佛山小户型市场研究一禅桂城区小户型市场报告说明本报告针对佛山城区小户型的发展现状进行了分析和总结，并探讨小户型市场的未来发展趋势，报告中重点研究了佛山主城区禅桂片区。目录?小户型的发展历程与特征?小户型市场现状?禅桂区域市场特征?未来供应情况?佛山小户型市场的发展趋势市场背景2006年，禅桂市场90平方米以下户型仅占套数总量的政策层面政策层面21％，2007年上半年，为21.8%。这与“国六条”的“90／70”规定刚好相反，呈倒三角状。随着政策执行力不断加强，佛山楼盘的户型将面临重新洗牌。2007年小户型市场供应量约9万平方米，整年的小户型供应量普市市场场供供应应遍比较少。政策后的小户型社区要2008年才推向市场，造成了目前市场上的供应低谷，而明年市场总量将达到井喷。目前小户型均价在8000-10000元左右，小户型产品价格屡创新高市场反应市场反应。在未来竞争激烈的市场状况下，小户型的价格、营销、客户何去何从？佛山小户型分布现状俊怡花园蓝钻星城东海湾保利国际公寓逸彩世家时代名轩帝景蓝湾|凯德06G·荟丽精英城环球国际广场金色家园|汇博·星辰柠檬时代凯德06-CG08桂南名都汇银06C阳光公寓酒店慧港国际世纪名轩鸿业现代城佛山城区小户型发展历程76万22万21万10万9万9万8.8万7.8万7万供应量消化量2004年2005年2006年2007年2008-09年阳光公寓酒店荟丽·精英城汇博·星辰环球国际广场保利国际公寓逸彩世家世纪名轩蓝钻星城桂南名都慧港国际俊怡花园东海湾城寓盈彩美居时代名轩柠檬时代红棉雅苑|鸿业现代城东方广场凯德06-CG08峰尚0757金色家园|凯德06G帝景蓝湾|富力2007-001红棉雅苑||2007-005地块……76万22万21万2004，禅桂小户型多为非热点置业片区的住宅项目8.8万7.8万7万9万10万9万，客户为自住居多。项目名称片区定位建面主力户型面积价格客户营销手段核心竞争力阳光公寓禅城产权式酒0.8酒店式套专业的酒店管理公总体回报率，可达406500本地投资客酒店同济店万房司统一经营7%~10%禅城小户型公一房、二本地投资客、单价、总价低，置逸彩世家1万40-1003100做公寓式住宅销售祖庙寓房、三房公务员业门槛低禅城红棉雅苑小户型住一房、二单价、总价低，置3万50-1083500公务员、白领小户型住宅|汾江宅、公寓房、三房业门槛低中路桂城小户型住单价、总价低，置俊怡花园3万二房70-1002500公务员、白领小户型住宅叠滘宅、公寓业门槛低?小户型最早出现在小社区项目中，多在非热点置业片区,基本没有营销概念?产品单一,多为住宅项目,以二房、三房为主，出现一房产品，户型面积都偏大。?客户以自住客户为主。76万22万21万2005，高端小户型项目登陆禅城，营销全面升级，8.8万7.8万7万9万10万9万服务和营销意识加强，引发小户型投资热潮，但户型缺乏创新定位建主力面积价格客户营销手段核心竞争力项目名称片区面户型荟丽·精英禅城2单价、总价低，置业门白领公寓二房70-883000白领配备商业中心城张槎万槛低禅城小户型公1当地投资客、引领soho现世纪名轩单房20-704000季华商务中心区位季华寓万白领代居住潮流酒店式公单房禅城225、当地投资客、加入酒店式公东海湾寓、白领、二3000服务，置业门槛低万白领寓张槎公寓房60-80一房加入国际购物禅城小户型公3.5当地投资客、季华商务中区位、物管鸿业现代城、二50-704000广场，提倡国寓万白领、自身配套季华房际化生活理念禅城单房引入锋尚国际小户型公以城南周边的锋尚0757-、二4000概念，营造国营销概念，总价相对低绿景寓工薪阶层为主一路房际感觉?小户型开始出现在新兴商务中心，通过物管、服务、营销概念提升价值。?产品开始趋向多样化，公寓占有市场的份额增大，户型以单房、二房为主，面积变小。?中心区小户型有高租金、高出租率的趋势,小户型产品价格高于同时期市场均价。?投资客户比例增大，76万2006，佛山小户型“里程碑”的一年，营销创新更突22万21万8.8万7.8万7万9万出，出现产品创新，由此进入全面创新时代，投资全10万9万面升温项目名称片区建面主力户型价格创新点客户营销手段核心竞争力2.5LOFT单元投资客、通过产品创新首个稀有LOFT小户汇博·星辰禅城一房、二房4500万设计白领提升价值型社区投资客、国际精英生活东方广场的成熟社蓝钻星城禅城4万一房、二房4800带精装修白领特区区与商业配套纯小户型社区1.5投资客、盈彩美居禅城一房、二房3800-，打造白领级区位、价格万白领公寓住宅单房、一房两房带入户投资客、通过产品创新成熟片区配套，赠金色家园|桂城3万4800、二房花园白领提升价值送“活性空间”入户花园、通过产品创新帝景蓝湾|禅城3万二房4100白领空中花园提升价值一房、二房打造白领级公红棉雅苑||禅城2万4400-白领、三房寓住宅?小户型供应更加集中在商务、商业中心圈。?产品开始出现创新，赠送入户花园，出现复式LOFT产品，?营销不断创新，部分产品开始使用精装修，带动产品的销售，单价迈向每平米5000元的门槛。?投资客户成为中心区小户型的主要购买力，非置业热点区域的投资客户比例开始增大，小户型单价提升导致了自住客户的购买力下降。76万22万21万2007年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少，8.8万7.8万7万9万10万9万但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。项目名称片区建面主力户型价格创新点客户营销手段环球国际广禅城1万一房、二房10000带精装修，酒本地投资客增加五星级酒店进场店式管理入，增加项目物业管理档次桂南名都桂城3万单房9500带精装修，酒本地、外地投资客增加高级物业管理店式管理时代名轩桂城6万二房6500入户花园、双本地投资客、白领小户型社区化，打层露台造精品小户型?小户型供应量出现断层，06年90/70政策实施后，已有土地的开发商普遍向大户型产品转变，导致07年市场供应大大减少，小户型在市场上出现断层。?小户型供应量虽减少，创新创新却越演越烈，产品大致向两个方向发展，一是物业服务再升级，例如环球国际广场引进名牌物管，提供星级商务服务。二是产品创新更大胆，最特别的是金御华府叠园的6.1米层高小户型，最典型的是时代名轩赠送超大面积的入户花园和露台。?产品与客户分化明显，处于中心区的产品更侧重精装修及酒店式物业管理，主要客户倾向于投资客户；非中心区的产品则侧重于通过赠送面积提高实用率，满足目标客户－自住客户对舒适度的要求。小户型的价格开始取决于项目区位。?房地产市场的价格猛烈攀升，导致客户承受能力下降，出现向下置业倾向，小户型与二手房交易火爆，租赁价格节节攀升。城市中央区的市场成熟地上段有地什么？标建筑：城市中央的酒店生活——环球国际中心占地面积：8216平方米卖点：地段区位、精装修、成熟配套、高回报率总建筑面积：119458.9平方米，地下建筑面积17195.8平方米项目类型：集商场、休闲娱乐、写字楼、酒店式公寓以及五星酒店等功能于一体的综合性商务地标。建筑指标：基地呈三角形状，主楼部分楼层为51层，裙楼部分为6层，整体高度约208米。总户数：公寓188套,写字楼165套停车位：约372个，只租不售物业管理：广州珠江物业酒店管理公司物管服务开发商：佛山市恒安置业有限公司点评：以精装修的酒店生活带动项目销售，在高回报和地段成熟的条件下，吸引投资客大量聚集。桂城东区的成熟市场地段上城市精英小户型有什么？：一个城市的派对主场——桂南名都位置：佛山市南海桂澜路与桂南东路交汇处卖点：地段区位、地铁、成熟配套、户规模：占地22496，建面75210。型创新，公寓带精装修项目概况：以83㎡2房2厅到122㎡3房2厅为主，总栋数8（1栋11层6栋18层1栋公寓楼20层，共约1000个单位）。开盘时间：2007-01-01；客户：项目周边客户，公司白领，年轻政府公务员，投资者、广州等其他区域的投资客户，价格：一期住宅均价：4500元/平米；二期住宅：7500元/平米（毛坯）。公寓即将发售，均价预计9500元/平米（带1200装修）点评：以城市精英“创新、时尚”的形象及创新户型设计树立项目差异化，在市政规划及片区形象、发展前景的共同带动下，实现较理想的销售价格和速度。76万22万21万2008年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少，8.8万7.8万7万9万10万9万但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。?多数地块都是小户型产品占70%以上的地块。?富力和会德丰地产拥有的地块，是今后市场上的小户型集中项目。地块面积建筑面区域土地用途买受人成交价楼面地价备注编号交易日期宗地号（平方米）积中心组170121.06H-A团新城106326居住90平方米广州招商房地产6C1012007-2-1区以下的住有限公司联同嘉950002068.00宅比例为中心组综合用地（居森国际有限公司2007-2-106H-B团新城96429住用地兼容公28928720%C102区共设施用地）佛禅居住兼容商业广东集成投资担90平方米2007-3-2(挂)2007禅城984740002031.0819694、办公保公司以下户型C103-006≥70%佛禅商业金融用地佛山市润泰房地90平方米2007-3-2（挂）200禅城18829兼容居住、办4577694.5265901.5产以下户型C1047-007公≥70%442823（31禅城区商业金融　C1052007-9-193505）　富力47050090平方米佛200301（15禅城区居住用地　以