兴化市宏观环境分析一、兴化简介：1、兴化概况兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与高邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地----昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。全市总面积2393平方公里，人口155万，全市常住人口133万，06年市区常住人口18万，拥有耕地192万亩，水面68万亩，滩地17万亩。兴化地势平坦，土地肥沃，河流纵横，自然环境优越，素有"鱼米之乡"美称。盛产粮、油、禽蛋、畜产品、水产品十分丰富，兴化市是全国百强县(市)之一，是江苏里下河地区的一颗明珠。2、自然环境兴化地居北亚热带湿润气候区，兼有海洋性和大陆性气候特征。雨量充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。累年平均温度15℃左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小时，无霜期227天。境内地势低洼，形如侧釜，河港纵横，土壤肥沃，耕地面积大，水生资源丰富，适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。3、历史文化资源古城兴化已逾两千多年历史，是战国时期楚将昭阳的食邑，《水浒传》作者施耐庵、明“嘉靖七子”之一宗臣、“扬州八怪”代表人物郑板桥、“东方黑格尔”刘熙载等文化名人的故里。4、支柱产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食110万吨，棉花4万吨，油料3.7万吨，生猪45万头，家禽2000多万只，蛋品7万多吨。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。兴化工业门类较全。机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。二、经济发展状况：1、国民经济较快增长：2006年完成生产总值178.36亿元，比上年增长14.7%。其中，第一产业增加值39.13亿元，增长4.7%；第二产业增加值82.76亿元，增长19.6%；服务业增加值56.47亿元，增长15.4%；按常住人口计算的人均生产总值为13273元，比上年增长16.9%。财政收入158588万元，比上年增加30770万元，增长24.1%。2、全市财政收入稳定增长，近三年增幅都在20％以上兴化市2001－2006年财政收入水平1816141210864202001年2002年2003年2004年2005年2006年财政收入（亿元）4.296.117.551012.7815.86由于经济稳步发展，全市财政收入也保持了较快的增长水平。2004年－2006年每年财政收入增幅都在20％以上，财政收入总额和增长速度都处于较快水平。3、城市总人口逐年下降，城市化水平逐步提高兴化市近几年人口情况155.40155.2-0.0005155-0.001-0.0015154.8-0.002154.6-0.0025154.4-0.003154.2-0.0035154-0.004153.8-0.00452001年2002年2003年2004年2005年人口数量（万人）155.27155.23154.99154.95154.31环比增长率-0.03%-0.15%-0.03%-0.41%正式由于兴化靠近沿江较为发达城市，这些周边发达城市的吸附效应分流了部分兴化人口，使得城市总人口逐年下降，尤其流失了部分具有较高购买力和迁移能力的精英人群。统计数据显示，2005年人口自然增长率0.059%，总人口下降0.41%，实际流失的人口数量为0.47%，人口外移的形势更加严峻。根据计生部门提供的人口预测，2007年总人口为149万人，出现较大程度的下滑。预计2007、2010年、2020年城市化水平分别为42%、48%、55%，城市化人口仍在增长，但幅度有限。4、城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限兴化市空间发展战略是向南发展，南部新兴主城区，是以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工业。此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。5、人均收入稳步增长：城乡居民生活水平有了新的改善。2006年，在岗职工工资总额71453万元，比上年增长4.86%；职工人均年工资收入15219元，比上年增长12.2%；城镇人均可支配收入11209元，增长14.8%；农民人均纯收入5456元，比上年增加552元，增长11.3%。兴化市房地产发展概述1、兴化房地产发展概述及近期市场描述1、兴化房地产概述兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块。从2001年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。近两年兴化房地产发展迅猛，兴化本地开发商和外地开发商竞争也比较激烈，楼盘价格也不断上涨，但普通住宅整体销售情况比较乐观，市场上的别墅项目，一般体量不大，且去化速度并不是十分乐观，主要的别墅项目有香缇别墅、东方巴黎、天水华庭、幸福小城、国际华城。由于兴化市政府提出“城市向南发展”的口号，靠近市政府周边楼盘，由于地势好，销售情况也十分好，普通多层销售价格也在2500～3000元/㎡；双拼别墅价格在3400～3600元/㎡。地势较差的多层销售在2500元/㎡以下；双拼别墅销售在2700～2800元/㎡。2、开发量与销售情况（1）上市量与销售量近两年兴化市商品房上市量与去化量对比单位：万㎡35322525.4252218151252005年2006年2007年上市量去化量近两年随着兴化城市建设，经济不断的腾飞，城市中心的南移，兴化房地产市场也迅速发展起来，上市量与去化量呈逐年上升趋势。（2）房价情况兴化的房价均价在2500元/㎡－3000元/㎡，最低价2500元/㎡，最高价3200元/㎡。（3）目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。据调查，公务员对房价的承受力为2700元/㎡左右，其他则在2400元/㎡—2600元/㎡左右。2、兴化部分土地市场分析编号土地土地土地规划指标要求出让保证金起始价增价位置面积用途年限（万元）（万元）规则（m2）容积率建筑绿地率（年）及幅度密度---经一路西26033.3商住用地≤1.4≤30%≥30%40/70--1796--侧、张家路北侧--丰收南路1472.6商住用地≤0.7≤15%≥30%40/70--90--西侧、跃进桥北侧—开发区河14576商住用地≤1.6≤30%≥30%——820—西大道西侧—五里东路72149商住用地≤1.6≤30%≥30%40/70—3790—北侧、杭州路西侧—昭阳镇过7372.9商住用地≤1.4≤45%≥35%40/70—380—境公路东侧—经一路西26033.6商住用地≤1.6≤30%≥30%40/70—179620侧、张家路北侧XH2007GC016水乡路北173331.2商住用地≤1.4≤32%绿地率40/7030009000100侧、长安≥35%北路西侧XH2007GC001英武路西15709.7商住用地≤2.5≤50％≥20％40/70—155050侧（原长途汽车站及周边地块）随着兴化市行政中心的转移，市政府提出城市向南发展的口号，兴化的土地市场也火爆起来，房地产市场随之发展速度加快，市场激烈竞争是不可避免的。兴化的城市建设给兴化房地产建设带来了巨大动力，但背后的激烈竞争是每个楼盘所必须面对的。竞争楼盘分析一、兴化楼盘分布图：楼盘示意图上图为兴化市楼盘分布图，目前兴化在售楼盘14个，其中锦润嘉园、滨河花园、国际公寓即将售罄。即将开盘的是：金港公元国际、广润康城、城投国际街区、东方巴黎，金港公元国际、城投国际街区，以商业为主，其中含有部分小高层住宅。07年下半年，小高层物业即将在兴化登陆。天水华庭、香缇别墅、国际华城、东方巴黎等楼盘以别墅为主，而幸福小城、嘉鸿豪庭也带有部分别墅。本项目与其他楼盘也存在差异化，本项目主要推出的是以独立别墅为主（一期），而其它楼盘主要推出的是双拼和联排别墅。幸福小城与香缇别墅楼盘还有部分的复式楼；时代嘉园与嘉鸿豪庭的顶楼为跃层，跃层由于销售总价较高，市场去化速度并不是十分乐观。二、兴化楼盘概况兴化住宅分析表项目名称开发商占地面积建筑面积整体分期整体销售率项目定位建筑风格项目点评天水华庭佳豪房10万㎡14万㎡420%顶级别墅社区现代该项目内部环境优美，兴地产化市场唯一纯别墅项目，但价格较高，区位较差幸福小城星海置27万㎡40万㎡440%英伦风情社区欧式该项目位于兴化文教区，业周边教育资源丰富，对于购买者有较强的吸引力。国际华城华盈置18万㎡22.3万㎡385%生态景观生活现代该项目交通、配套较为齐全，业（一期）圈周边教育资源丰富嘉鸿豪庭嘉鸿