目录第一部分、市场调研与分析一、兴化市宏观环境1、兴化市概况……………………………………………………………………………………………………………………………………22、宏观经济指标…………………………………………………………………………………………………………………………………43、城市规划………………………………………………………………………………………………………………………………………7二、兴化市房地产市场1、兴化市土地市场供求分析……………………………………………………………………………………………………………………82、兴化市土地市场区域分析……………………………………………………………………………………………………………………93、兴化市房产市场价格情况分析………………………………………………………………………………………………………………104、兴化市房地产市场细化分析…………………………………………………………………………………………………………………115、兴化市房地产市场主要特征及发展趋势……………………………………………………………………………………………………206、附表－各楼盘信息……………………………………………………………………………………………………………………………22-1-一、兴化市宏观环境：1、兴化市概况（1）、地理位置：兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、姜堰毗邻，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。（2）、人口、面积、区划：兴化市总人口155万，其中市区人口25万；总面积2393平方公里；省辖县级市，泰州市代管，辖29个镇、5个乡、1个省级开发区，设78个居委会、614个村民委员会。（3）、交通：-2-兴化市全市公路总里程2000公里左右，其中高速公路55公里，一级公路20公里，二级公路320公里，三级以下公路1500公里。公路网密度为0.75/平方公里，通乡公路二级化率为70%，公路通村率95%。全市航道里程950公里/53条，登记等级航道475.1公里/13条，等外级470公里/41条；现有一级车站一座，是全市衔接城市公交、农公、长途客运的重要枢纽；现全市共有等级车站22个，各乡镇都设置招呼站相配套；本市交通运输业发展迅速，目前共有各类客车1046辆，开辟了北京、深圳、沈阳等超长线路；全市34个乡镇开通了农公客车；9个乡镇通上了农村公交车公交车；共有水运资质企业28家，拥有水上营运船舶3666艘。-3-2、宏观经济指标兴化主要经济指标对比表单位：亿元250205.57200178.36150.67150132.489.510069.9758.3146.545010.312.7815.8624.6802004200520062007国民经济固定资产投资财政收入线性(国民经济)线性(固定资产投资)线性(财政收入)-4-泰州市各城市GDP情况对比表单位：亿元300250255.5219.09200211.6202.2150100500兴化姜堰泰兴靖江GDP?备注：以上图表数据以2007年数据为参考依据城镇居民人均可支配收入单位：元-5-2004年2005年2006年2007年居民收入10070106551120912240增幅5.3%5.8%5.2%9.2%14000122401010070112099.212000106558100005.8680005.35.260004400022000002004200520062007居民收入增幅【评析】1、兴化市地理区位优越，交通发达、便捷，市区人口少2、兴化市经济发展势头良好，但经济总量水平较低，位于泰州区域中等偏低水平。3、城镇居民收入水平增长速度较慢，仍旧处于较低水平。4、地理区位优越，交通发达、便捷，经济发展与居民收入增长速度较快，都为兴化市房地产市场发展提供良好的条件；但与此同时，市区人口少，经济发展水平与居民收入水平偏低等条件也制约了兴化房地产市场的发展速度。-6-3、城市规划兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。南为政治经济中心，北则发展旅游业。随着长安南路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。市中心原来老城区，整体设施陈旧、落后，兴化的商业较为落后，第三产业比重不过为30％。兴化的镇较多，经商的人口大于市区。集镇依靠北方习俗的集市吸引农民赶集。城市化的进程取决于市区经商户的增加与否。经过最近三年左右时间的发展，兴化已经明确了大的发展方向，市中心的旧城区改造计划继续进行，定位为商业中心，西块学区林立，定位为文教中心，块受到两镇夹击，不作为城市的主流发展方向，南块分为经济开发区和行政区两个部分，是发展最快的区域，也是政府重点发展的区域之一，也是楼盘最多的区域。未来新城板块将会建设成一个集政治、居住、商贸为一体的地区。-7-二、兴化市房地产市场：1、兴化土地市场供求分析1）、土地市场成交量分析历年土地成交量分析单位:万方12010091.591.8758056.96040209.4020042005200620072008.4土地成交量线性(土地成交量)【评析】1、从2004年至2008年4月份，最近这四年多的时间里，土地市场放量相当大，总成交320万方左右。-8-2、04－07年土地成交的大幅放量也造成市场饱和，市场竞争的加剧。相对于县级市的兴化而言，未来两三年内，房地产市场竞争将日趋激烈，房价增幅放缓，同时土地出让也相对减少，不会再出现前几年土地大幅放量的局面。2）、土地成交区域分析2004-2008年4月土地成交区域分析单位:万方200161.115098.410047.8501700城东城南城中城西城北【评析】1、2004-2008年4月年土地成交主要集中依次在城南、城中区域，尤其是城南区域，所占比率达50%左右，体现了政府发展的明确目标，以城中区为中心点，大力向南拓展。2、城南区域将成为未来两三年兴化房地产市场的主战场，区域竞争将十分激烈；-9-3、城中区是政府重点的旧城改造区，仅一块的的量体就达到76万方，可见改造力度之大；4、城西区域为兴化的文教中心，土地放量也较大，而城东受到区域的限制，没有土地出让。3、兴化房地产市场价格情况分析：兴化历年房地产市场价格走势单位：元/㎡40003500340030002900250024002000190015001500100050002003年2004年2005年2006年2007年均价【评析】1、兴化房地产发展起步于2003年，在近3年内和其他周边城市一样，有一个较大的涨幅，随后将会进入一个稳步上升的阶段。-10-2、同时由房价的趋势可以看出兴化2003年以来房价的上涨是和成交量同步的，反映出近几年兴化房地产市场供需两旺的态势。3、随着目前市场供大于求的状况，未来房价走势上升较为缓慢。4、兴化房地产市场细化分析1）、板块的划分与界定兴化市场经过这几年的发展，根据其地理位置，业已形成了自己的房地产市场格局。根据兴化房地产市场发展的先后和规划的要求，可以将兴化房地产市场划分为五个区域，即：城中区域——牌楼路与英武路交汇的区域；城东区域——长安路以东；城南区域——昭阳路以南、过境公路以东；城西区域——五里西路以西北，丰收路以西城北区域——丰收桥以北、兴西公路以东。-11-虽然将其分为了五个区域，但大的方向只有三个，城中、城西，城南，而城南，必将会建设成一个集政治、居住、商贸为一体的地区。2）、各板块分析（1）、城中区城中区域是城市的核心区域，主要承担商业和娱乐服务业等社会各项活动。且经过多年的改造和发展，各项基本生活配套设施已相当成熟，但是由于兴化市旧城改造难度较大，受到拆迁的影响，目前市区可售楼盘较少，但依然很受关注。城中板块主要楼盘详情项目名位置开发商代理公司项目定产品形态面积配比均价开盘时去化状况景观物业管理营销策略开发策体量称位元/㎡间略龙腾湾兴化市楚水泰州市华南京垠坤城中10水岸别墅水岸别墅:33037002008.5.一期4幢12000平华隆旗下全城独创龙整体分总量体路1号（原隆置业有万平米纯小高层㎡左右4小高层去米龙腾湾物业公司文化主题景期开发10万方兴化宾馆）限公司小高层现小高层：水域设计观社区,城销售；代中式园化30%立体园林中珍惜区位二期别林社区106㎡-30%景观360立体园林景墅10月125㎡-50%度风景水观推出岸140㎡-20%英武丽英武路与楚兴化市腾自销打造市中小高层、小高层:96-180未开盘组团式景总量体都水路交界处龙房地产心高档现沿街商铺㎡观为主3.2万方-12-开发有限代化小区商铺:60-240㎡公司金港公英武路与牌兴化市金北京天瑜打造兴化小高层、小高层:76-140预计在戴德梁行二期以住宅一期04二期8园国际楼路交汇港房地产商业投资市城市商沿街商铺㎡2008先行推出，年开至号地块开发有限顾问有限业至高点以125㎡居多年5月优越的位置今以售总建面公司公司底6月完善的配套罄，二4.6万方，初吸引了足够期5月总建面的人气底开盘80万方中心板块房地产主要特征产品类型：住宅产品形态多以小高层、高层产品为主。主力面积：主力面积为96～130平米，以大面积为主。主力户型：户型多为三房二厅为主。价格状况：目前市中心可售楼盘仅为三家，有两家未开盘，通过调查，小高层中心区域产品的总体均价3800－4000元/m2左右。去化情况：但通过调查，目前市区已开发项目均以售完，一家开盘3天，去化30%，有两家楼盘均未开盘。产品品质：城中区域产品品质的打造较为一般，其产品主要依托城中区域便利的交通、发达