1.2项目周边环境?项目基地处于市中心老的建成区，南临双元路，周边以老式多层公房为主。?基地以北为盐城市规划的景观河道串场河，目前河边老城区处于拆迁改造中。?基地西侧为解放路实验小学，目前小学内有两幢办公楼在建。?基地东面、南面靠近解放南路为三个新建商品房楼盘，其中金色家园和怡景花园处于开发后期，宏祥苑基本售完。?周边文教配套包括：实验小学、盐马路小学、教院附中、盐城师范等各级学校。?周边医院设施有：广济医院、红十字医院?周边商业配套有：解放路沿街商业、盐马路沿街商业，以及怡景花园项目在建的双元路特色商业街。双元路解放南路金色家园怡景花园图1-3：项目周边环境图2.项目开发经营环境分析2.1盐城市宏观环境研究2.1.1盐城市城市概述盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。全市有799.86万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口约150万。图2-1：江苏省行政区域图2-2：盐城市行政区域图图盐城历史悠久，西汉时即建立盐渎县，东晋时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏。盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。盐城的海洋和滩涂资源十分丰富，沿海滩涂总面积4550平方公里。石油天然气资源蕴藏较多，已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。农产品资源优势突出。盐城还是江苏最大的农副产品生产基地。盐城的生态旅游资源独具特色，市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。盐城也是革命老区，“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部。盐城拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。2.1.2盐城市经济发展分析盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。?经济总量跃上新台阶120016%100014%12%800元10%亿6008%6%4004%2002%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年GDP548.6603.2657.4731.1871.41011.4增速10.2%10.0%11.4%13.1%14.0%14.3%数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-3：盐城市历年GDP总量经初步核算，2005年全市实现GDP1011.36亿元，按可比价计算比上年增长14.3%，创10年来新高。经济总量成为继徐州之后苏北第二年、全省第七家超千亿的地级市。人均GDP达12658万，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。“十五”时期，盐城实现GDP年均增长12.5%，在经济增长周期的上升轨道上稳健前行。?投资总量实现新突破60050%45%50040%40035%元30%亿30025%20%20015%10010%5%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年全社会固定资产投资145.9158.8193.5278.4374.9500增速10.7%8.9%21.8%43.9%34.7%35.0%数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-4：盐城市历年全社会固定资产投资总额2005年全市坚定不移的实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设，预计全社会固定资产投资突破500亿元，增长35%。其中，城镇固定资产投资达264亿元，增长39.6%，增幅列全省第一。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为我市新的经济增长点。?消费需求拓展新空间35018%30016%14%25012%元20010%亿1508%6%1004%502%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年全社会消费品零售总额176.6192211.4222.9255.9297增速8.5%8.7%10.1%11.8%14.8%16.1%数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-5：盐城市历年全社会消费品零售额2005年预计全市的全社会消费品零售总额可达297亿元，增长16.1%，是“九五”以来增速最快的一年。住房、汽车、旅游、信息服务等成为新的消费热点。消费需求的快速增长为全市经济的持续、健康发展拓展了新的空间。?富民进程取得新成就2005年，盐城市区居民人均可支配收入突破万元大关，达到10580元，比上年增12000100008000元60004000200002000年2001年2002年2003年2004年2005年市区居民人均可支配收入6494693572748059936210580农民人均纯收入344536063797399144514850数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-6：盐城市历年人均可支配收入长13%，“十五”时期年均增长10.3%。预计农民人均纯收入可达4850元，比上年增长9%。富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得到显著改善。盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。元180001600014000120001000080006000400020000省京州锡州江通州州州城安港迁北苏全南苏无常镇南扬泰徐盐淮云宿连数据来源：盐城市统计局《盐城统计快报2005》图2-7：江苏省各辖市居民人均可支配收入2.1.3盐城市域总体规划盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。盐城市总体发展目标分为三个阶段：(1)富民目标（现在至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。(2)社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。(3)环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。人口规划目标为：到2007年达到800万人口，2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2007年40%、2020年55%。市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市盐城市区，加快县(市)城区和重点中心镇的建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边城市的区域协调，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式发展。2.1.4盐城主城区规划盐城市市区占地1728平方公里，其中主城区占地423平方公里，主城区主要范围为：宁靖盐高速公路及其东延段；保淮盐高速公路；沿海高速公路。市区各片区划分：以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。?城中片区：以商业服务和居住功能为主。?城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。?城西片区：以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。?西南片区：以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。?城北片区：基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。?河东片区：居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局2004年盐城市主城区现状人口为70万人，建设用地面积为68平方公里。到2007年，规划盐城市主城区人口为60万人，建设用地面积为71.6平方公里。盐城市主城区发展方向为：“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东。”城市建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观。调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业。放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。【宏观经济及城市规划对项目投资的启示】近年来，盐城市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。2005年，盐城市GDP突破1000万，城镇固定资产投资增幅为全省最高，经济的快速增长孕育了良好的投资环境。根据盐城市总体规划，未来人口的扩张和城市化水平的逐步提高，将进一