2014上半年房地产市场运营情况报告一、2014年房地产政策环境概述2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1—5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋明显。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更注重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限制，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需。1、调控政策保持长效稳定同时更趋灵活。在中央抑制投资需求，增加刚性需求的“双向调控”政策的指导下，热点一二线城市加大了监管力度，同时部分市场遇冷城市，逐渐对现行政策有所调整。例如取消限购等。2、建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。保障房性安居工程建设力度加大。今年新开工700万套以上，其中各类棚户区改造任务为470万套。另外，中央财政预算安排城镇保障性安居工程补助资金1980亿元，较去年实际下达数增加250亿元。3、金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程。支持首套房贷，差别化信贷鼓励释放刚性需求。定向降准释放流动性，推进金融市场化进展。再融资放开、优先股试点，资本市场直接融资渠道在拓宽。推进财税体制改革，实行径预算管理，研究编制三年财政规划，提高财政政策的前瞻性和可持续性，配合做好房地产税立法相关工作。与此同时，在清费立税、推动资源税改革的背景下，土地增值税征收工作日趋规范。4、新型城镇化背景下长效机制建设速度加快不动产统一登记工作加速。加快集体土地确权和城市土地集约利用并行。户籍改革推动城市落户条件差别化。有序推进农业转移人口市民化。区域一体化建设逐渐加速。发展区域合作，促进区域联动，在保持中心城市经济附着力的同时，强调建立完善跨区域城市发展协调机制，以城市群为主要平台，推动跨区域城市间产业分工、基础建设、环境治理等协调联动。二、政策对于房地产市场的影响1、整体政策的收缩导致房地产市场下行1.1由于信贷、预期加之高基数影响，全国供需同比全面下行。2014年上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米，降幅较一季度扩大2.2个百分点至6.0%，销售额3.1万亿元，降幅较一季度扩大1.5个百分点至6.7%。其中，住宅销售面积4.2亿平方米，同比下降7.8%，销售额2.6万亿元，同比下降9.2%。虽然上半年全国商品房、商品住宅销售面积绝对水平仍处于历史同期较高水平，但去年高基数影响同比均呈现明显下降，而同比下行的态势导致销售者观望情绪加重，影响市场预期，致使二季度市场需求一度呈现进一步下探趋势。随着整体货币环境稳中趋松，经济出现回暖，1—6月商品房市场各指标同比降幅均较此前有所收窄。1.2新开工面积同比持续下滑，但降幅收窄。上半年全国商品房新开工面积为8.0亿平方米，同比下降16.4%，降幅比一季度收窄8.7个百分点；住宅新开工面积为5.7亿平方米，同比下降19.8%，降幅比一季度收窄7.4个百分点。上半年商品房销售开工比为0.60，较一季度有所下降，但是高于去年同期的0.541.3房地产开发投资额同比增速趋缓。1—6月，全国房地产开发投资额4.2万亿元，增幅较一季度收窄2.7个百分点至14.1%，其中，商品住宅开发投资额2.9万亿元，增速较一季度回落3.1个百分点至13.7%。相较于2013年全年接近20%的投资增速，2014年房地产开发投资明显放缓。1.4百城房价出现环比下降，不同城市市场继续分化。2014年上半年，百城价格指数环比23个月以来于5月首次下跌，且6月跌幅较大。从不同城市来看，一线城市涨幅收窄，二线三线城市率先由张转跌。上半年各类城市月均成交量均明显低于去年同期，其中一线城市同比降幅最大。1.5国土部不再公布供地计划2014年上半年，全国土地推出量同比降幅显著，全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12%。2、地方性的政策一定程度上刺激房地产市场。热点城市持续抑制投资需求，短期供求矛盾缓解。但人口规模突出的城市，住宅需求尚未被满足。部分市场遇冷的城市调整限购和公积金政策，刺激需求。一定程度上缓解房地产市场下行的压力，但由于基数过大，对市场整体影响力度不够。3、定向降准以及支持首套房贷款给房地产市场增加一定的活力。定向降准释放了资金的流动性，对于房地产企业融资有一定的积极作用。但是，定向降准具备明确的资金导向性，两次降准均明确促使资金流向“三农”和微小企业，因此资金直接流入房地产的概率很小，对于房地产业影响有限。针对首套房贷的利率优惠，有利于增强社会的购买力，对于房地产市场销售有一定的刺激作用。但是由于条件较为严苛，多数银行仍在基准利率或以上，实际对于房地产的计刺激作用有限。4、保障性住房建设力度的加大，一定程度上给与房地产市场一定的压力。截至4月底全国保障性安居工程已开工286万套（其中各类棚户区184万套），基本建成125万套，分别完成全年目标任务的40%和25%。保障性住房将会稀释一部分市场容量，同时对于商品的价格构成一定的威胁。三、政策影响下的主要房地产企业发展情况1、销售情况1.1房企销售业绩突破50亿的有53家，四大阵营两级分化2014年上半年，共有53家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加1家。53家企业平均销售额为194亿元，较去年同期50亿房企均值高出5.4%。在市场周期性波动的背景下，优秀房企表现出更灵活的调整能力，在行业低速时期领跑大市，市场份额继续提高。万科等7家企业继续保持领先地位，拉大与第二阵营的距离。1.2、半数房企业绩下降，但第一阵营增幅仍高达30.2%。1.3、标杆房企完成销售目标40.3%。2014年上半年，房地产企业销售目标完成情况差强人意，23家公布销售目标的房企中，平均完成率40.3%，其中4家完成不足三分之一。相比之下，恒大、万科、中海三家完成目标50%。1.4、调整城市布局，一二线城市成主战场2014年年初，区域市场分化继续显现。代表品牌房企全国所有在售项目中一线城市有177个，占比15.6%；二线城市在售项目659个，占比58.2%；三四线城市在售项目296个，占比26.1%。2、融资渠道根据中国指数研究院2014上半年品牌房企融资专题研究报告显示，2014年以来，内地房企通过多种途径筹谋在港搭建融资平台，共有6家内房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超2013年全年。2014年3月，停滞三年之久的国内房地产再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道，共有12家房地产企业再融资预案相继获证监会批准，通过股份定增及公司债融资总额达265亿元，其中，北京城建、天房发展、大名城、福星股份等百强房企再融资额度均超30亿元，为企业项目的顺利推进获得充分的资金支持。3、海外投资2014年上半年，中国企业海外房地产投资呈现爆发式增长。根据晨哨网的监测统计，2014年1至6月全部五类交易披露金额为371.32亿美元，确定交易披露金额为120.52亿美元。根据仲量联行的统计，2013年全年中国企业海外房地产投资额约为150亿美元。中国投资者积极进军海外房地产市场的原因主要有三方面：首先，海外一些房地产市场处于稳步复苏初期，某些特定市场（例如伦敦）投资回报率维持较高水平，加之海外融资成本相对较低，中国企业对海外房地产市场的投资回报预期高企。其次，受人口红利走低和城镇化率提高以及宏观政策的影响，国内房地产市长难以维持以往的高增率和高回报率，有条件的房地产企业普遍向外看。最后，政府积极鼓励有条件的企业“走出去”，相关政策利好助推了中国企业投资海外房地产市场。二、对下半年房地产市场的展望1、政策环境1.1中央继续推进长效机制建设，地方政策因地制宜更趋灵活。在宏观经济形势略有好转，经济总体运行平稳的大环境下，房地产调控更加趋向于长效、平稳的微刺激手段，而非全面刺激。地方政府有可能针对政策做相应的调整，有可能会有更多的城市取消限购。1.2货币环境稳中趋松，信贷重点支持自住需求，注重结构调整。在中央的多次强调下，预计下半年针对个人信贷的支持力度将有所加大。在支持自主需求的同时，差别化信贷政策仍将持续，抑制投资需求。1.3城市、农村两端推进土地制度改革。从上半年来看，相较于谨慎、稳妥推进的集体土地制度改革，城市土地的集约节约利用问题也在引起更多关注。随着首部集约用地规定的出台，“控总量、挤存量、提质量“将成为城市、集体土地共同发展的目标2、市场环境2.1在中央“分类调控”的指导下，房地产市场遇冷的地方政府很有可能采取积极的刺激政策，促进房地产市场的回暖。例如取消限购、地方性的首套住房贷款利率优惠等。将有利于部分地区房地产市场的回暖。2.2上半年保障性安居工程的完成率只有40%（棚户区改造工程完成25%），下半年整体保障房的建设力度会加大。随着保障性安居工程的竣工，会给部分地区的房地产市场带来一定的冲击。2.3一二线城市继续成为主战场。房地产企业在建或者在售项目70%集中在一二线城市，势必会导致房企死守，相应的促销措施也会对房地产市场起到一定的刺激作用。加上一二线城市的商品房价格相对比较坚挺，是房地产企业推出新盘的最好选择。2.4市场格局继续分化。在政策的持续影响下，房地产企业四个阵营的两极分化将会更加明显。市场将会向知名品牌且调整能力较强的企业集中，最终导致一批房地产企业被淘汰出局，使得市场得以调整和优化。2.5产品结构调整。中央将继续抑制投资需求，鼓励刚性需求。适合居住的中小户型将继续成为市场主流，同时由于同类别产品的竞争日益激烈，消费者选择的机会相对较多。这就要求企业在商品房的质量和房型设计上不断改善，以便更好地适应市场竞争。