2007年五月份佛山市场分析一、宏观市场1.宏观经济?国家统计局：1季度GDP增11.1%经济续保持平稳快速发展国家统计局表示，据初步核算，一季度，中国国内生产总值50287亿元人民币，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。CPI同比上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百分点。其中，3月份同比上涨3.3%，超过3%的警戒线。——简评：一季度宏观经济形势可能导致央行采取加息等手段进行宏观调控。?国家发改委：房地产开发投资加速反弹一季度激增近3成一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。由此可见，今年以来，房地产开发投资速度出现反弹。一季度住宅投资同比增长30.4%，其中，经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点，表明经济适用房投资持续下降的趋势得到扭转。——简评：在国家宏观调控了大半年后，房地产开发投资增速不降反升，外商直接投资几近翻番，主要城市房价仍然上涨明显。这些数据离国家的调控目标还有一定距离。这又会导致政府‘抓落实’的态度进一步强化，加息、税费等方面的调控力度可能再次加大。外资银行全面提供人民币业务，居民可在外资银行申请房贷汇丰、渣打、花旗和东亚四家外资银行上周透露，目前已接受了中国银监会的验收，最快本周（21-27日）便可向当地居民提供人民币业务。——简评：短期内外资银行存在网点少、业务速度审批慢、服务收费项目多而且贵、业务项目少等“硬伤”，因此短期内房贷业务的主要选择仍然是内资银行。　2.政策法规?末央加息上周末央行再出调控措施，5年期以上贷款利率将从3月份调整后的7.11%上调到7.20%。——简评：末央本次加息，佛山市场目前反应是麻木的，甚至有部分市民觉得在佛山楼价不断走高的今天，加息反而加重了他们买房按揭的负担，末央本次加息的意义在佛山得不到真正体现。?住宅区新建娱乐场所——不批日前，《顺德区饮食娱乐服务业规划管理指引》初稿出台，提出对于选址居民住宅楼内的新设歌舞娱乐项目原则上不予审批。——简评：住宅区禁止新建娱乐场所，将有利于住宅小区形成良好的居住氛围，但对于项目商业的开发及招商工作的开展侧造成相应的一定困难，但从报道内容“原则上不予审批”可发现，政府本次规定实际也有所保留，一定程度上给与政府关系较大的开发商留有回旋的余地。?高明区竭制开发商囤积土地高明区国土局最新公布，高明中心城区闲置商住用地达1000多亩，目前国土局已发表公告，若年底不动工，土地将被回收。——简评：高达1000亩的闲置土地集中在高明中心城区（荷城区），以平均2.2的容积率计算，未来将有近146.5㎡商品房推出，以户均130㎡计算，总户数约达11000套，预期到2008年下半年，高明商品房供应将迎来一个集中放量的时期，根据目前高明区的楼价及成交分析预估，未来高明的市场竞争将进入白热化，价格估计不可能出现大幅拉升之现象。?发改委报告：90平米以下住宅投资仅占17.2%%28日，国家发改委发布今年1月到4月房地产市场运行情况报告。报告称，今年1到4月份，我国房地产开发结构有所改善，但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。——简评：90平方米以下普通商品房投资尽管结构有所改善，但整体住房供应结构调整任务依然艰巨，预示中央政府在今年的夏半年将极有可能加大对该指标的落实执行，也不排除下半年会出台相关的补充条款。?经适房地块下半年推出关于经济适用房、廉租住房和限价房的具体建设规划，市国土局正在会同市建设局、市规划局等协商制定，预计今年下半年开始将逐量推出此类政策性用地大致禅城区的汾江路沿线、张槎，南海区的平洲、罗村等地，将是政策性住房用地较集中推出的区域。——简评：今年佛山的经济适用房、廉租住房及限价房建设规划将进入真正的落实期，张槎、平洲、罗村，以往一直作为禅桂中心的补充，下半年将随土地放量而逐渐被市场所关注，结合目前即将完善的交通路网，未来将发展成为新禅桂中心的重要组成部分。3.城市建设?《佛山市城市快速轨道交通线网规划》推荐方案出台为了推进广佛城市整体化进程，建设跨区域的轨道交通，并建设起联系“2+5”组团城市的轨道线网，使组团间的联系更紧密，交通更方便快捷，市政府决定组织编制《佛山市城市快速轨道交通线网规划》。——简评：作为继佛山一环后，佛山城市发展概念规划及建设“2+5”组团城市战略构想的另一重要规划市政工程，将肩负起引导大佛山城市发展方向逐步实现城市总体规划确定重大目标。?广佛地铁启航，广佛一体化加速佛山将加强“以广佛地铁为重点的城市基础设施建设”、“要创新投融资体制，充分利用国内外资源，全力推进广佛地铁工程建设，力争今年尽早全面动工。广佛地铁等佛山项目已被列入省“十一五”规划重点项目，广佛地铁线将在2010年建成。——简评：广佛地铁的加速建设，广佛一体化的不断体现，佛山将继续发展广佛地铁的“地铁+地产”和“边动工建设边招商”的运作模式。?《佛山市城市快速轨道交通线网规划》征求意见，广佛线在内的四条骨干线将优先建设《佛山市城市快速轨道交通线网规划》已于近日编制完成，近期将积极规划建设连通广佛的1、2、3、6号线，优先考虑区域轨道交通，以及中心组团和大良容桂之间的交通联系。——简评：优先建设连通广佛在内的四条交通线，足以显示佛山政府对广佛一体化建设的决心。?投资四千万，扮靓佛陈路佛陈路政治改造工程计划投资4000万，工程7月中下旬开展，计划年底前完工，未来将打造成为佛山“十里道化乡”，为佛山市最长的绿化示范大道。——简评：佛陈路作为连接顺德陈村与襌城城南的重要干道，本次改造工程的开展，预示陈村的城市规划正式步入整体化，未来的发展方向将有可能偏向襌城发展，作为继乐从后另一个值得关注的新兴板块。?千灯湖金融商务区呼之欲出在南海区政府的规划中，千灯湖区域将打造成为广佛地区后援金融产业集群，未来南海城市发展的新引擎，开发金融商务区既是南海谋求中心城区北延的重要步骤，也是未来大中心城区的“南极”，金融服务业作为城市经济的一种高级形态，将成为南海区第三产业的龙头。——简评：千灯湖板块的重新定位为南海金融商务区，其价值已在上周的土地拍卖会上得以初步的体现，目前南海正处于第二产业向第三产业转向的起步阶段，千灯湖板块作为其产业转向建设的重中之重，必将引导千灯湖板块的土地价值继续向上攀升。?重点调整“季华岭南”两路沿线从今年4月初开始，重点调整的区域为季华路沿线、岭南大道沿线，预计下个月底完成。为加强修编后的控规的可操作性，使之更好的指导具体的城市建设修编小组已经征询了相关部门、镇街意见，并召开了专家评审会上，把具体意见向设计单位反映，以便设计单位深化方案。——简评：季华路及岭南大道作为禅城城南板块两条最主要的交通干道，是佛山市容市貌的象征，将代表佛山的城市形象，目前该道路即将进入重点调整阶段，其规划设计将直接体现佛山未来的城市发展。二、发展商动态发展商发展动态/营销活动简评碧桂园碧桂园跻身中国最有价值品牌榜，随着碧桂园集团在香港上市，融资成功后，碧桂园品牌的推位居第34广即将进入全国化发展阶段，在全国各地大力发展房地产项目，“碧桂园模式”的发展也正向全国化进军。华南保利集团5月30日，保利水城全球同步招商尽管此前保利地产开发商业项目相对并不多见，但此番一举启动仪式在广州香隔里拉大酒店隆以“地产大鳄联手百货巨头”开辟商业市场的模式，给佛山（保利水城）重举行，吉之岛等百余家知名品牌区内以往的大型商业项目好好地上了一课商家及佛山市、南海区政府相关部门领导出席活动，以此宣布保利水城踏出迈向经营的第一步华南保利集团6月2日正式接受诚意登记，尽管当在千灯湖海七路海八路地块拍出后立即推出市场，有意借海天天气欠佳，但现场人流充足，目七路地块高价拍出之利好入市，作为拍地后首个新盘，保利（一号公馆）前统一口径售价6500-15000公馆的价格将成桂城乃至禅桂中心的楼价风向标三、土地市场土地供应计划?佛山今年新推商住用地635公顷今年，全市将有635公顷商住用地供应（不包括工业用地、教育用地等），这相对于去年有近27%的增长，而且将增加经济适用房、廉租房、限价房等政策性住房地块的供应，对新推地块90平方米以下住房建设比例的要求也将更高，以逐步调整佛山楼市产品结构。——简评：今年全年的土地放量相对往年将出现明显增长，当中计划将增加经济适用房、廉租房及限价房的地块放量将增加，90平方以下的普通住房开发将逐渐增多，可直接理解为佛山政府有意通过土地（尤为双限地块）放量平抑近段时间楼价的过热增长，以达到一箭双雕的效果。?南海区用地指标最多在今年全市的商住用地指标中，南海区最多，有200多公顷，约占总量三分之一的比例。其中，桂城仍是南海区今年的推地重点，千灯湖板块和桂城东区域都还有较多优质地块相继面市，在打造广佛RBD的规划指引之下，桂城地块价值上涨更快；受到佛山“一环”的带动，大沥和狮山也成为土地交易市场热门镇区。——简评：今年南海土地放量将以桂城为主，大沥狮山为辅重点规划建设“广佛RBD新城”，在千灯湖片区规划为重点金融商务区的利好支持下，预期今年下半年，千灯湖及桂城东的土地价值还将有更进一步的提升，南海中心城区的土地价值将逐渐得以体现。　佛山市近期出让计划计划方式地块名称土地用途占地面积总建面积容积率底价拍卖出让南海桂城海八路住宅兼容商业157199392997.52.56.84亿91街区（011地块）拍卖出让南海桂城海七路住宅兼容商业64465148269.52.32.9亿57\58街区（012地块）拍卖出让南海区大沥镇体住宅