2009南京房地产市场报告市场策划部2010.012010.01目录第一章：宏观市场______________________________________________________1一、2009年南京宏观经济运行状况_____________________________________1二、房地产开发经营分析______________________________________________5三、基础设施建设推进状况____________________________________________8四、2009年7-12月份重点政策盘点___________________________________10（一）宏观调控政策_______________________________________________10（二）地方政策___________________________________________________16第二章：土地市场_____________________________________________________19一、全年整体市场运行表现___________________________________________19二、全年南京土地市场供求分析_______________________________________19三、全年土地成交金额情况___________________________________________21四、全年土地出让价格总体情况_______________________________________22第三章：商品房市场___________________________________________________23一、全年商品住宅开发投资及施工、竣工状况分析_______________________23二、全年供求情况分析_______________________________________________24三、全年住宅套均成交面积走势分析___________________________________26四、全年商品住宅成交面积分布_______________________________________27五、全年商品住宅成交金额分布_______________________________________27六、全年各板块成交情况分析_________________________________________28第四章：全年市场回顾与展望___________________________________________34一、2009年全国以及重点城市房地产市场回顾__________________________34二、2010年房地产市场展望__________________________________________34第一章：宏观市场一、2009年南京宏观经济运行状况2008年，金融危机席卷全球，世界各国都在资本市场经历了一场金融风暴的洗礼。在全球经济萎靡的情势下，中国经济也遭到重创，出口贸易频繁受阻，房地产新开工量也是一减再减，各行业都出现了经营业绩下滑的严峻态势。为扭转中国经济下滑的形势，2009年初中国政府出台了“十大振兴计划”，涉及我国10个基础产业振兴政策。在一系列的刺激政策的支持下，2009年中国经济不断复苏，第三季度，国家统计局宣称“2009全年GDP保八增长毫无悬念”。2009年在国家的大力推动下，以及整个外部经济环境的向好，南京除了工业以及进出口贸易等个别经济指标依旧处于负增长状态外，整体经济指标运行良好。随着国内国际的经济形势的好转，导致房地产市场的支付能力和支付信心的回升，在南京房地产市场上具体表现为：商品房销售面积今年以来总体表现持续上升、商品房销售价格止跌上涨、房地产企业资金链日益宽裕、房地产项目以高端定位为主。（一）GDP增速放缓，经济指标稳步上行截止2009年三季度，南京市地区生产总值达到3069.7亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.8％。其中，第一产业增加值63.91亿元，增长3.3％；第二产业增加值1376.01亿元，增长5.2％，其中工业1179.38亿元，增长7.2％；第三产业增加值1629.77亿元，增长14.5％。自2006年以后南京的GDP增速逐步放缓，但是年涨幅依旧高于国家平均水平，整体经济指标稳步上行。12003-2009年南京GDP总值及增长走势4000377520%18%350032753069.716%3000277414%2500241312%2000191010%1576.28%15006%10004%5002%00%2003200420052006200720082009年1-3季GDP产值增长率度（二）人均可支配收入涨幅趋稳，消费需求被激活1-11月份，城市居民人均可支配收入为23569.02元，同比增长10.5%，增幅为今年来最高，比1-3季度和上半年分别提高0.3个和0.5个百分点。1-11月份，城市居民人均消费支出为14931.81元，同比增长8.4%，增幅达到今年的最高点，比1-3季度和上半年分别提高0.5个和1.5个百分点。2008年的金融风暴削弱了城市居民的消费热情，2009年随着国家扩大内需促进消费等各项措施的推动，2009年二季度开始，城镇居民的消费热情逐步被激发，可支配支出的增幅不断提升。2单位：亿元（三）银行存贷规模增速稳步回升截至2009年11月，全市金融机构本外币存款余额10901.27亿元，比年初增长26.9%；其中储蓄存款达到2968.69亿元，比年初增长15.7%。金融机构本外币贷款余额继续增长，达到9423.51亿元，比年初增长26.0%。南京市金融机构存贷款余额增幅走势（四）固定资产投资稳步增长随着信贷环境的放松，以及国家振兴经济发展规划的推动，全市的固定资产投资依旧保着持较快的增长态势。1-11月份，全社会固定资产投资2430.15亿元，同比增长21.6%。从产业划分看，第二产业完成投资1181.76亿元，增长16.5%，其中，工业投资完成1171.3亿元，同比增长16.4%。第三产业完成投资1235.93亿元，增长27.2%，其中房地产开发资1-11月已完成549亿元，同比增长20.9%。330%25%20%15%10%5%0%（五）全市消费品市场继续回暖势头明显2009年国家将扩大内需特别消费需求作为振兴国家经济的一项重要工作。1-11月，全社会消费品零售总额稳步增长，共实现零售总额1789.68亿元，同比增长18.3%，创下了今年来各月累计增幅的新高。累计增幅逐月攀升，由一季度的16.3%、上半年的16.9%升至11月的18.3%。南京市社会消费品零售总月额增幅走势25%20%15%10%5%0%08年1-11月1-12月09年1-2月（六）财政收入持续增长1-3月1-4月1-11月份，全市实现财政收入817.09亿元，同口径增长22.4%，增幅达到今年1-5月来最高水平，分别比1-3季度和上半年高出2.4个和8.5个百分点，比去年同期高1-6月1-7月1-8月1-9月41-10月1-11月11月09-1月3月5月7月9月11月出6.6个百分点。其中，中央收入实现431.42亿元，增长31.8%，增幅高于去年同期13.9个百分点；地方财政一般预算收入实现385.67亿元，增长13.4%，增幅低于去年同期0.4个百分点。南京市财政收入累计增幅走势25%20%15%10%5%0%二、房地产开发经营分析受宏观调控、宏观经济环境影响2008年末房地产投资热情明显降到低谷。但2009年南京房地产的发展却展现出由冰点到沸点的狂热走势，房地产各项运行指标随着楼市的飞速发展而快速上扬。南京房地产开发投资情况表2008年同比2009年同比名称名1-11月（%）1-11月（%）房地产开发投资（亿元）453.938.654920.9土地购置费用（亿元）102.95-10.08123.6720.1住宅开发投资（亿元）366.0408年1-11月25.0408.9511.7办公开发投资（亿元）19.3711.225.431.209年1-3月商业开发投资（亿元）33.1315.560.29821-5月51-7月1-9月1-11月房屋在建施工面积(万㎡)3809.9113.04188.239.9房屋竣工面积(万㎡)649.3778.5834.928.6住宅施工面积（万㎡）2991.4610.83048.491.9住宅竣工面积(万㎡)528.6470.3684.2329.4（一）房地产开发投资力度不断加大，房地产市场信心恢复迅速2009年上半年随着房地产市场的稳步回升，房地产开发企业在经历了第一季度的观望和揣测后，迅速调整了房地产开发投资的力度，在第二季度开始房地产投资的增幅不断加大，到2009年11月底累计增幅达20.9%。2009年1-11月房地产投资总额为549亿元，同比增长20.9%，住宅开发投资总额为408.95亿元，同比上升11.7%。南京房地产开发投资同比增幅走势（二）住宅开发投资主力位置巩固，商业开发投资比重提升明显2009年，住宅的投资额占据了整个房地产开发投资的74%，同比下降了7个百分点，但仍然占据着绝对比重。1-11月住宅的开发投资额为408.95亿元，同比增幅15%。商业的开发投资的比重加大，一部分原因是大中型的商业综合体的投放，另一部分则是住宅配