東京建物東京建物阶阶段段汇报汇报6——6——东东京建物房屋改装公司介京建物房屋改装公司介绍绍（（Techno-BuildTechno-Build））上海上海区区域本部企域本部企划划部部佘润佘润廷廷200200７７年年55月月1313日日东京建物房屋改装公司介绍１、日本住宅改装(Reform)市场介绍名词解析：“住宅リフォーム行业”，原主要指旧住宅的装饰结构改装。但东京建物的住宅改装公司将业务范围扩展到了共用部位装修、帮助客户购买家具和电器设备等业务。后面将具体介绍。日本住宅改装市场背景：（1）日本二战以后新建的住宅，目前基本已经到了60年左右的房龄。大量住宅已经到了需要维修加固的年龄；（2）日本社会近年迎来了退休人员高峰，退休老人的儿女基本已经独立，家庭结构发生了变化。日本的退休金很优厚，这部分退休人员很多会把退休金拿出来对房屋进行改修；（3）日本人近年对新购买的房屋更追求个性化，很多人对新购买的房屋就进行改装，这给住宅改装提供了新的机会；（4）由于项目开发的关系，东京建物与很多电器、家具供应商都保持着良好的关系，因此能以低于市场价的价格为客户提供家具和电器采购服务。此部分的利润率较高，后面将详细介绍；日本改装市场规模：06年日本改装市场总量为7兆亿日元；同期，06年日本住宅销售总额5.55兆亿元。东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍賃貸事業賃貸事業賃貸事業賃貸運営賃貸運営賃貸運営建物管理建物管理建物管理东京建物???東京建物不動産販売東京建物不動産販売東京建物不動産販売???東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポートTechnoBuild???東建インターナショナルビル東建インターナショナルビル東建インターナショナルビル???アメニテイスタッフアメニテイスタッフアメニテイスタッフ改装公司???東建ビルデイング東建ビルデイング東建ビルデイング???東京不動産管理東京不動産管理東京不動産管理???新宿スクエアタワー新宿スクエアタワー新宿スクエアタワー???新宿センタービル管理新宿センタービル管理新宿センタービル管理不動産流通事業不動産流通事業リフォーム事業リフォーム事業??東京建物不動産販売東京建物不動産販売??東京建物テクノビルド東京建物テクノビルド??リライアンスリライアンスその他の事業その他の事業リゾート?レジャー?ホテル事業リゾート?レジャー?ホテル事業飲食飲食事事業業??東京建物テクノビルド東京建物テクノビルド??東京建物リゾート東京建物リゾート??レジーナの森レジーナの森東京建物（株）メデイアコンプレックスメデイアコンプレックス事事業業??ジェイゴルフジェイゴルフ??アンフォルマアンフォルマ??日光泉日光泉ゴルフゴルフ??カントリー倶楽部カントリー倶楽部金融金融事事業業??東京建物ファイナンス東京建物ファイナンス不動産証券事業不動産証券事業インターナット関連インターナット関連事事業業??東京建物ファンドマネジメント東京建物ファンドマネジメント??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン??東京リアルテイ?メネジメント東京リアルテイ?メネジメント商業運営管理商業運営管理事事業業??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン分譲事業分譲事業??東京建物不動産販売ト東京建物不動産販売ト労働者派遣労働者派遣事事業業??東京建物アメニテイサポート東京建物アメニテイサポート??東京建物イー?ステート?オンライン東京建物イー?ステート?オンライン??アメニテイスタッフアメニテイスタッフ东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍A类公司B类公司C类公司东京建物本社东京建物不动产贩卖东京建物劳务支持（劳务人员派遣）东京建物管理支持（物业管理）东京建物网上销售东京建物集团内属东京建物Techno东京建物商业经营于B类子公司，承担专业管理任务（装饰改装）东京建物度假事业东京建物基金管理……东京建物人才服务……承担综合开发承担专业具体执行工作管理任务管理任务东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍社长总务经理部20人总务组役付取缔役公司内部管理平台，负责总务经营企画组、经营企画及计划管理、会计等经理组监查役营业部10人负责客户关系维护和售后服务内装服务部30人内装贩卖第1组负责家具和电器的代买内装贩卖第2组负责家具和电器的代买株主总会内装工事组负责家具和电器等的安装代理店业务组负责销售代理店的管理工事部30人住宅工事第一组住宅工事第二组负责住宅的装饰改装施工管理住宅公司第三组Building工事组办公项目的改装施工管理设备组负责住宅的装饰改装的电气设备施工管理电气组设计室负责装饰改装的设计品质安全管理部9人东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍东京建物住宅改装公司业务分布示意图：东京建物住宅改装公司改装业务家具、电器等代采购、选装业务旧住宅改装办公楼改装新购住宅改装新购住宅家具、电器有偿选装代买东东京建物京建物锁锁定的高盈利点定的高盈利点东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍东京建物住宅改装公司经营业绩介绍：单位：百万日元营业金额营业利润营业利润率公司总经营业绩737995713%装饰改装事业58215208.9%家具和电器代买事业155843728%东京建物住宅装饰改装公司的事业主要分为两类：（1）装饰改建和维修：占营业规模78.9%，但营业利润率仅为8.9%；（2）家具和电器代买：虽然营业规模仅占21.1%，但营业利润率高达28%；原因：（1）东京建物拥有集团采购优势，能以较低价格进品牌家具和电器；（2）东京建物的客户为中高端客户，一般不愿意将时间浪费在家具电器采买上，东京建物的这项服务得到了客户的较多欢迎；（3）东京建物将住宅相关的选装服务一开始就定位为高盈利项目；东京建物房屋改装公司介绍2、东建住宅改装(Reform)公司介绍东京建物住宅改装公司在东京建物集团内部属于B类公司，承担专业管理任务：因此，东建住宅改装公司的各个部门也以管理人员为主，通过整合外部资源进行高效操作：举例：工事部（30人）：A内装施工公司客户委托B内装施工公司工事部项目……效率指标：东建住宅改装公司工事部06年完成改修项目2739件、人均管理项目91件。东建住宅改装公司工事部每名员工均拥有日本内装施工管理资质，在改装工程期间主要负责与外部施工单位的协调和管理，执行品质和成本控制。东京建物房屋改装公司介绍3、两大业务增长点介绍增长点1：东京建物Brillia住宅和其他产品的保修期后的维护修缮东京建物目前已售出的Brillia分让住宅总数已达30000套左右，在管理的租赁公寓、写字楼等的面积也达116万平米。随着东京建物未来住宅市场分额增长计划的实施，未来这些分让住宅、持有租赁项目保修期后的维修工作将迎来很大的工作量和机会。利用集团公司的优势，东京建物Techno-Build公司将此作为业务增长的良好机会。在日本，住宅后期修缮维护工作的委托权和决定权属于该物业的“管理组合（业主委员会）”。东京建物Techno-Build公司会向已出让或出租物业的“管理组合”制定全面的房屋维修修缮计划。在获得项目机会的同时，也使得客户感觉到东京建物一直在为Brillia的“房屋保值”的品牌承诺所努力。东京建物Techno-Build为管理组合制定的修缮计划东京建物房屋改装公司介绍3、两大业务增长点介绍增长点2：新建住宅的有偿选装、改修、家具及电器代买业务日本人近年的买房观念发生了一些变化：客户更想要买到符合自己生活需求和有个性的房子，因此，虽然日本住宅销售基本均为全装修房，但新房改修、有偿选装、家具等代买业务的总量越来越大。利用集团公司的优势，东京建物Techno-Build公司向Brillia所有住宅项目提供以上增值服务目前Brillia所有项目都在采用Techno—Build提供的服务东京建物房屋改装公司介绍3、为Brillia客户提供改装服务的节点有偿选装、改修、家具及电器代买业务竣工5个月前服务及商品清单向已购房客户发送营业及贩卖部门与顾客联系，向客户提供选装服务清单，包括电器、家具、选装设备、内装可选更改式样等竣工4个月前与客户确认选装服务清单与客户确认选装服务清单，如有需要则为客户制作设计方案和提案、清单报价交房1个月前选装、采买完毕，请客户现场检查请客户在交房前内览会（现场检查会）上对选装服务进行验收东京建物房屋改装公司介绍3、为Brillia客户提供改装服务的节点（1）东京建物抓住了市场对于房屋改装、家具及电器代采买等市场机会，成立了Techno-Build改装公司；（2）Techno-Build改装公司的成立也使得东京建物为客户提供的服务周期更加完整，使得客户在东京建物的Brillia产品中，能得到全方位的服务。同时也免除了客户自己委托改修房屋、自己采买电器家具等很多麻烦，并以东京建物集团的名义为客户提供更多的品质担保，与客户双赢；（3）一旦出现建设公司、供应商无法保证售后服务和维修效果时，东京建物会请自己的Techno-Build负责维修和服务，使得客户对Brillia品牌安心。增加售后服务反映速度和效果，提升客户满意度。结束，谢谢！