“新国八条”及“房产税”政策解读新国八条2011年1月26日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，“新国八条”出台政策。内容地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发1、进一步落实地方政府责任10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2、加大保障性安居工程建设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。3、调整完善相关税收政策，加强调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一税收征管按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基4、强化差别化住房信贷政策准利率的1.1倍。各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套5、严格住房用地供应管理型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。?各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有26、合理引导住房需求套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。?尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。7、落实住房保障和稳定房价工作国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检的约谈问责机制查。8、坚持和强化舆论引导新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度新国八条“新国八条”解读：?在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。?与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套，“新国八条”则彻底堵住了再次购房的口子。?值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。新国八条之限购新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计有36个城市将出台或调整住房限购政策。目前，上海和青岛的政策已落地，广州、北京、南京和宁波等城市的细则正在紧锣密鼓酝酿中……2月，成为细则出台高峰期。新国八条之限购城市限购政策自2月1日起，在上海已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭，或能够提供青岛市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对已拥有2套及青岛以上住房的青岛市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非青岛市户籍居民家庭、无法提供一年以上青岛市纳税证明或社会保险缴纳证明的非青岛市户籍居民家庭，暂停向其售房。限购令相关细则已上报市政府，近期将会以市政府文件的形式正式出台。如果有户籍家庭在广广州州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要按全额缴纳营业税。自2月16日起，对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；对拥有北京两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房；去年第二轮调控出台后，南京市政府曾发文明确表示，严控投机炒房，暂时限制购买第三套房。南京该规定被市场解读为南京出台的“限购令”。但其施细则一直未出台。此前江苏省办公厅下发通知表示，对于房价过高、上涨过快的城市，最迟将于2月20日前出台限购细则。“新国八条”调控细则由相关职能部门协同拟订中，内容基本涵盖“新国八条”中规定的各个方宁波面要求，其中将涉及限购政策，甚至会升级为“禁购令”。无锡1月无锡被住建部列为房地产成交活跃的二三线城市之一，并登上“限购榜单”。新国八条之营业税营业税调整对楼市影响?5年内二手房税费（假设原购价100万元，出售价200万元）税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%5.5万全额5.5%11万个税1%2万1%2万契税1.5%3万1.5%3万?相比之前执行差额收取营业税，国八条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升;?在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，导致买卖的差价只有区区几万元，大大规避税收。目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。所以就推出了按照销售收入全额征税的做法。加息?中国人民银行2月8日晚宣布加息25个基点，其中，调整后的1年期存款基准利率自2008年底以来再度恢复到3%，1年期贷款利率达到6.06%。?2月9日住房和城乡建设部也发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率，五年以上利率上调至4.50%，五年以下（含五年）上调至4.00%。新国八条之限购加息对楼市影响?首套、二套房客户还款变化（以总额100万，贷款20年，商业贷款，等额本息计算）购房情况贷款额执行利率月供总利息首付5.44%（8570万4791.52449964.9330万一套房折）70万6.40%5177.88542691.8830万二套房40万7.04%5443.91606538.9660万?第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险，对于普通购房者而言压力不小，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。?随着首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，目前无锡银行的85折优惠房贷已经很难申请到，此条政策对刚性需求者影响很大。无锡现行贷款政策序号银行房贷首付基准利率认贷标准不同支行根据情况首套房3成认房又认贷；利率有所不同1江苏银行外地人必须提供一年以上社保或半二套房各支行情况有所不同年以上纳税证明。三套房停贷　首套房3成基准利率认房又认贷；外地人必须提供一年以上社保或半2交通银行二套房6成上浮10%年以上纳税证明。三套房停贷　首套房3成基准利率认房又认贷；外地人必须提供一年以上社保或半3招商银行二套房6成上浮10%年以上纳税证明。三套房停贷　首套房3成基准利率认房又认贷；上浮10%（信誉度外地人必须提供一年以上社保或半4建设银行二套房6成好上浮10%，不好年以上纳税证明。10%以上）三套房停贷　首套房3成基准利率认房又认贷；外地人必须提供一年以上社保或半5中国银行二套房6成上浮10%年以上纳税证明。三套房停贷　无锡现行贷款政策序号银行房贷首付基准利率认贷标准首套房3成下浮5%左右认房又认贷；锡州农村商业外地人必须提供一年以上社保6二套房5成上浮10%银行或半年以上纳税证明。三套房停贷　首套房根据楼盘及支行的不同情况认房又认贷；房贷利率有弹性的上下浮动外地人必须提供一年以上社保7中国农业银行二套房空间或半年以上纳税证明。三套房停贷　基准利率（信誉首套房3成度不好基准利率认房又认贷；以上）8广东发展银行外地人必须提供一年以上社保二套房6成上浮10%或半年以上纳税证明。三套房停贷　首套房3成下浮10%认房又认贷；外地人必须提供一年以上社保9中信银行二套房6成上浮10%或半年以上纳税证明。三套房停贷　房产税试点重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。重庆个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两征收对年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)；在重庆市同时无户象籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。?独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以税率上的税率为1.2%。?在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。?扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只对一套应税住房扣免税面积。?纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅免税面、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税房的，按时间顺序对先积购的应税住房计算扣除免税面积。?在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。计税依应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住据宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应纳税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率额应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。房产税试点重庆、上海明确房产税于1月28日正式启动。上海征收对象是指本暂行办法施