武清光明道南侧地块项目——土地价值分析报告1.1.1.1.市场分析市场分析市场分析市场分析2.2.2.2.本体价值研判本体价值研判本体价值研判本体价值研判3.3.3.3.项目发展拟定位项目发展拟定位项目发展拟定位项目发展拟定位4444....经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算一、市场环境?宏观政策经济环境?武清中观市场环境与发展空间?武清微观市场环境市场环境——宏观政策经济环境2010年是政策收紧年，整体市场压力将有明显增加；政策的收紧，主要来自货币政策与产业自身政策从金融、财税、供应结构等方面，全面抑制二套房政保障性住营业税等产业政策策房交易税投资，抑制市场过热，房价过快上涨；土地政策信贷额度信贷额度与门槛，社会资金流动量，全面收收紧政策货币政策紧，抑制过度通胀的出现；收紧房地产信托存款准备融资金率普通住宅政策要点政策内容供给增加……二套房贷收紧明确二套房首付不低于四成，贷款利率上浮15%利率个人住房转让营业个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。税土地费用开发商拿地首付至少50%收紧房地产信托信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银行存款准备金上自2010年1月18日起，连续两次上调存款准备金率0.5个百调分点市场环境——宏观政策经济环境“政策的调整”不会改变“市场的方向”；对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。虽面临通胀压力，但为维持汇率稳定，热钱大量流入，经济复货币政策苏不稳，利率上调空间有限。涉及消费、投资两大领域，仍是宏观经济支柱产产业政策业，以调控为主，不会出现打压。人民币升值压力明宏观经济支柱产业显，在贸易恢复期，汇率必须维稳外需低迷，贸易壁经济贡献值行业影响力产业链带动垒滋生，贸易全面复苏尚需时日。市场环境——宏观政策经济环境在2010年经济回暖期，通货膨胀环境下的主动政策性调整；与2008年经济衰退期，通货紧缩环境下的被动市场性调整；房地产市场的波动走势将有质的区别；“政策的调整”不会改变“市场的方向”。对未来的宏观背景，我们谨慎而乐观。在通胀环境下，房地产市场的政策性收紧，对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言，在货币保值需求的刺激下，对其购买意愿打压较弱。二、本体价值研判?区域优劣势分析?地块环境分析市场环境——武清中观市场环境与发展空间央企抢滩?推动武清城市化发展依托京津之间的区位优势，抢抓滨海新区纳入国家发展京津一体化，城市发展价值战略的历史机遇，实施城市化为主导的率先发展战略，加快全域城市化发展步伐。建成了以国家级骨干道路为龙头、覆盖全域、开放便捷的现代化路网体系，实现京津半小时的时6200元/㎡空目标，使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局。武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越5000元/㎡滨海新区发展、6865元/㎡经济、产业腾飞多关注的目光。中国水利水电建设集团公司、中国房地产本项目7154元/㎡6248元/㎡开发集团、中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清，携手推动区域经济发展。市场环境——武清中观市场环境与发展空间天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段，未来郊区市场大有可为。城市化被动郊区化主动郊区化大都市，城市群城市化进程?城市中心拥有最优越的可?有城市更新改造背景形成?郊区快速干道初步形?城市出现多个达性和区位优势大量购房需求成，市政基础设施完中心发展特征?城市要素向中心聚集?政府同时大量投资基础设善?副中心的出现?城市中心规模经济，涵施与捷运系统建设?郊区主流客户为本区?多个城市共同盖了城市商务、商业、金?在全市中低价房分布中郊域的中高收入阶层发展融贸易、教育等所有城市区占到绝对比重?购房目的为第一居所功能、第二居所或投资人均收入(GDP)/人均收入(GDP)/人均收入天津(GDP)/人均收入广州，上海(GDP)/美圆纽约指标特征美元300美圆300-1000美圆1000-30003000，城市化率70%追求降低住宅追求便利和功能追求生活质量阶段解决温饱问题；阶段；人们对耐成本；改善居居住特征生理性需求占主用品的消费需求人口住环境挤并重非出人口自然分流导地位的阶段，迅速增加，从已物质消费（如主要是对农产品生活必需品为主：旅游、健身和轻工品的需求逐渐转向已非必、体育保健及需品为主文化欣赏等）大大增加市场环境——武清中观市场环境与发展空间2010年市场趋势【市场】【产品】区域内同类型别墅产品陆续出现，政策环境由松趋紧，但不会出现全集中在2010年底和2011年上半年，面打压，市场方向难以改变；虽有而对于高层产品户型面积在区域内调整压力，但市场上行趋势不改未有明显优势。【供求】—将有一定幅度的提升【客户】09年市场回暖，土地火热成交同期上市竞品项目居多，势必，预计2010年全年供应量在会分流部分目标客户，区域内高1200—1300万㎡之间，且将会集消费阶层，对高端别墅产品具有中在下半年上市。很强的购买力和有效需求市场大势【价格】【竞争】呈上升趋势，由于供求关系，实力开发商入住武清，直面竞高端项目价格增长速度要高于争对手平均水平市场环境——武清中观市场环境与发展空间天津市2009年至今成交量价走势160000010000140000012000008000100000060008000006000004000400000200020000000月月月月月月月月月月月月月月12345689027112111年年年年年年年年年年年999999年999年年00000009000099110000000000000022222222200022222成交面积（平米）成交价格（元/平米）天津市2009-12009-22009-32009-42009-52009-62009-72009-82009-92009-102009-112009-122010-12010-2成交面积2859875660871239667108486912847901158500134398314256641220287109326312439501349511860047263014（㎡）成交价格（元/69846713655666806923721277137689766680257834812290978851㎡）价格环比增长-3.89%-2.34%1.89%3.63%4.19%6.94%-0.31%-0.29%4.68%-2.37%3.67%12.01%-2.71%（%）市场环境——武清中观市场环境与发展空间武清区成交量价走势1200006000.001000005000.00800004000.00600003000.00400002000.00200001000.0000.00月月月月月月月月月月月月月月17121234568902111年年年年年年年年年年年999999年年年09990000991000000910000000000000002222222220022222成交面积（平米）成交价格（元/平米）　2009-1-12009-2-22009-3-62009-4-72009-5-92009-6-102009-7-122009-8-132009-9-142009-10-162009-11-172009-12-192010-1-12010-2-1成交面积（㎡）8888.52763590848.789420.779443.468009.590113.397988.482387.170814.97302995255.341589.534309.5成交价格（元/㎡）3923.694364.794250.684647.194266.184452.544689.194783.164843.134378.414786.214952.904350.853939.23成交套数（套）872678908888076738481018808696689904378366市场环境——武清中观市场环境与发展空间2010年上市项目目前市项目名称产品类型项目四至首推产品核心卖点其他配套场报价103国道以东，自然资源北运河贯穿整高层产品，均为翡翠半岛杨崔路以西，京个地块，大体量别墅住大岛酒楼土松江运河城别墅、高层大户型，最小面—津唐高速以南，区，地理位置优越，品建完成4层积120㎡机场道以北，牌号召力强翡翠半岛主打水景宜居生别墅、洋房临湖亲水别墅生6000-渤海物流中武清区翠亨路与态地产，成为京津地区代翡翠半岛、小高、高活，瞰景层层退15000元表性楼盘，为京津再造一心，京津二京津二线交汇处层台洋房/㎡座城。线高速入口东至京津公路，经济型快销楼盘，单价翡翠半岛—临湖别墅高层、小高、洋6200-大友谊、东洋房、小高西至团结路，北及总价优势，开发周期五一阳光房，面积区间60-6300元/方之珠主要层、高层至杨北公路，南长，最后一期开发别墅60㎡㎡商业圈至三号大院。产品武清政府招商引资项目一期为还迁房，北住总尚清还迁房、高武清城区泉旺路，政府支持力度较大，二期5月份立项—武清开发区湾层西侧一期为政府还迁，后期，首推别墅社区均为商品房。松江运河城市场环境——武清微观市场环境与发展空间主力面积区价格水月均去化速项目名称产品类型总建面容积率间平度京津时尚广70万（住宅35万，高层2110-1361021733场商业35万）高层、多层（主要形第6城20万1.3101-104485492式）高层、多层（主要形北岸尚城20.6万1.385-115618472式）74.5万（住宅71.8保利上河雅小高层、高层万、商业1.27万、2.689-926218178颂教育2.7万）二、本体价值研判?区域优劣势分析?地块环境分析本体价值研判——区域优劣势分析地块优势1.位于