A909-0137A909-0138地块市场分析一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结A909-0137A909-0138地块市场分析1.区域价值分析2.产业发展一、区域市场发展3.配套设施4.交通规划二、区域房地产市场发展5.生态资源三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结区域价值中部综合组团观澜坂雪龙岗华1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城keypoint:市建设用地规模为119.5平方公里。2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化?综合服务区客运枢纽和综合服务组团。未来观澜区域的生活环境将彻底转变。?客运枢纽区域价值功能定位位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。观澜五大功能区A城市综合服务功能区为观澜街道提供服务的集居住生活、E-2行政观澜郊野公园观澜高尔夫球会办公和娱乐消费于一体的综合功能区。B-1E-1DB市属高新技术产业集聚区B-1富士康为核心计算机产业基地E-3哈飞汽车为核心汽车制造基地CAB-2富士施乐为核心的仪表仪器茜坑郊野公园城市综合服务和记黄埔为核心的物流功能区B-2C产业改造与提升区厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合生态保护区D特色产业聚集区E-4依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧工业区整体改造，发展体育文化产业E依托生态资源的休闲度假娱乐区观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊野公园和生态保护区区域价值土地利用观澜土地利用现状观澜土地利用规划地均生产总值偏低集中工业用地，提高地均生产总值2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平设用地地均产值为7.99亿元/平方公里用地构成以工业为主用地均衡，构成以工业、居住为主居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业产业升级，建设一批高水准的住宅小区配套产业和第三产业用地明显不足增加配套产业和第三产业用地城市化落后于工业化特征明显加大城市化发展力度keypoint:城市化进程促进房地产市场的良性发展区域价值观澜新中心区规划路环北至新桥观至大亚湾澜至光明河观光路大道梅夫至天堂围尔观高大道澜观观平景观高路速路公机荷高速观路至平公路出入口路天湖1、观澜新中心区由机荷高速公路、梅观高速公路至机场、观兴东路、环观南路、观澜大道围合而成，总用至地面积433.81公顷，可建设用地3.72平方公里，龙机荷至高速华清湖立交公路高新技术产业用地1.1平方公里梅林2、与目前现状不同，中心区未来规划将改造成为以居住用地为主，商贸、行政、文化、教育配套完keypoint:善的观澜新中心。观澜新中心区将取代观澜老街成观澜新中心区、CLD城市价值为观澜未来居住、行政、文化、教育的中心，区域价值将进一步提升。产业发展高新科技园?通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境。?目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他只是整体翻新，并没有功能分区概念。观澜高新技术产业园（新规划）观澜工业园＞规划面积4.23平方公里，涵盖了生产、研发、教育、生活、休闲、服务等多种功能区＞观澜镇福民泗黎路上＞产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材＞占地3000平米，建筑面积6000平米料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。＞涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里＞深圳首批生态工业园区面装修较好，功能配套较少观澜高新园区企业实现工业总产值504340单位：亿元30201010502006年2007年2008年keypoint:大型企业进驻的区域发展价值产业发展循环经济观澜街道经济发展情况2003-2008年观澜街道经济发展情况2003-2007年观澜街道人口数量变化800900000700800000600街道生产总值（亿元）700000500600000规模以上工业总产值（亿人口总数400500000元）户籍人口400000300进出口总额（亿美元）外来人口200300000200000100100000002003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年2004年2005年2006年2007年可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：?大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规模企业工业总产值逐年大幅上扬；?观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。keypoint:大型企业进驻的区域人群质素变化配套设施观澜公共设施规划观澜汽车站现状观澜人民公园观澜邮电局观澜中学＞主要通过梅观、机荷高速往返国惠康市百货区；＞道路网络系统已经万家福形成，超市但支路少，不够密集，交通拥挤老街；＞道路路况不好，多中心市场为2或4车道，较窄；牛湖新园学校＞公路型道路多，城市型道路少；松园中心学校第二小学第二中学中心区电信大厦观澜体育中心横坑镇政府文艺中心世纪广场观澜公共设施现状观澜公共设施规划公共设施配套不完善，档次较低，集中在老街未来将完善医疗、教育、行政、商业娱乐配套目前观澜片区商业生活、教育医疗和市政配套围绕重点发展牛湖、中心区和横坑水库片区商业休闲配套老街铺排，整体档次较低，不完善不成熟根据城市规划，未来区域内的医疗keypoint:、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完善，生活配套和居住氛围将明显改善。?城市升级对区域市场的利好影响?利好规划的实现周期与项目的发展存在时间差距交通规划区域通达性佳、规划中地铁四号线观澜交通现状＞主要通过梅观、机荷高速往返市区；地铁4号线＞道路网络系统已经形成，但支路少，不三期够密集，交通拥挤；梅观高速地铁4号线＞道路路况不好，多为2或4车道，较窄；二期＞公路型道路多，城市型道路少；地铁11号线规划机荷高速地铁6号线重点建设支路，进行拓宽修复等工程；地铁4号线延长至观澜，预计2015-2020年落成未来地铁轨道网络系统落成，可以通过地铁4号线畅通往返观澜和市区随着地铁4号线的建成通车，区域道路网络的逐步完善，未来区域的通达性、内部交通环境都将得到进一步优化。keypoint:交通改造客户迁徙龙岗中心城2006年2006年2006年布吉片区龙华片区区区域域内内供供应应的的严严重不足重不足宝安中心区东部沿海高尚住宅区区区域价域价格格一路一路彪彪升升2005年南山客户福田客户罗湖客户交通建交通建设设有有效效缩缩短短城市城市距离距离深圳湾填海区01-04年2000年以前客户流向区区域之域之间间明明显显的价差引出的投的价差引出的投资资意意向向生态资源观澜河?规划中有21个社区公园、2个郊野公园?观澜重要景观带——观澜河改造工程已经全线开始，部分工程业已完成观澜区域内的生活环境将随着绿地系统的建成和观澜河的改造完成得到颠覆性改变。观澜绿地系统keypoint:城市“绿肺工程”建设的居住价值提升观澜现状与规划总结＞观澜目前以工业为主，区域居住环境支撑力度相对较弱；＞城市未来规划良好，观澜河整治、循环经济效益将给片区带来巨大的环境变化，但规划前瞻的实现周期较难立刻为片区房地产市场发展带来契机；＞工业园的发展及大型企业的进驻，将为观澜片区带来更多的外来人口，改变片区人口结构，带来新的置业需求；＞地铁四号线开通、道路改造完工，有效缩短城市距离，加速内需市场向外需市场的过渡；keypoint:利好因素、实现周期A909-0137A909-0138地块市场分析一、区域市场发展1.区域发展历史二、区域房地产市场发展2.典型个案3.未来推售项目三、客户分析4.区域演变历程分析四、SWOT分析五、市场分析小结区域发展历史时间项目名称物业类物业用途主力户型租金售价居住人群现状型2001滨河花园大型居自住为主100㎡三----公务员、企事业单物业管理较好，年以前、迎侨花住小区房位人群、本地居民暂无转换居住环园80㎡两房境需求马坜新村集资房出租为主60-160㎡一房500-800元140平米中低收入者，周边人流杂乱，环境两房-四/月、四房250020万左生意、工厂上班人差房元/月右士观澜湖花集资房出租、自住100-120三房2000元/---周边做生意、文化人流乱、物业管园兼有㎡三房月档次低理差、家庭居住拥挤，改善居住环境楠木新村集资别自住为主200㎡以一栋别墅观澜区工厂企业主公共绿化少，周墅区上100万左、中高层管理者边环境差、空置右较多2001金泽花园商品房自住、出租130㎡以两房1500元/三房周边做生意、本地周边环境差、物年兼有上三房、月6000-居民，文化档次低业管理一般四房三房2200元/7000元/月㎡区域发展历史时间项目名称物业类物业用途主力户型租金售价居住人群现状型2005中航格澜商品房自住为主70-280㎡两房1800元/05年均价本地公务员、私年郡一期大型高不等，三月5000元；06营业