行业研究Page1证券研究报告—深度报告[Table_IndustryInfo]房地产沪深300推荐房地产房地产行业2014年下半年投资策略1.2（维持评级）1.12014年06月18日[Table_BaseInfo]一年该行业与沪深300走势比较[Table_Title]行业投资策略1.00.9仍具博弈价值0.9?地产板块上半年表现符合我们的前瞻性判断地产股上半年表现符合我们的前瞻性判断观：①在年度策略中，就旗臶鲜明地喊出了《把握J-13J-13A-13S-13低估值下的防御性机会》O-13N-13，认为“上半年地产整体应有相对收益并建议标配、D-131季度会有反弹并建议阶段性超配”；②1月初发布了1季度策略《逢低布局春季反弹行情》呼吁逢低买入、布局反弹；③在4月初阶段性高点，我前瞻性地提示了其后会明显调整，建议二季度《留一分清醒、留一分醉》、做波段，虽然比一季度谨慎，但并不悲观。上述判断已全部被印证！?本轮基本面调整非“主动抑制”结果，对地产股长期预期有负面影响相关研究报告：08及11年行业调整，均伴随着数次上调存款准备金、多次加息、打压政策持续加码、领导口风趋严及舆论压力不断加大。而本次行业调整前，并未发生上调准备金和加息、新领导人《2015年5月房地产策略电话会议要点及行这一年多来也几乎未提过调控和房价、舆论对行业的友好程度也空前（今年以来，在百城房业周报：建议零配地产的公募在当前股价位臵价指数及大中城市房价指数仍然同比、环比上涨情况下，各种呼吁取消限购、救楼市的及下方伺机、逐步买入》——2014-04-2970声音就已充斥媒体、不绝于耳），而去年月出台的“国五条”及细则，执行得并不严。所以《2014年2季度房地产策略电话会议：留一3本次调整非“主动抑制”结果，更是行业自身规律及市场自发调节结果。而按揭利率上升，分清醒、留一分醉》——2014-04-03年下半年以来行业过热也是其中一个重要原因。上述情况将使投资者对国内房地产的长《2014年2月份房地产策略：把握地产股的2012期预期变得更为谨慎，我们对国内住房潜在需求的研究也表明——行业未来增长潜力的确也结构性行情》——2014-02-10是不够大了。这将降低投资者对政策刺激效果的预期、制约反弹行情的高度。《2014年1季度房地产投资策略：逢低布局?春季反弹行情》——2014-01-03上半年地产板块相对较强表现，部分反映了“强刺激”预期《2014年房地产投资策略：把握低估值下的通过梳理上半年行情，发现地产指数大阳线总是发生在全面降准、重点城市取消限购、央行放水扶按揭、降息等传闻的当日或次日，或是由“京津冀”概念发动，而不少非重点城市出防御性机会》——2013-12-17台的实质性“救市”措施或中央出台的经济微刺激措施（比如对县域农商行定向降准等）并未能带动板块行情上升，表明上半年地产板块相对较强的表现，反映的是强刺激预期。?证券分析师：区瑞明“刺激”能否持续，是影响下半年地产股行情的核心因素我们认为，只要刺激政策不消停，地产股的反弹或相对收益行情就不会结束。刺激何时消停？电话：0755-82130678要观察中央“保增长”的压力是否大为减轻？只要经济下滑不息，政策松动就不止，而一旦E-MAIL：ourm@guosen.com.cn市场认为“保增长”无虞，股票投资的兴奋点就会大概率地转移至新兴产业，地产股的整体证券投资咨询执业资格证书编码：投资机会就会减弱，股价甚至有可能回调。S0980510120051?预计下半年宏观政策仍会摇摆，但“放松”可能仍是三季度主基调通过对今年以来宏观政策进行梳理，一方面可看到领导人“三期叠加”、“新常态”、“不搞强刺激”的论述，部委官员“不放松”、不放水的表态，以及类似中央政府网站刊登新华时评《岂能让猜测与传言引领楼市预期》抨击“救市传闻”的官方舆论；另一方面，因经济疲软，又的确可看到对经济的微刺激有不断加码的趋势，不少地方已开始放松调控，部分官员对楼市的口风越来越松，舆论总体对行业的友好程度空前提升，多家券商首席经济学家已连续撰文憧憬全面降准、降息及全面“救楼市”。显然，宏观政策主基调十分混沌，在左右摇摆、力求平衡。由于政策预期是影响地产股超额收益的重要变量，这种混沌的宏观政策主基调给地产股投资决策带来了不小难度，市场亦难以形成多空一致预期。预计这种“摇摆”在下半年仍将延续，但我判断，由于经济稳增长压力仍较大，在三季度，“放松”可能仍是主基调。?板块仍具博弈价值，看好龙头和转型综上所述，刺激政策能否持续和量级大小是决定下半年地产股行情的核心因素，基本面越差、刺激就越强、水就越大，后面行情的级别就越大。我判断：一方面，经济疲软，持续刺激也不是不可能；但另一方面，持续刺激并不能解决过往发展所积累的深层次矛盾，反而还会加重矛盾，其长期负面影响已不容小觑，并且楼市调整的时间和幅度并不够，因此“持续刺激”在三季度乃至整个下半年也有可能落空。总的来看，下半年投资地产股仍摆脱不了“政策博弈”，可盯着基本面相机抉择：①若基本面继续恶化，没配地产股的投资者反而可以布局，已配了的则可继续拿着或再加点，等待大概率到来的继续刺激和刺激推动的基本面上修；②若基本面确定企稳了，相对收益将收敛，配臵上的比较优势将削弱。但我预计，如果7、8月份不继续刺激，三季度基本面仍将难以企稳，会导致9、10月份增速比较难看，若此今年稳增长将成问题。因此“放松”可能仍是三季度主旋律，这意味着板块的博弈价值还是有的，目前公募基金在地产的配臵居历史低位，建议标配。推荐如下品种：万保金招、凤凰股份、幸福、荣盛、中南、环球、中天、滨江、泰禾、世茂、阳光城、世联行等。重点公司盈利预测及投资评级独立性声明：公司公司投资昨收盘总市值EPSPE作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，代码名称评级（元）(百万元)2014E2015E2014E2015E分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断000002万科A推荐8.12894421.722.114.73.8并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其000024招商地产推荐10.59272792.042.555.24.2它任何第三方的授意、影响，特此声明。600716凤凰股份推荐9.5470650.600.7615.912.5600383金地集团推荐8.70389021.051.368.36.4600048保利地产推荐4.96531071.251.634.03.0资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2投资摘要关键结论与投资建议一、刺激政策能否持续和量级大小是决定下半年地产股行情的核心因素，基本面越差、刺激就越强、水就越大，后面行情的级别就越大。我判断：一方面，经济疲软，持续刺激也不是不可能；但另一方面，持续刺激并不能解决过往发展所积累的深层次矛盾，反而还会加重矛盾，其长期负面影响已不容小觑，并且楼市调整的时间和幅度并不够，因此“持续刺激”在三季度乃至整个下半年也有可能落空；二、总的来看，下半年投资地产股仍摆脱不了“政策博弈”，可盯着基本面相机抉择：①若基本面继续恶化，没配地产股的投资者反而可以布局，已配了的则可继续拿着或再加点，等待大概率到来的继续刺激和刺激推动的基本面上修；②若基本面企稳了，相对收益将收敛，配臵上的比较优势将削弱；三、我预计，如果7、8月份不继续刺激，三季度基本面仍将难以企稳，将导致9、10月份的增速比较难看，若此今年稳增长将成问题。因此“放松”可能仍是三季度的主旋律，这意味着板块的博弈价值还是有的，目前公募基金在地产的配臵居历史低位，建议标配；四、推荐如下品种：万保金招、凤凰股份、幸福、荣盛、中南、环球、中天、滨江、泰禾、世茂股份、阳光城、世联行等。核心假设或逻辑一、本轮基本面调整非“主动抑制”结果，对地产股长期预期会有负面影响，这将降低投资者对政策刺激效果的预期、制约反弹行情的高度；二、上半年地产板块相对较强表现，部分反映了“强刺激”预期；三、“刺激”能否持续，是影响下半年地产股行情的核心因素；四、预计下半年宏观政策仍会在“促改革”及“稳增长”之间平衡、摇摆，但“放松”可能仍是三季度的主旋律。与市场预期不同之处一、对于长期政策，市场主流观点认为未来能有“可以颠覆行业周期波动规律的长效机制”。而我认为，没有什么机制能够颠覆行业周期波动规律，在发达国家，面对房价问题也是见招拆招，涨多了就打，疲软了就扶，也会用到非市场化手段。无论是“市场化手段”还是“行政化手段”，或“打”或“托”，其作用力的方向是一致的。长期来看，调控（或“打”或“托”）作为政府管理经济的手段，不会退出舞台，只不过表现形式不同而已；二、对“地产股择时”，大众观点认为待基本面企稳后再买入，我认为：在基本面向下过程中，若能看到政策及货币实实在在放松，就可以参与博弈；待基本面企稳后，由于大部分投资者对房地产行业长期并不看好，又缺乏政策改善和货币放松的催化剂，相对收益或削弱。股价变化的催化因素一、经济下滑超预期（此时，地产股整体相对收益会更明显）；二、政策及货币放松超预期，表现形式：或持续“微刺激”、或来两次以上、每次50bp的全面降准、降息（类似2008年底或2011年底）。核心假设或逻辑的主要风险一、经济迅速转向过热，导致地产股丧失博弈价值；二、经济政策出现重大失误引发行业崩盘，同样会导致地产股丧失博弈价值。请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3内容目录地产板块上半年表现符合我们的前瞻性判断.............................................................