2011年新国八条及沪渝房产税解读新城地产常州公司营销部2011.2.21FutureLand政策出台背景及细则解读2月份市场成交表现导读后期政策、供求及市场机会预期2月份公司项目销售表现及存量房源情况下阶段针对性营销策略FutureLand政策出台背景及细则解读FutureLand第三轮调控背景——春天里的寒流国内经济强劲复苏1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。出口回暖、房地产投资不减从2010年的出口累计同比来看，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%。房价持续上涨从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，然而房价却愈挫愈勇，去年12月全国商品房销售均价同比平均涨幅为9.3%；今年1月全国70个大中城市68个价格环比上涨，其中10个涨幅超过10%。CPI屡创新高，通胀压力突出，流动性泛滥，持续负利率时代受到楼市调控压力，部分资金从楼市退出流入商品市场，物价上升压力骤增，CPI持续攀升，“保增长”的目标实现后，“防通胀”成最大忧患；近2年来M2(现金+存款)及国内贷款快速增长，贷款增速处于历史高位且有扬头迹象；自2010年2月开始进入负利率时代，随着通胀压力的加深负利率持续扩大，即使经过2010年两次加息后，按照1月份4.9%的CPI,负利率仍有1.9%的缺口。无论是“国十一条”“国十条”，“国五条”还是“新国十条”，不管是“差异化信贷”、“加息”，还是“征税”、“停贷”、“限购”，政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史之最，房价愈挫愈勇，量跌价升，与政府新政调控最初意图背道而驰，这是“1.26新政”（新国八条）及沪渝房产税细则赶在2011年春节前就出台的本质诱因：市场拂了政府意。FutureLand第三轮调控突如其来政策名时间部门政策要点政策影响称会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价新国八第三轮调控开始，重伤改善1.26国务院格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等型置业条八项措施上海增量房按人均60平米起征，税率因房价高低分别暂定为0.6%和沪、渝房产税0.4%，还规定了几种退还、免征房产税的情况。重庆主城九区内存量、上海抑投资重庆打豪宅1.27市政府细则增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机至2月20日，除江苏省政上海市国八条2.1性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度府外，青岛、上海、济南、政府细则成都、长春、北京、南京、价格控制目标。贵阳、南宁、太原共计10城市出台国八条细则，北京细则最为严厉，大幅提高外控制房价：除南京外，省内其它城市也可适时限购地人购房门槛，但限购认房住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房比例适当保护了改善性需求，同以行政追的方式一定程政府问责：措施落实不到位，对政府负责人要约谈问责时责1.31江苏省国八条度上抑制了中高档住房的供政府细则此外要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型应。结构，增加中小户型普通商品住房有效供应，逐步提高成品住房开发建除南京、苏州外，无锡、常州也有可能出台限购令，其设比例，并科学控制建设成本，以合理的价格进行销售。中无锡在2010年房价排行榜中位列第23；常州在1月份住宅价格环比涨幅中居北京政国八条外地人购房须提供五年纳税证明；限购以认房为标准；开发商定价与成首，同时也是交易较为活跃2.16府细则本差异过大将追责；的三线城市。FutureLand购房成本上升房企资金链遇险时间部门政策名称政策要点政策影响1.这次加息是对1月份信贷增长从2011年2月9日起,上调存款类金融机构人民币存款准备较快、物价创出新高、境外商品上调存贷款金率0.25个百分点。这是继去年2次上调以来，今年首次上2.08央行价格近期持续上涨等的反映。利率调。此次加息系不对称上调，除1年期存贷款利率加0.25个百分点以外，其他档次存款利率加息的幅度高于贷款利率。2.加大了房企与购房者的融资成本；从2011年2月9日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住上调公积金2.09住建部房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至加大购房者融资成本。存贷款利率2.60%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；上调存款类此次存款准备金率上调之后，大金融机构人2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金型金融机构存款准备金率将达到2.18央行民币存款准率0.5个百分点。19.5%的历史高位。融资难度再备金率次加大。南京市提出住房转让营业税、限购、土地监管、、预售资金监管等政出台限购政策抑制投资、投机需2.19国八条细则政府策，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。求1。购房者融资成本上升；首套房贷利率优惠实质性取消，且由于利率过低，银行不支持做首套住房按揭贷款，除非客户接2。房企预售资金回笼难度加大受利率上调；；新“Future国Land八条”来了2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。条”来了新“国八“Future国办发Land1号文”具体内容及点评主要条款关键内容点评明确房价控制目标，稳定预期1、进一步落实地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，表明调控从通过行政手段调责任。控房地产市场转为直接调控房价多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件2、加大保障性安居工程扩大保障性住房覆盖范围，腔的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住建设力度调公共租赁住房发展房供应加大房产交易成本，打击投资3、调整完善相关税收政买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快投机，完善个人住房信息系统策，加强税收征管建立和完善个人住房信息系统。为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不此前是二套房贷首付款比例是政策低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。50%落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今5、严格住房用地供应管年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应确保保障住房建设用地供给，理量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用明确土地招拍挂制度改进方向地。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家6、合理引导住房需求限购更加严厉、涉及城市更广庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。7、落实住房保障和稳定对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向国务院做出报告，有明确约谈问责机制，保障政策房价工作的约谈问责机制关部门根据规定对相关负责人进行问责。的有力执行和落实对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，8、坚持和强化舆论引导舆论引导住房合理消费引导居民从国情出发理性消费。核心措施：提高首付比例，提高贷款利率+限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地2011FutureLand年“国八条”与2010年“国十条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”对稳定房价、推进保障对于政策落实不力的省（区、市）性住房建设工作不力，人民政府要向国务院做出报告，有问责影响社会发展和稳定的关部门根据规定对相关负责人进行，要追究责任。问责。各直辖市、计划单列市、省会城市行政手段升级和房价过高、上涨过快的城市，在地方人民政府可根据实一定时期内，要从严制定和执行住际情况，采取临时性措房限购措施。原则上对本地户籍家限购施，在一定时期内限定庭限购2套房，对非本地户籍能提供购房套数。社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首二套房贷款首付50%，付款比例不低于60%，贷款利率不低差别化利率利率不低于基准利率的于基准利率的1.1倍。各地根据实1.1倍。经济手段升级际在此基础上海可以上调。买住房不足5年转手交买住房不足5年转手交易的，统一税收易的，差额征收营业税按销售收入全额征收营业税。。“Future8”——Land国八条（国办发1号文）——要点解读此轮政策调控覆盖面更广、深度更深！首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。行政手段调控房地产市场转为直接调控市场。各“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大籍居民家庭、1套住房的非当地户