2007年1——11月东莞楼市分析报告一、土地市场分析1、2007年1-11月土地供求月度走势2007年1-11月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地共计293.48万㎡，共成交宗地293.48万㎡，供需比为1.1：1；其中商住用地为219.1万㎡，占总成交量的75%；折合容积率计算共399.1万㎡的商住建筑面积。按照2007年1-11月东莞楼市住宅574.01万㎡的消化量，结合1.1：1的供需比分析，2007年的土地供应相对不足。2、2007年11月土地出让公告总体情况2007年11月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地16宗，共计414761㎡。商住用地7宗，合计291983㎡，占出让土地总面积的70.4%；分别位于南城、东城、莞城、常平、樟木头、厚街、洪梅等区镇；从近期的土地供应来看，年底土地放量明显，在短期市场观望气氛浓厚下加大土地供应将对地价起到一定的平抑作用，土地交易回归理性在所难免。3、2007年11月土地出让成交情况2007年11月东莞土地市场共成交宗地10宗，共计470992.4㎡，总成交额180448.5万元。其中成交商住用地6宗，合计230916㎡，分别位于南城、寮步、企石、厚街；楼面地价分别为3951元/㎡3629元/㎡、1103元/㎡、1244元/㎡。其中南城新基村宏图路北侧一宗占地面积为60668平方米，容积率2.6的商住地块进行公开拍卖。该地块最终以6.5亿价格成交，折合楼面地价为4121元/平方米。其后，两块位于南城西平村东骏路北侧的小幅商住用地进行公开拍卖，最终为同一家开发商竞得。两幅用地合计占地26900㎡、合计容积率为2.12，两幅用地合计楼面地价为3592元/㎡。二、新增商品房供应1、新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2007年11月份，共29个楼盘项目新增供应，总供应面积为87.8万㎡，环比10月大幅增加90.5%；其中住宅供应量为83.1万㎡，共6389套，按面积计算占总供应的94.6％；住宅供应按面积环比增加123.4%，按套数计算增加74.3%。2007年11月东莞商品房供应情况东莞中原市场研究部监测结果统计显示，11月份较10月份新增供应大幅增加，新增商品房供应86.8万㎡，较10月份增加88.3%；可以看出，房贷新政出台后，经过10月、11月的观望和回调，很多项目延迟到12月份入市，期望在年底前做出好的业绩，完成今年的销售目标。据东莞市场研究部监测结果统计显示，2007年11月份商品房供应以普通商品住宅为主，占总供应量的63.8%，其次是别墅，占总供应量的21.7%。可以看到，11月别墅项目扎堆上市，包括湖景壹号庄园、森林1号、蓝山锦湾二期、新世纪·上河居、丽水佳园等。房贷新政对别墅这种稀缺性资源物业影响甚微，在市场进入个盘分化的阶段，市场资金预期将流入房产蓝筹和稀缺性资源物业，因此从策略上而言，近期别墅项目的上市供应时机相对较好。11月份新增住宅供应中普通住宅供应项目19个，供应量为62.4万㎡；公寓供应项目4个，供应量为7.99万㎡；别墅供应项目5个，供应量19.04万㎡；非住宅市场中商铺供应2.8万㎡，车库供应1.9万㎡。4、新增供应区域分析据东莞中原研究部监测结果统计显示，2007年11月东莞共有19个区镇有新增供应，其中城区4个，镇区15个。城区供应面积10.5万㎡，占总供应比重急剧下降，由10月的31.1%下降到12.0%；镇区供应面积77.3万㎡，环比10月增加1倍多，占总供应88%。从区域分布来看，道滘、常平、虎门、大岭山、南城、厚街、茶山成为11月份主要供应区域。道滘主要供应有丽水佳园、新世纪·上河居两个别墅项目；常平有碧湖花园二期、金凯水都一期、名仕官邸、金田花园等；虎门主要供应楼盘为虎门1号、丰泰东海山庄；大岭山主要为金地格林上院；南城主要为时尚岛蓝钻、凯名轩、名门公寓；厚街主要为湖景壹号庄园；茶山仅新世纪丽江豪园五期一个项目供应。三、商品房成交分析1、商品房总体成交情况据东莞中原研究部监测数据统计显示，2007年11月商品房销售面积42.01万㎡，其中住宅39.36万㎡，占总销售面积93.69%，非住宅2.66万㎡，占总销售面积6.31%。数据显示，11月东莞楼市成交量环比10月有小幅回升。其中住宅成交面积上升2.02%，成交套数增加4.57%。据东莞中原研究部监测数据统计显示，11月份住宅成交39.36万㎡，环比小幅增长2.02%，成交回稳。成交量回稳主要原因是11月一些具备较好的资源和配套的项目入市，这些项目的成交相对比较稳定；同时很多项目开始调整应对策略，采取打折优惠降价促销，一定程度上刺激了市场需求。随着市场新增供应的加大，开发商、代理商也由于全年的销售目标压力会在年底选择最后冲刺，12月份成交有望进一步回升。但市场竞争加剧，加上目前市场仍处于观望期，项目消化压力非常大。各种形式的促销活动、优惠措施、营销手法创新等等都会在年底上演，一场场龙争虎斗在所难免。据东莞中原研究部监测数据统计显示，房贷新政前城区的成交占到四成三，新政后城区成交比重逐步下降。说明房贷新政对城区影响较大，而对镇区影响相对较小，成交较为稳定。主要有三个原因，一是由于镇区投资型物业比重较小；二是镇区以大户型为主，以自住需求为主；三是镇区房地产发展不太平衡，有些才刚刚起步，仍有较大的上涨动力和空间；四是相比较城区而言，镇区信息传播相对较慢，对新政的反应比较迟缓。11月全市住宅成交套数环比增长4.57%，具体到各个区镇的对比分析就可以发现，城区、临近深圳镇区、个别经济发达镇区的成交有较大幅度回落，而其他镇区成交普遍比较稳定甚至大幅增长。主要原因一是这些镇区受房贷新政影响相对较弱，二是这些镇区近期上市项目资源价值高、品质较好、地段较好或者价格定位较低。如虎门的虎门1号、东海山庄，常平的丽景国际，大岭山的金地格林上院、石排的利丰城市花园、麻涌的南峰时代广场、黄江的富康花园、长安的鹏程晴园、横沥的盛世华庭等。进入11月份，全市普通住宅均价为5894元/㎡，环比10月份回调8.5%，全市均价回落到6000元/㎡以内。主要原因是镇区成交比重有较大幅度上升，拉低全市均价水平；同时镇区中定价过高项目成交萎缩，而新上市的一些价格较低的项目成交活跃，如中惠地产的三个项目中惠·金士柏山花园、中惠·沁林山庄、中惠·香樟绿洲等成交缩量，而新上市的一些项目如常平的丽景国际、茶山的新世纪丽江豪园五期、石排的利丰城市花园、麻涌的南峰时代广场、黄江的富康花园、长安的鹏程晴园、横沥的盛世华庭等价格比较低，成交活跃，从而拉低了镇区整体均价水平。11月城区普通住宅均价为7664元/平方米，与10月份基本持平。原因主要是很多项目都是尾盘或楼王单位销售，货量不多，价格定位高，但有价无市，成交缩量很厉害，价格上去了很难下来，如中信凯旋城、景湖春晓、宜景康源、理想0769沁园等；可以看到，虽然近期市场打折促销较多，但在观望气氛浓厚的情况下仍未能很好的刺激市场需求；另外，第一国际三期、时尚岛蓝钻的销售量在城区占据比重较大，达到50%（按成交套数计算）；因此整个城区的均价水平在11月仍然居高不下。但随着年底城市星座三期、君悦2046、名门世家、花园1号等项目的相继上市，12月份城区的整体均价水平有望回落。据东莞中原研究部监测数据统计显示，11月全市普通住宅均价回调8.5%，但不同镇区表现有较大的差异。黄江、塘厦、寮步、大岭山、常平等镇区价格有较大幅度的回落，幅度在14-25%；主要原因是新上市的项目价格较低，或成交量中产品结构中高端项目缩量，中低端项目成交相对较为活跃所致。而茶山、道滘、石排、虎门、清溪等镇区的价格仍然稳步向上，主要原因是该镇区新增供应项目少，成交情况相对稳定而且价格稳步向上，或者是近期入市的项目相对高端，从而抬升了区域均价水平。如茶山的新世纪丽江豪园五期、虎门的虎门1号、东海山庄等。进入11月东莞楼市价格回调，成交量回稳，价值重新成为市场投资策略主线，市场进入个盘分化阶段。蓝产房筹和稀缺性资源物业依然受到市场青睐，价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。六、商品房存量供应分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2007年7-11月东莞市新增商品房供应35586套，已销售24101套，存量为11485套，折合125万㎡（含商品房各类物业）。2007年11月份，新开工商品房项目共8个，总开工面积为46.92万㎡；1-11月商品房的新开工数据显示，进入10月、11月，受房贷新政及相关政策影响，新开工热情骤减，新开工面积逐月下降。表明在市场观望期项目开发进度有所趋缓，部分发展商对后市信心不足，开始有意延迟项目开发进度，从而控制市场的有效供应避免整体市场供应量过大而给后市造成更大的消化压力。七、商品房潜在供应分析从新开工数据分析，1-11月新开工项目部分已经上市销售，但仍有近50个新旧项目正在施工中，潜在供应量加上存量近500万㎡，将在年底及明年上半年入市；而目前东莞楼市仍然处于观望期，由于后续仍有调控政策出台的预期，加上年底部分银行由于房贷额度紧张而停止个人房贷，使得观望期可能进一步延长，因此后市消化压力不容乐观。