题定位长乐坊时尚养生生活街区?它是一个文化中心，拥有着“万年青城”和“千年道教”文化精髓；?它是一个养生中心，浸染着道教养生精华；?它是一个会客中心，扼守着青城山门户；?它是一个生活中心，承担着居民和游客的高品位的精致生活需求；?它是一个时尚中心，汇聚着“耍都”的现代潮流时尚精品；?它是一个美食中心，汇集中华养生特色美食于一体；?它是一个休闲娱乐中心，承载着休闲、商务为一体的高档休闲娱乐；第21页二、项目概念规划3、品质定位?根据周边商业现状与周边居住人群，结合文化旅游商业项目特色，我们建议：本项目定位于中高端商业将有利于项目商业的长足发展。?承受旅游的假日经济效应?迎合周边别墅区域居民的消费需求?吸引旅游游客的消费?支撑项目整体物业价值?带动项目其他区域的发展第22页一、项目的认识和观点4、目标客群?立足四川，辐射西南，联结国内、国外旅游游客核心辐射：大成都地区次级辐射：川渝经济圈以至整个西部地区旅游游客：都江堰、青城山年成都外近1000万的游客泛成都居住群体：其他群体：成都核心成都项目周边高端及其他区域高收住宅居民入旅游、会展经济群体商务群体：周边办公、酒店入驻群体第23页二、项目概念规划5、商业规划?商业规划的原则因本项目已完成项目总平及建筑施工图并开始建设，我司认为：在遵循商业规律的基础上结合既成商业动线、体块布局及物业条件等商业落位条件的基础上，提出以下几点业态规划原则：商业品牌的提升性：通过特色和优质商业品牌，提升项目商业品牌。商业环境的舒适性：将青城山文化特色融于商业氛围，AA不仅仅创造一个高质量、高品位、高效益、高情趣的商业环境，更是物业价值的提升性：强化优势区创造、引领一种全新的人文“长乐BB域的商业价值、提升弱势区域的坊”商业模式。舒适性应