【广汇·国际新天地】项目商业定位规划方案综述研究目的：?为“广汇·国际新天地”项目的市场定位、商业业态定位、目标客群定位、价格定位等提供决策依据研究范围：?福鼎市商业市场研究?福鼎市消费市场研究?项目商业定位?项目招商规划及后期经营战略1目录第一部分：福鼎市城市概况第二部分：福鼎市商业市场调研第三部分：福鼎市消费市场研究第四部分：项目商业定位第五部分：项目招商规划第六部分：商业经营战略2第一部分福鼎市城市概况3福鼎市城市概况福鼎市城市概况福鼎市位于福建宁德市东北沿海，海西经济发展核心区，北接浙江省温州，有福建“北大门”之称。全市面积1526.3平长三角方千米，海域面积14959.7平方公里。三面环山，一面临海，地势由东北、西北、西南向东南沿海倾斜，海港资源丰富。截止2008年末全市户籍人口57.34万人，比海西上年末增加2841人。常住人口53.3万人经，城镇化水平47.4%。济温州福鼎南距省会福州230公里，北邻浙发江温州84公里，东至台湾基隆142海里，展核福鼎国道、高速公里、温福铁路三线纵贯全境心，水陆交通便捷。同时，福鼎相连闽浙两区省，经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是福建省重要的省际福州边贸改革试点县市。珠三角4第二部分福鼎市商业市场调研5福鼎市城市现有商业格局?（1）当前福鼎的商业形态还是以落后的传统街区形式为主；中山路、古城路、南大路这三条道路是福鼎的主要商业街，以这三条商业街交织所形成的商圈乃福鼎当前核心商圈，并拥有一定知名品牌。但整个商圈规模和档次尚处于中等水平，并且存在杂、乱、经营管理失衡的现象?（2）福鼎地势狭长且不平整，形成以长条形分布的交通网络。地域的发展走向对城市商业的布局以及商圈的形成起到了决定性的作用6福鼎市商业街道调查（南大路）街道概况：内容NO1南大路（古城路口-环岛段）主要的商业业态以鞋服、商业街名称南大路通讯、卖场、餐饮/休闲餐饮和银行为主，其他辅助行业有商业街区位置古城路口-环岛段皮具、五金和药房等。从装修经营行业服装、鞋、运动品牌、化妆品、珠宝、数码通讯档次上看，南大路上的品牌鞋服店店面装修都比较高档，其瑞士名表城、L.Y男士、通讯市场、经贸服装城、城市骆驼、卓余的一些辅助商业装修较普通。主要经营品牌尔珠宝名表、NIKE、梦洁家纱、保罗名店、达芙妮、S&F服饰、世界名表行、亚仕服饰、哥弟、柒牌男装等商业定位中高档单店面积30~90平方米/店辅射面积整个福鼎市主要消费群本地居民租金水平140-500元/平方米之间，普遍在300元/平方米左右该街道为福鼎市核心中心商业街道，品牌商家集中，在未来几年未来趋势解析内仍将会是福鼎市的核心商业中心7福鼎市商业街道调查（南大路）南大路商业业态占比南大路（古城路口-环岛段）商业业态统计其他卖场餐饮/休闲餐饮药房17%7%4%五金3%3%皮具3%鞋服通讯51%8%银行4%备注：其他行业包含：影院、眼镜店、家纺、钟表店、美发、冷饮、茶叶、电脑、办公、日杂、烟花店、音像店和酒庄等8福鼎市商业街道调查（古城路）街道概况：内容NO2古城路（南大路口-中山路口商业街名古城路段）主要的商业业态以鞋服、通讯、称眼镜、珠宝、钟表、医院、药店和日商业街区南大路口-中山路口段位置杂等行业为主，其他辅助行业有银行以及化妆品店。从装修档次上看，古经营行业服装、鞋、运动品牌、化妆品、数码通讯城路上的店面除几家品牌鞋服店店面中国移动、康奈、金鸡、安踏、361、鳄鱼、佐门一夫牛仔裤、通装修比较好以外，其余店面装修较普主要经营讯商场、药店婴儿用品、达芙妮、男装店、福鼎男斗士专卖、鼎萍通。品牌化妆品、九鹿王男装、亚礼得运动、鳄鱼、啄木鸟、赛琪、鸿星尔克、乔丹、匹克运动、中国联通、梦特娇童装等商业定位中高档单店面积30~90平方米/店辅射面积整个福鼎市主要消费本地居民群租金水平100-400元/平方米之间，普遍在270元/平方米左右未来趋势该街道为福鼎市核心商业街道，道路狭窄拥堵，随着城市的发展，该解析该街道将会被取代9福鼎市商业街道调查（古城路）古城路商业业态占比古城路（南大路口-中山路口段）商业业态统计化妆品店银行通讯4%3%眼镜/珠宝/钟表14%医院/药店8%5%其他13%鞋服日杂45%8%10福鼎市商业街道调查（中山路）街道概况：内容NO3中山路（人民剧院-古城路口段）主要的商业业态以鞋服、化妆商业街名中山路品店、银行和糕点店为主，其他辅称助行业有饰品、通讯、超市、珠宝、皮具、副食、书店和医药等。从商业街区人民剧院-古城路口段装修档次上看，中山路上的店面就位置几家品牌鞋服店稍好一些，其余店面装修较普通。经营行业鞋服、化妆品店、运动系列、糕点店主要经营老人头、蜘蛛网、意尔康、人本超市、安踏、乔丹、柒牌、CBA、千品牌百惠、德尔惠、美特斯邦威、意尔康、真维斯、圣尼西、贵人鸟等商业定位中档单店面积30~90平方米/店辅射面积整个福鼎市主要消费本地居民群租金水平200-340元/㎡/月之间未来趋势该街道为福鼎市最老的商业街道，道路狭窄拥堵，随着城市的发展，解析该街道将会被取代11福鼎市商业街道调查（中山路）中山路商业业态占比中山路（人民剧院-古城路口段）商业业态统计其他银行17%5%化妆品6%糕点5%鞋服67%12福鼎市商业街道调查（太姥大道）内容NO4街道概况：太姥大道环岛-淡水桥段主要商业街太姥大道的商业业态以家具/建材、电器商名称行和办公为主，其他辅助行业有服商业街区装、酒店/宾馆、银行、婚纱/美环岛-淡水桥段发和通讯等。从装修档次上看，大位置佬大道北段除几家服饰品牌店店面经营行业鞋服、家居建材及电器装修比较高档以外，其余店铺普遍爱都男装、报喜鸟、欧司朗、立邦漆、来威漆、美的、爱妻、奥克斯档次较低。主要经营、多乐士、华润漆、大宝漆、方太、多乐漆、塔夫尔、四季牧歌、强品牌生、樱花、德尔、欧派等商业定位中档单店面积60-150平方米/店辅射面积整个福鼎市主要消费本地居民群租金水平30-200元/㎡/月之间未来趋势该街道为福鼎市最宽的商业街道，也是老城区连接新城的主要干道，解析随着城市的发展，该街道大发展潜力巨大13福鼎市商业街道调查（太姥大道）太姥大道商业业态占比福鼎太姥大道（环岛-淡水桥段）商业业态统计酒店/宾办公其他10%馆7%电器银行7%8%服装4%5%通讯家居/建材2%54%婚纱3%备注：家具/建材包含：五金、洁具、橱柜、油漆等品牌；其他行业包含：药店、书店、副食和摩托车专卖等14福鼎市商业街道调查（海口路）街道概况：内容NO5海口路商业种类较多，从商业街配比来看，餐饮、宾馆、汽修海口路、美发、占据了半壁江山。由名称于本段商业是连接汽车南站和商业街区南大路-天湖路段大南路，加之道路较长，商业位置凝聚力较差，档次普遍较低，所以总体租金水平不高，呈勺经营行业餐饮、宾馆、汽修、美发子形走势。商业定位中低档单店面积30-70平方米/店辅射面积整个福鼎市主要消费本地居民群租金水平30-100元/㎡/月之间未来趋势受南大路发展影响海口路北段商业尚有发展空间。随着南部新城的发解析展，南段商业发展潜力较大，中间段发展空间较少15福鼎市商业街道调查（海口路）海口路商业业态占比海口路商业业态统计广告婚纱摄影6%五金3%医疗4%超市便利店其他6%9%16%银行电器摩维修1%2%航空旅游2%餐饮娱乐美发宾馆18%8%9%房屋中介汽车服务通讯3%9%4%16福鼎市商业街道调查（太姥山特产商业街）内容NO6街道概况：商业街太姥山特产商业街太姥山特产商业街由政府组织名称筹建的商业街道，市旅游局指定旅商业街区游定点购物街道，该街道主营茶叶海口路-海丰路段位置、茶具及福鼎各类特产等，以茶叶批发零售为主。虽日常人流较少，经营行业茶叶、茶具但生意较佳（50平方的特产店节商业定位中档假日日营业额能达到万元以上）单店面积30-50平方米/店辅射面积整个福鼎市以及周边城市主要消费本地居民、旅客、周边城市居民群租金水平30-50元/㎡/月之间未来趋势该街道由政府组织筹建的商业街道，有相应的政策扶持，未来发展解析较为稳定17福鼎市商业街道调查?综合分析：（1）福鼎各街道的商业格局较零乱，其功能性、质量性、文化性上亮点稀少，无法与城市经济的发展处于同一起跑线，导致了整体商业品味缺乏（2）随着城市不断发展，现有商业功能将无法满足人们的需求，商业功能需不断完善升级，随着城南的商业及交通配套不断完善，城市商业中心已逐步由北向南迁移（3）项目设计定位必须树立自我的商业特质，突出其未来商业价值才是项目的发展方向（4）目前城区中低端、大众化商业体量超过了当地市场需求，消费观念还需进一步引导，接轨大都市消费（5）随着政府对新城区的快速建设以及商业网点开发的大力支持，本项目将会成为未来城区核心商业中心18第三部分福鼎市消费市场研究19福鼎市消费市场研究人口与收入优势：截止2008年末，福鼎市户籍人口57.34万人，比上年末增长2841人，城市人口相对稳定增长和居民收入常住人口53.3万，城镇化水平水平的快速增长能够有效保障城市消费47.42%。全市人口出生率1.206%，死分析市场的壮大和拓展。亡率0.629%,人口自然增长率劣势：0.577%。从官方和相关生意人事了解到，由全年城镇居民人均可支配收入于福鼎自身经济体量有限，经济信息化14159元，比上年增长15.5%，扣除价和国际化水平不足，经济结构尚不完善格因素，实际增长11.2%；农村居民，长期以来福鼎外来流动性人口不足，纯收入5587元，比上年增长17.3%，消费市场基本以本地居民为主导。扣除价格因素，实际增长12.9%20福鼎市消费市场研究消费特征月收入中位数月收入平均数收入等级消费习惯