高力国际2014年第二季度长沙酒店式公寓市场报告长沙酒店式公寓市场稳步发展，供应品质不断升级市场概览长沙酒店式公寓市场近年发展迅速，目前大部分的公寓为住宅性质，集中在中心城区，尤其是中山亭、五一广场、解放路等商务或商业核心板块。2014年第二季度，长沙市酒店式公寓市场新增供应约7万平方米，市场库存达约186万平方米。长沙目前有许多高端酒店式公寓项目在建，包括多个城市综合体项目中的公寓，例如保利国际广场、华远华公馆、九龙仓国金中心、华创国际广场等，将集中于2015-16年入市。市场整体供应的增加将推动市场由现有单一中心向各区扩散发展的趋势。2014年第二季，长沙市酒店式公寓租赁市场表现稳健，与上季度相比，平均租金上升。根据高力国际数据显示，第二季度市场平均租金录得36.8元/平方米/月，市场空置率录得12.6%。鉴于目前长沙市针对90平方米以下小户型住宅的限购政策，以打击投机性购房，因此增加了住宅性质的酒店式公寓的销售难度。根据高力国际数据显示，本季度长沙市酒店式公寓市场平均一手销售价格录得11,108元/平方米，其中精装修酒店式公寓一手销售价格录得12,942元/平方米，市场平均投资回报率录得4.5%。整体供应、需求及空置状况2014年第二季度，根据高力国际的统计，长沙酒店式公寓市场有一个新增项目是位于天心区的东怡外国，为市场带来约7万平方米的新增供应。截至本季度末，市场库存达约186万平方米。就项目数量而言，目前各区当中以芙蓉区集中了最多的优质酒店式公寓项目。今年下半年将陆续有优质项目入市，包括泊富国际公馆等，预计将共为市场带来约24万平方米的新增供应。预计截至2016年底，市场库存将达到约307万平方米，未来供应将主要于2015-16年落成入市。本季度，根据高力国际的统计，长沙市酒店式公寓市场整体空置率录得12.6%，较上季度减少1.1个百分点。各区平均空置率较上季度均有所下降。在中心城区，尤其是中山亭、五一广场、解放路等商务或商业核心板块的优质公寓项目基本处于10%之下。租金趋势2014年第二季度，根据高力国际的统计，长沙市酒店式公寓市场平均租金录得36.8元/平方米/月，环比上升2.2%。目前，芙蓉区和天心区集中了较多优质酒店式公寓项目，租金水平较高，本季度分别录得39.0元/平方米/月及39.2元/平方米/月。相比而言，岳麓区酒店式公寓项目较少且租赁市场较为平淡，租金水平较低，本季度录得29.0元/平方米/月。根据高力国际的统计，处于核心商圈的优质酒店式公寓项目可达到市场一线租金水平，约为45-55元/平方米/月。以壹号公馆为例，其精装修单间公寓面积约在45-50平方米左右，其月租金约在2500-3000元/月。售价趋势2014年第二季度，根据高力国际的统计，长沙市酒店式公寓市场平均一手售价录得11,108元/平方米，环比下降1.25%；其中精装修酒店式公寓一手销售价格录得12,942元/平方米，环比下降0.66%。鉴于目前长沙市针对90平方米以下小户型住宅的限购政策，增加了住宅性质的酒店式公寓的销售难度。本季度，市场平均投资回报率录得4.5%，较上季度增加了0.1个百分点。五区当中，天心区集中了较多高端的在售项目，平均一手售价水平处于全市最高水平，本季度录得15,274元/平方米；相对而言，岳麓区由于整体供应档次相对较低及区域尚未成熟，平均售价水平较低，本季度录得7,436元/平方米。在售酒店式公寓项目中，最高售价水平可达18,000-20,000元/平方米，代表项目有泊富国际公馆、华远华中心.华公馆、保利国际广场公寓等。市场展望未来长沙市各区的新增供应都将呈现较快速的增长，供应量的显著增加及供应品质的不断升级，并且未来供应在多区域分布将推动市场朝更均衡的格局发展。今年下半年将陆续有优质项目入市，包括泊富国际公馆等，预计将共为市场带来约24万平方米的新增供应。一方面，就短期而言，鉴于目前长沙市针对90平方米以下小户型住宅的限购政策，而目前在售酒店式公寓中许多为住宅性质，增加了其销售难度；但另一方面，在限购环境下，投资需求继续往商业地产转移，为酒店式公寓市场带来可观的长期发展前景。与此同时，随着未来供应品质的不断攀升，高力国际预计市场整体平均租金水平及平均售价水平都将仍有进一步提升的空间。