NANJINGYAJULE南京雅居乐花园项目研究报告南京雅居乐花园项目研究报告项目基础资料秦淮区龙蟠南路33号（龙蟠南路项目位置与秦虹路交汇处，秦淮区政府对开发商南京雅居乐房地产开发有限公司面）地段商圈夫子庙物业类别住宅雅居乐物业管理服务有限公司南建筑类别高层、小高层物业公司京分公司占地面积141177.9平方米建筑面积446547.24平米绿化率44.74%车位1：0.8交付标准毛坯、全装修物管费2.2元/平米容积率2.5售楼电话025-52633333项目累计成交信息入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例退换房累计2812套400套120套2292套306214.78M283.15%184次项目紧邻夫子庙商业圈。周边交通：23、58、63、301、316、47、60、88、808、812等多条公交线路，龙蟠路快速通道南北贯通；至新街口10分钟车程，火车站12分钟车程，禄口国际机场30分钟车程。周边配套：武定门公园、白鹭洲公园；夫子庙；市第一医院、秦淮区医院；好又多超市、金润发超市；工行、中行、农行、广发行、农贸市场等；宜家家居南京店等。项目总体介绍雅居乐花园，地处龙蟠南路33号，秦淮区政府南侧，紧临龙蟠南路快速通道，周边有多条公交线路，咫尺通达城市各地，融入新街口10分钟都市生活圈。项目地上建筑面积逾36万㎡，规划有高层洋房、酒店式公寓、沿街商业、幼儿园、小学等教育配套，是城中罕见的大型国际化高品质生活社区。国际著名景观设计公司怡境师（香港）有限公司，秉承一期景观规划理念，融古今中西造园技艺，建筑与景观相互呼应、相映成趣。遵循中国传统“水木清华”庭院造诣，从【上善若水】浩瀚私家湖“湖境界”到林语鸟鸣花香“木世界”，二期景观设计以“树木”为主题，以幽静、深邃、野趣为主要特色，让人在居家休闲的生活中，体会到回归自然的野趣。种植丰富的植被，以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，乔木、灌木及草地形成了错落有致、叠嶂连绵的绿化层次空间；从中心花园到宅间绿地，步步有景、景随步移，随时沉醉在林荫花架下。“香林曲径”、“叠翠台”、“芳草园”、“鸟语回廊”等组团，相互呼应、相互衬托，同时又各具特色，相辅相成、相得益彰；保证长年见绿，力求四季有花，使人在小区能充分感受到季节的变化，春花夏露秋月冬雪等不同季节的园林美，让人诗意地栖息在自然大地上。值得一提的是，各个景观组团与小学、幼儿园、露天泳池、原生态广场有机串联、融汇一体，洋溢出浓烈的人文景观高尚社区的特征，完全卓然领秀城中其它豪宅。国家一级资质物业——雅居乐物管将为业主提供优质、稳定的港式服务。社区内构造NEC彩色可视对讲系统、周界防范系统、紧急报警按钮、电梯大堂及停车场一卡通、宽带入户等一系列现代科技服务体系。项目座落于南京市秦淮区区政府对面，此地自古以来人文荟萃，商贾云集；项目西靠武定门公园、明代古城墙及南京的母亲河——秦淮河；北邻白鹭洲公园及夫子庙商圈；建成后的“南京雅居乐花园”将成为主城区高档地产项目，它集秦淮区市民绿化广场、幼儿园、小学、高尚住宅、商铺为一体，是南京主城区难得一见的优质的国际化大盘。051510项目一期(图中色)实景现房已于2009年3月起陆续03190901交付。21082618130702二期（图中色）规划有6栋高层洋房，4栋酒店式公0612寓，秉承一期“以国际视野建筑”规划设计理念，构建小学20城中人文豪宅样板。1711幼儿园23超宽楼间距，超五星级入户大堂、超大入户花园，27016度步入式转角落地窗等尊贵设计，彰显国际化奢雅生活22空间。洋房主力户型为90㎡舒适两房、130—140㎡豪华三房、150㎡格调四房、260㎡豪阔五房；酒店式公寓户型为54㎡一房及78㎡两房。产品剖析1、规划：合理进行功能区域的布局；社区内外部配套完善，出行、交通便捷，生活便利；充分发挥周边自然景观的优势，创造丰富、优美的区域内部景观空间.有序的建筑空间序列、个性鲜明的建筑风格。2、建筑：现代简洁的建筑风格，利用简练的线条、落地玻璃、飘板等元素，营造有序的建筑立面效果。建筑色彩采用淡雅、明快为基调，与周边环境相融合，形成有机的整体效果。建筑物沿街立面统一、有序，形成连续的城市界面景观。3、景观：小区景观以纯正东南亚风情园林为主题，叠水、中心水景和特色小品，营造了具有浓郁地域风情的、自然、和谐、舒适和健康的国际人文小区。4、户型：住宅单元主要采用两梯两户和两梯三户的单元式住宅，基本户型采用二室二厅、三室二厅、四室二厅等，住宅户型每户南北通透，均配置有入户花园，景观及采光良好的景观窗、景观阳台、生活阳台等，各户型充分考虑了自然通风、采光、观景，功能分区合理，动静分开、提高居住者的舒适性。［产品见解］一、建筑风格现代简洁的建筑风格，以简练的线条、落地玻璃、飘板等元素，与其他楼盘都有类似。单就建筑本身而言，现代欧式的风格化差异化不突出。二、景观东南亚园林里多以婀娜多姿的热带植物，讲究植物的多种形态，表达手法非常人性化，有四季花常开，眼花缭乱的效果。同时，东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性建议使用黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石等，很接近真正的大自然。倡导项目的自然与人文的完美结合。三、户型“大”大面宽，短进深——阳光多一米，幸福加一分；借助建筑的高度，加上阔绰的空间，营造一种高瞻远瞩，从容面对万物的心里感受，打造真正的“宽时代”住宅理念。有哪些潜在的优势？地王级地块诞生，带动房价升值1月8日，新房源公开的前一天，在2010年南京首次国土拍卖会上，G75雨花台风景区西南侧地块，吸引了10家企业报名，经过34轮加价，最终被长发集团以86500万元竞得，楼面地价高达15977元/平米，南京楼市的楼面地价再创新高！可见，位于城中，近临新街口，区位价值更占优势的雅居乐花园，未来升值潜力将十分巨大！地铁三号线开工，居住、投资价值稳增1月10日，新房源公开的后一天，南京地铁三号线开工仪式在南京南站盛大举行，预计将于2015年完工。雅居乐花园紧邻地铁三号线“长乐路站”，与“雨花门站”只有200米之遥，未来将一路直达南京火车站、市政府、大行宫、夫子庙、南京南站等繁华地带，给生活带来无限便利！地铁对周边楼盘的增值效应，早已经过众多楼盘的检验，由此，雅居乐花园的居住价值和投资价值将得以完美提升！大校场规划出台，城市中心南移目前《南京市大校场地块控制性详细规划》已经出台，将大校场地块定位为高端服务业和创意产业为特色的“智慧新城”。大校场地块与南京火车南站的共同兴建，将促使南京城市重心南移，对雅居乐花园所在区域来说，是一个重大利好。根据规划，大校机场地块定位为南京主城城南中心的重要组成部分，以高端服务和创意产业为特色的综合性城市新区，这里教育、医疗、居住、商贸、办公等“五脏俱全”，将成为南京的第二颗“心脏”。百年名校入驻，学区房优势凸现雅居乐花园的另一价值奠基，得益于“双学区”的光环。今年，随着知名幼儿园的引进及百年名校——秦淮区第一中心小学本部的入驻，雅居乐花园将为适龄儿童提供八年的优质教育，“双学区”优势使得项目价值稳步提升。创新港式贴心服务，软性价值领衔全城雅居乐花园一期以95%的超高收房率震撼南京，以舒心的生活享受征服了已经入住的业主。社区外部配套完善，生活设施一应俱全；携手国家一级资质物业的雅居乐物业，秉持16年专业管理经验，竭诚提供“港式物业服务”，细致入微的提供业主24小时关怀。雅居乐花园客户群分析：1、40岁以上、偏爱城南环境、具备良好经济基础、文化修养、精神追求、生活品位的BOSS级别的南京人2、28——40岁、在城南出生成长、具备良好经济基础的年轻金领3、爱好南京文化历史的经济条件较好、具备置业能力外来迁入者上述消费客层，多具备以下心理特征和消费习惯：有相对较高的文化基础和生活品位有思想、有远见，注重细节，注重品质感对南京历史文化有一定的偏好有一定的社会地位，经济富足消费时只选适合自己的，不贪慕虚荣攀比，属于理性消费雅居乐花园自销售以来价格走势图：记录时间均价2007/5月12000元/m22008/5月12560元/m22008/12月12000元/m22009年07月15000元/㎡2010年1月18000元/㎡一期基本概况地段商圈夫子庙物业类别普通住宅、酒店式公寓雅居乐物业管理服务有建筑类别多层、高层、小高层物业公司限公司南京分公司装修标准2000-2300元/平方米当期建筑面积178212平米开盘时间一期开盘时间2008-4-10交付标准毛坯、全装修均价14000-15000元/平方交房时间09年3月价格米物管费2.2-2.5元/平米车位报价180000元总户数1226户销售情况已售罄一期概况一期推出7栋房源：2栋小户型（46-74平米），5栋大户型，其中3栋130-140平米户型，1栋150平米户型，1栋180平米户型一期户型D1户型四房193平米D2户型四房192平两房两厅-约78㎡米C1四房188平米C2四房188平米、三房178平（左）和三房178平米小户两房53平米（右）米Y1户型三房184平米Y2户型五房306平米Y3三房184平米B2户型三房158平米B1户型三房155平米G1户型五房270平米小结：由一期的户型图可以看出，雅居乐花园的户型（除了酒店式公寓），主要以大户型为主，面积达到270平米和306平米，总价从100多万元到350万元不等，符合豪宅的标准，这与它的城中豪宅的定位是完全相符的。在户型特色上，采用创新设计入户花园、南北双阳台、270度步入式转角落地窗、错层设计4米挑高客厅、弧形观景阳台等。雅居乐花园系列营销活动1、雅居乐“盛中国、濑田裕