高力国际2014年第二季度长沙优质写字楼市场报告长沙写字楼市场大量优质供应逐渐入市，市场竞争加剧市场概览长沙优质写字楼市场自2013年下半年进入快速发展期，市场新增供应的大幅增加及项目品质的不断提升，高档优质写字楼陆续入市，在硬件配备及物业形象上有了跨越式的进步。2014年第二季度，长沙优质写字楼市场继续发展，两个甲级写字楼项目落成入市。办公客户逐渐从传统老旧的商住型写字楼向优质的专业写字楼搬迁，自2013年入市的新一代写字楼项目的空置率逐渐降低；本季度，据高力国际的统计，优质写字楼市场平均空置率录得32.4%。随着市场新增写字楼项目非集中式的分布，城市商务办公格局由单个中心区向多个区域中心逐渐发展的趋势也日趋明显。2014年第二季度，根据高力国际数据显示，优质写字楼市场平均租金较上季度略有上升，至82.4元/平方米/月；其中甲级写字楼市场平均租金录得111.2元/平方米/月，较上季度水平有所下降。同季度，优质写字楼市场平均售价录得16,294元/平方米，环比下降0.74%；其中，甲级写字楼平均售价录得18,332元/平方米。优质写字楼市场平均投资回报率录得6.5%。整体供应、需求及空置状况2014年第二季度，根据高力国际数据显示，长沙优质写字楼市场新增供应约32万平方米，其中甲级写字楼新增供应约14万平方米；至本季度末，市场整体库存约179万平方米，其中甲级写字楼库存约37万平方米。预计2014年下半年，市场将有约43.5万平方米的优质写字楼新增供应，其中甲级写字楼占约6.3万平方米。根据已知项目信息统计，高力国际预计截至2017年底，长沙优质写字楼市场整体库存将达到约712万平方米，其中甲级写字楼库存将达到约365万平方米。未来长沙市甲级写字楼将主要集中在2015-17年落成入市，相对集中于岳麓区的滨江新城板块及开福区的芙蓉北路金融生态区。2014年第二季度，根据高力国际数据显示，长沙优质写字楼市场有两个甲级写字楼项目落成入市，分别是北辰时代广场及泊富国际中心，共为市场增添了约14万平方米的新增供应。该两个项目均代表了目前长沙写字楼产品的一线水平。北辰时代广场高268米，采用全封闭式LOW-E中空玻璃幕墙，并配有VAV新风系统；泊富国际广场高228米，标准层高达4米，配有三个入户大堂。2014年第二季度，根据高力国际数据显示，长沙优质写字楼市场平均空置率约32.4%，较上季度增加了0.7个百分点。一方面，企业租户继续向新一代优质写字楼搬迁，使优质写字楼空置率逐渐下降；另一方面，大量的新增供应仍使得市场整体平均空置率高居不下。目前，长沙的办公需求仍主要集中在以五一广场、芙蓉广场为核心的芙蓉区，但随着众多新增项目的出现，已出现向多个新区延伸发展的趋势。租金趋势2014年第二季度，根据高力国际数据显示，长沙优质写字楼市场整体租金录得82.7元/平方米/月，环比上升1.4%；其中，甲级写字楼平均租金录得112.4元/平方米/月，环比下降4.1%。一方面，市场新增供应在硬件及形象上不断升级，提升了市场整体档次，支持了市场平均租金的上升；但另一方面，大量甲级/类甲级写字楼项目的出现，使得高端写字楼项目之间的竞争日趋激烈。目前，根据区位、硬件指标的不同，自2013年入市的新一代优质写字楼项目平均租金基本都能达到70-135元/平方米/月，其中，甲级写字楼能达到105-135元/平方米/月的水平。就各区而言，开福区集中了目前市场上最多的甲级写字楼项目，包括泊富国际广场、北辰时代广场、开福万达广场等，其平均租金录得最高水平，本季度为109.6元/平方米/月；而作为传统的商务中心区的芙蓉区，本季度录得平均租金约75.2元/平方米/月。售价趋势2014年第二季度，根据高力国际数据显示，长沙在售优质写字楼项目均价录得16,294元/平方米，环比下降0.74%；其中在售一手甲级写字楼项目，销售均价约18,332元/平方米，环比下降1.08%。市场库存及新增供应的快速增长，不仅加剧了市场竞争强度，也令部分投资者对投资于长沙写字楼市场持更谨慎的态度。各区当中，以开福区及天心区集中了较多在售高端写字楼项目，其写字楼一手平均售价水平较高，本季度分别录得17,932元/平方米及17,738元/平方米。本季度，优质写字楼市场平均投资回报率录得约6.5%，较上季度下降了0.1个百分点。市场展望预计截至2014年底，根据高力国际数据显示，长沙优质写字楼市场库存将达到235万平方米，其中甲级写字楼库存将达到约58万平方米。优质写字楼市场整体档次水平将进一步提升，体现在产品的层高、电梯配置、网络地板等硬件配置、建筑外形及物业管理等各方面的提高；但与此同时，鉴于未来新增供应的快速增长，业主方面临的租赁压力将逐步加大为市场整体租金及售价的上升带来阻碍。随着市场新增写字楼项目非集中式的增长分布，城市商务办公格局由单个中心区向多个区域中心逐渐发展的趋势也日趋明显。优质企业客户，尤其是实力较强的房地产、制造、电子科技、金融银行等企业，继续逐渐从传统的商住型写字楼项目向新一代优质专业写字楼转移，以寻找更能代表其企业形象及实力的项目。中长期看来，未来长沙市甲级写字楼将主要集中在2015-17年落成入市，并将相对集中于岳麓区的滨江新城板块及开福区的芙蓉北路金融生态区。