小空间里面的大文章小空间里面的大文章————深圳小户型住宅产品发展演变趋向深圳小户型住宅产品发展演变趋向目录目录小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和发展阶段小户型产生的历史根源和发展阶段小户型住宅产品的特殊性。小户型住宅产品的特殊性。近年来小户型产品的演变趋向近年来小户型产品的演变趋向小户型产品规划和单体上的趋向小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的创新手法近年来小户型产品的创新手法小户型常规营销手段。小户型常规营销手段。小户型今后的发展趋向小户型今后的发展趋向一、小户型住宅产品的定义一、小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义小户型住宅产品的定义所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能所谓的小户型是一个泛指的概念，究竟小到什么程度才能归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。归到小户型的范畴之中，目前还没有一个准确的定义。笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往笔者以为目前的小户型概念还是过于空泛和不准确，往往把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如把纯粹户型面积较小的单位和紧凑型户型混为一谈，比如说说6565平方米的两房两厅和平方米的两房两厅和8585平方米的小三房同样归到小平方米的小三房同样归到小户型的范畴之中。现在政府强调户型的范畴之中。现在政府强调90M90M??以下占以下占7070％，按这％，按这个规定个规定9090平方米以下都会归到小户型的范畴。平方米以下都会归到小户型的范畴。准确的讲从户型面积来划分的话，准确的讲从户型面积来划分的话，小户型应该分为纯粹小小户型应该分为纯粹小面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，面积户型（公寓）和紧凑小面积户型两类，其实不少项目其实不少项目是二者兼有的。是二者兼有的。也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定也就是说公寓和小户型住宅还是不同的，按建筑规范的定义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间义：公寓可以不用像住宅那样功能齐备，同时对日照和间距的要求也较住宅宽松一些。距的要求也较住宅宽松一些。以户型面积定义的小户型产品以户型面积定义的小户型产品类型类型代表项目代表项目功能种类功能种类纯粹小户型项目纯粹小户型项目汇展阁、趣园、世汇展阁、趣园、世以酒店型、商务以酒店型、商务（公寓类）（公寓类）金汉宫、鸿隆金汉宫、鸿隆107107、、型公寓和单身公寓型公寓和单身公寓澎柏白金公寓等澎柏白金公寓等型为主。型为主。花好园、名仕阁、花好园、名仕阁、以白领型公寓、以白领型公寓、紧凑型小面积紧凑型小面积御风庭、时代骄子、御风庭、时代骄子、酒店服务公寓，小酒店服务公寓，小户型项目户型项目双城世纪、都市双城世纪、都市EE站站户型住宅为主。户型住宅为主。、金色假日、丽阳天、金色假日、丽阳天下等下等功能上划分的小户型住宅种类功能上划分的小户型住宅种类类型类型项目代表项目代表服务人群服务人群居家型居家型花好园、丽阳天下、花好园、丽阳天下、白领类、港人度白领类、港人度旭飞花园、城市新天地、城市旭飞花园、城市新天地、城市假类、中港家庭类、假类、中港家庭类、主场、金色假日等主场、金色假日等粉领类等粉领类等商务型商务型都市都市EE站、世金汉宫、站、世金汉宫、深港两地商务深港两地商务都会都会100100、金茂礼都等、金茂礼都等人员、小型企业人员、小型企业酒店管理型酒店管理型趣园、金钟环趣园、金钟环11号、号、高级金领、老板高级金领、老板枫丹白露、海世界等枫丹白露、海世界等度假、私人第二寓所度假、私人第二寓所酒店酒店式式服务型服务型汇展阁、名仕阁、汇展阁、名仕阁、置置地地··深港商务人员、深港商务人员、逸轩逸轩、双城世纪等、双城世纪等深港度假者。深港度假者。二、小户型产生的历史根源和二、小户型产生的历史根源和发展阶段发展阶段小户型产生的历史根源：小户型产生的历史根源：19971997年以年以汇汇展展阁为阁为代表代表开开创创了深圳酒店式公寓的先河了深圳酒店式公寓的先河，，这这也是深圳最早的高档小也是深圳最早的高档小户户型型产产品品9090年代中后年代中后期期小户型住宅产品小户型住宅产品出出现现19981998年以年以““旭飞花园旭飞花园””和和“紫薇“紫薇阁阁””为代表的为代表的小户型住宅小户型住宅热热销，销，引引发发了了地产商对小户型产品地产商对小户型产品的的关注关注。。小户型产品从小户型产品从九十九十年代中后年代中后期期一一直直到现在一到现在一直热直热销。销。小户型以小户型以至至于发展到小户型大于发展到小户型大社区社区的概念的概念小户型产生的小户型产生的几几种种情况情况小户型产生的小户型产生的几几种种情况情况代表代表楼盘楼盘先先天规划天规划条件条件有有缺陷缺陷：地：地块块旭飞旭飞华华天天苑苑、、翠雅翠雅居、居、鹏盛鹏盛公寓、名仕阁、公寓、名仕阁、小、小、噪音干扰噪音干扰大、大、景观资景观资源源深深蓝季节蓝季节、澎柏假日公寓、、澎柏假日公寓、美美丽丽湾国际湾国际公寓、公寓、差差。。蓝馨苑蓝馨苑等。等。有有问题楼盘问题楼盘，，烂尾楼改烂尾楼改建，建，双城世纪、双城世纪、佳兆佳兆业中业中心心、、红桂皇冠红桂皇冠、、祥云祥云天天有些有些改改建后功能变建后功能变化化。。都世纪等都世纪等度假和度假和临临时性居住时性居住水云水云间、间、优优品品艺墅艺墅、、湖心岛湖心岛、、心心海假日、海假日、海世界等海世界等大大社区社区的产品的产品补充补充鸿鸿翔翔御御景东景东园、园、万科万科城、城、东东海海岸岸、、万科万科高高尔夫尔夫城市花园等城市花园等政政策导策导向向20062006年年66月月11号号开始开始实实行行的的”国六条“”国六条“9090平方米以下占平方米以下占70%,70%,将形成将形成小户型的新的市场小户型的新的市场需需求。求。小户型发展的历史阶段小户型发展的历史阶段时时代表代表楼盘楼盘市场特市场特征征间间19971997汇展阁、名仕阁、汇展阁、名仕阁、紫薇紫薇阁、旭阁、旭小户型住宅小户型住宅－－19991999年年飞花园、飞花园、华达华达园、园、华华天天苑苑、、鹏盛鹏盛公公起步起步阶段阶段寓、寓、华清华清园等园等22000000今日家园、都市今日家园、都市EE站、都会站、都会小户型住宅发小户型住宅发－－22000033年年100100、丽阳天下、、丽阳天下、彩田彩田名名苑苑、枫丹、枫丹展展提升提升阶段阶段白露、白露、苹果苹果园、园、星桂星桂园、时代骄子园、时代骄子、、百百分白公寓等分白公寓等22000044星河星河世纪世纪广广场、趣园、花好园场、趣园、花好园小户型小户型进入多进入多－－22005005年年、御、御景华景华城、世金汉宫、城市主场城、世金汉宫、城市主场元化元化发展阶段发展阶段、城市天地、城市天地广广场、御风庭、鸿隆场、御风庭、鸿隆107107、金、金贸贸礼都、礼都、友邻国际友邻国际公寓、公寓、风风格格名名苑苑、海世界、、海世界、II领海等领海等深圳小户型住宅发展的主要深圳小户型住宅发展的主要区域区域片区片区位位置置代表项目代表项目受众受众人群人群口岸片区口岸片区罗湖罗湖、文、文锦渡锦渡汇展阁、双城世纪、汇展阁、双城世纪、置置地地香香港港客客户、深户、深、、皇岗皇岗等等口岸口岸地地逸轩逸轩、阳、阳光光新新干线干线、御风庭、、御风庭、港家庭、深港港家庭、深港投投带带城市天地城市天地广广场、港城场、港城华华庭、庭、绿绿资客资客茵茵阁金、御庭园等阁金、御庭园等旧厂改造区旧厂改造区八卦岭工八卦岭工业业鹏盛鹏盛公寓、城市主场、公寓、城市主场、翠馨翠馨深圳白领、粉深圳白领、粉区区、上、上步工步工业业区区居、都会居、都会100100、、东东方时代、金方时代、金领、领、投资投资客客、天、天健工健工业业区区等等贸贸礼都、礼都、TTTT国际国际公寓等公寓等等等旧旧城城改造区改造区东门东门、、蔡屋围蔡屋围、、水水东门东门168168、、蓝馨苑蓝馨苑、风、风格格名名深圳白领、深深圳白领、深贝贝等等苑苑、今日家园、名仕阁、、今日家园、名仕阁、星桂星桂港家庭、深港商港家庭、深港商苑苑等等务人员、务人员、投资客投资客等等旧村改造区旧村改造区岗厦岗厦、新、新州州星河星河世纪世纪广广场、花好园、场、花好园、深圳白领、深圳白领、投资客投资客、、沙嘴沙嘴、、泥岗泥岗、、丽阳天下、丽阳天下、星座传奇星座传奇、、皇皇庭世庭世等等皇岗皇岗等等纪、纪、翠雅翠雅居、居、华华天天苑苑等等海海景景度假度假区区盐田盐田海世界、海世界、倚倚天阁、天阁、II领海领海老板阶老板阶层层、高级金、高级金、、湖心岛湖心岛等等领领其其他片区他片区南山南山、、宝安宝安、、龙岗龙岗时代骄子、时代骄子、百百分白公寓、分白公寓、友友深圳白领、深深圳白领、深等地等地邻国际邻国际公寓、新一代公寓、米公寓、新一代公寓、米港家庭、港家庭、投资客投资客兰兰公寓、鸿隆公寓、鸿隆107107、、五五米阳米阳光光等等、、苹果苹果园、园、信信和和爱琴爱琴居等居等三、小户型住宅产品的特殊性三、小户型住宅产品的特殊性11、小户型产品的、小户型产品的多多义性义性：：小户型小户型适适用的人群用的人群广广泛：泛：从从终极消费终极消费者来者来看看，小户型，小户型消费消费的人群的人群非非常常广广泛，不泛，不仅仅是是刚刚到深圳不到深圳不久久积积蓄蓄有有限限的白领，的白领，深港小家庭，单身人深港小家庭，单身人士士，深港商务人员，还是高级白领、，深港商务人员，还是高级白领、BOBOBOBO族族、、外外地地驻驻深深机构机构、老板阶、老板阶层层等都有小户型的等都有小户型的消费消费市场市场。。小户型功能的小户型功能的多多义性：义性：小户型的小户型的适适应的应的消费消费