谨呈：合肥万达广场投资有限公司A-2106-GW-2010-0011合肥万达政务新区地块取地可行性研究2010-09-03项目研究切入点——报告所解决的核心问题项目开发背景研究——城市宏观经济研究分物业市场研究及方向性建议——写字楼\公寓\住宅\商铺本报告是严格保密的。2报告研究的切入点始自对万达合肥政务区项目项目切项目切入点入点报告所报告所需需解决解决的核的核心问题心问题整体开发运营及盈利模式的理解?对于万达政务区项目，世联的理解可分解为两个方向：关于项目的整体盈利平衡关于项目的整体盈利平衡关于物业增值及品牌落地关于物业增值及品牌落地p通过项目的可销售物业：写字楼、商务公寓、p通过万达主体商业的经商铺、住宅（备选物业）营带来项目品牌的落地；的前期销售回款实现项p通过经营性商业的带目整体开发投入及盈利动，弱化其他物业的销售的平衡。难度，并为其他销售物业带来增值。本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化。案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化。本报告是严格保密的。3对项目整体及分物业指标的解读——深入地看项目切项目切入点入点报告所报告所需需解决解决的核的核心问题心问题待开发目标下各物业的定位选择方向?项目规划总用地面积96.2亩；?总建筑面积32.1万平方米，其中地上建筑面积24.5万平方米，地下建筑面积7.6万平方米。标标准写准写字字楼，商业楼，商业上盖上盖物业物业2727层层，标准，标准层层11220000㎡㎡，，层高层高33.6.6米米——写字楼硬件配置标准直接决定其定位的高度，以及对应的目标客户群，在项目先天的优质基础下，是否有打造更高端办公物业的可能？小小型办型办公公楼，楼，实实际际意义上意义上的商的商办办公寓公寓2929层层，标准，标准层层990000㎡㎡，，层高层高33.1.1米米——小型办公的物业定位下，产品的规划和打造更多考虑的是保障销售的灵活性和高单价的实现。万万达模达模式式下的下的特色特色商业商业街街区区总总体体量量33.5.5万万平平方方米米，地，地上上22层层——选择2层联体销售或分隔销售，取决于市场实现度及企业对现金流的需求。在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适宜的定位方向。宜的定位方向。本报告是严格保密的。4项目研究切入点——报告所解决的核心问题项目开发背景研究——城市宏观经济研究分物业市场研究及方向性建议——写字楼\公寓\住宅\商铺本报告是严格保密的。5项目宏观背景合肥作为安徽省会城市，在中国中部崛起战略全合肥国现象概况中扮演着重要的角色p发展机遇——在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。p城市定位——合肥都市圈基本圈层半径为300公里，到2020年，合肥市将成为华东第二大城市，全国八大城市之一，全国金融中心。p行政定位——合肥位于安徽省中部，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。面临面临着着中中部部崛起崛起的发的发展展机遇机遇，合肥，合肥的的城城市市定位及定位及行政行政定位决定定位决定其其即即将迎来将迎来新新一轮一轮的的大大发发展展。。本报告是严格保密的。6项目宏观背景合肥正在构筑“一主城、四中心、一新城”的城市全国现象空间结构现代化滨湖大城市空间结构格局p一核即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。p四组团?高新技术开发区为依托，打造以文化教育为主导的城西组团。?依托双墩、双凤等园区，打造劳动密集型产业和农副产品加工业，打造北部组团。?依托肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流业，打造城东组团。?依托经济技术开发区和政务区、发展现代大工业，打造城西南组团。p一新城合肥市合肥市整体整体空空间格局正间格局正在在从从单单核核单中单中心向心向双双核核多中多中心心依托滨湖新区规划，打造均衡发展，凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合滨湖+巢湖的联动发展模均衡发展，凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合式。肥肥－巢－巢湖湖－－芜湖芜湖经济经济圈圈和和城市城市带迅带迅速速形成形成的的用用意。意。本报告是严格保密的。7项目宏观背景合肥市产业布局——西高、东重、南优、北城市全国现象产业布局特，重点布局在外围区县和经开高新两区域五大组团产业布局——西高、东重、南优、北特。p“西高”：依托位于城市西部地区的高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，充分发挥科技创新示范区功能，重点发展电子信息及软件、电子通讯设备、新材料，新医药及先进制造业等具有高新技术特征的新兴工业。p“东重”：依托位于城市东部的肥东经济开发区和合肥化学工业集中区，充分发挥“节点”产业功能，大力发展以电力、化工、冶金、起重机械等为代表的重化工业。p“南优”：依托位于南部经济技术开发区、桃花工业园及包河工业区，发挥重点产业的优势企业的龙头带动作用，全力支持汽车、装备机械、新兴家电制造及装备加工、住宅产业化等先进制造业的优势企业的发展，形成优势企业为龙头的产业群。p“北特”：依托瑶海工业区、新站综合开发试验区、庐阳产业园及双凤—岗集开发区，围绕配套经济、现代物流、都市工业和“专、精、特、新”错位和谐发展，形成瑶海电工电器及服装产业、新站区现代物流及新兴产业、庐阳印刷包装及输配电产业、双凤建材及农副食品加工产业、岗集汽车零部件产业。行政行政级别级别主主要产要产业业高新技术产业开发区国家级家电、电子信息、光机电一体、新材料、生物工程医药、制造业合肥经济技术开发区国家级家电、电子、汽车及工程机械、食品、化工、教育、旅游合肥瑶海经济开发区省级电子、电器、化工、纺织、机械合肥蜀山经济开发区省级电子信息及软件、电力装备、制造加工、日用化工、生物医药、合肥庐阳工业园省级电子产品、印刷、钢材加工、机械制造合肥包河工业区省级汽车零部件、印刷包装、机械制造、医药肥东经济开发区省级家电、塑料加工业、机械加工、家具、建材、电子、食品、纺织肥西桃花工业园省级建材、化工、医药、轻纺、机械、印刷、食品加工及商贸服务长丰双凤经济开发区省级制造加工、电子通讯、包装印刷、食品加工本报告是严格保密的。8项目宏观背景围绕着“141”城市空间发展战略，合肥的城城市全国现象交通布局市交通工程也全面启动，即将迎来新的局面p随着合肥道路建设的相继改造升级，合肥市将形成9条快速进出城通道，“141”城市空间布局中主城区与各城市组团之间快速连通，“一刻钟交通圈”将最终实现。?东部组团店埠六条快速通道直达合肥。?北部组团双墩市中心至双墩只需25分钟。?西部组团科学城十车道西出口已通车。?西南组团上派高架构建轨道交通规划绝对快速通道。合肥市的合肥市的交通交通建建设紧跟设紧跟城市城市空间空间发发展展格局格局，，随随着着轨道轨道?滨湖新区随着轻轨的规交通交通的的实现实现，各，各个组个组团间团间的的距离将无距离将无限限拉近拉近，，最最终带终带划建设，40分钟直达巢湖动新老城区的均衡发展，实现组团间功能互补。指日可待。动新老城区的均衡发展，实现组团间功能互补。本报告是严格保密的。9项目宏观背景合肥产业布局正在调整和优化，优化的方向是产全业发国现象展战略促进产业的集聚及郊县经济的发展逐步走向贸工农一体化的产业化发展道路，大力发展生态农业和观光农业。产产产业业业集集集聚主聚主聚主要要要通过通过通过开发区开发区开发区促促促进郊进郊进郊县县县经济经济经济发发发展展展，，，合合合理理理优优优的建的建的建设来设来设来实现实现实现化化化产产产业业业布局布局布局加快建设进度，促进新区产业园积极促进肥东、肥西一体化发展，区的集聚发展。促进长丰南部和市区一体化发展。p重点支持合肥高新技术产业开p推进肥东、肥西、长丰等地的城市发区和合肥经济技术产业开发区化进程；的发展；合肥产业p推进郊县的招商引资工作，建设郊p在新站综合开发试验区建设合布局优化县工业园区肥现代物流园区，促进物流产业p加强肥东、肥西新市区的基础设施规模化发展。建设，引导更多的资金、技术投向合肥东西两翼新市区的开发和建设。合肥合肥正正在在经经历历新新一轮一轮的的产产业业优优化调化调整，整，通通过过发发展工展工业业园园区区促进促进新新区区产产业业适当适当集聚集聚发发展展，，在在市场市场化化竞争竞争的的基基础上础上带带动动郊县郊县产产业的发业的发展展，，最终最终实现实现整整个大个大合合肥区肥区域域的经济的经济产产业业一一体体化化目标目标。。本报告是严格保密的。10项目宏观背景与其它二三线城市相比，合肥市GDP总量不城市全国现象GDP对比高，但近两年人均GDP增长趋势猛进近年城市间GDP总量增长趋势对比（亿元）5000合合肥市肥市人人均均GDPGDP增增长趋势长趋势4500较较迅速迅速4000通过与其它城市人均GDP年度3500长沙武汉增长趋势比较可以看出，长沙30002500西安最高，郑州与武汉其次，合肥2000合肥尽管起步较低，但2008年已超1500郑州越西安，排列第四，其发展趋1000500势较为迅速。020052006200720082009合合肥市肥市GDPGDP总量总量相相对对较低较低近年城市间人均GDP增长趋势对比（元）p通过与其它城市的比较可以60000看出，武汉市的GDP总量最高50000长沙，郑州、长沙次之，而合肥40000GDP总量相对较低；武汉30000西安p合肥年度GDP增长幅