绿地PK万科争“中国老大”作者：卢曦|发表时间：2014.01.20刊发于总2045期《中国经营报》[房地产]版　　2014年将成为绿地集团的关键之年。　　近日，绿地控股集团（下称“绿地”）董事长兼总裁张玉良对外透露，绿地上市的时间表已经确定，计划于2014年上半年完成整体上市。此前，绿地已经引进了深圳平安创新资本投资有限公司等5家机构，使国有股比重降至50%以下；并且在2013年展开出海、土地收储等工作，为上市以后的长期增长打下基础。　　2013年绿地的预销售金额达到1625亿元，仅次于1709.4亿元的万科，在全国房地产企业销售额排行榜上高居榜眼。2014年，虽然万科没有公开具体的销售目标，但有一种说法是，万科在公司内部定下了冲刺2000亿元销售额的目标，而绿地方面“预计2014年销售额可达2400亿元”。据此，绿地一旦整体上市成功，销售目标得以完成，就很可能威胁到中国最大房地产企业万科的领袖地位。2月登陆A股　　张玉良对《中国经营报》记者表示，希望在2月初递交上市申请，在2014年上半年实现上市。但张玉良也表示，由于绿地集团规模庞大，可能需要耗费不少的时间和力量。1月中旬，张玉良在多个公开场合明确透露了绿地A股整体上市的时间表。由于集团规模庞大，可能需要耗费不少的时间和力量。　　绿地整体上市一事酝酿已久，借壳金丰投资的上市方案也基本上浮出水面。　　在2013年7月1日，金丰投资已经停牌，但彼时不管是金丰投资还是绿地对于双方的联姻猜测一直都是语焉不详。直到最近，张玉良在谈到绿地的上市问题时，才明确表示“借壳”金丰投资。　　金丰投资（600606.SH）也已经在2014年1月7日发布公告，声称公司重组框架方案已经初步达成，“各中介机构已经全面展开了对公司及绿地控股集团有限公司下属公司及资产项目等的尽职调查、审计、评估等工作。”　　绿地方面也为整体上市进行了资本层面的大动作。在2013年12月19日，绿地增资扩股，包括深圳平安创新资本投资有限公司在内的5家机构，以5.62元/股的价格，联合向绿地增资117.29亿元。这5家机构将在绿地增资扩股之后的总股本中占到20.14%的份额；同时，作为上海市国资委控股的特大型国企，在增资扩股之后，绿地的国有股比例也降至50%以下。　　而业内人士在接受记者采访时表示，几家金融机构很可能是瞄准了绿地借壳上市的机会，突击入股。囤粮与出海　　绿地方面给记者发来的2013年业绩数据显示，绿地2013年的业务经营收入超过3300亿元，同比增长33%，利税总额超280亿元，年末总资产近3400亿元；其中房地产业务实现预销售金额1625亿元，同比增长53%，排名全国行业第二，实现预销售面积超1660万平方米，同比增长38%，排名全国行业第一。　　绿地方面还透露，2014年绿地房地产业务销售收入有望达到2400亿元。这将使绿地有可能在2014年超过万科。　　为了上市以后的长远发展，获得持续增长的业绩，绿地做了多方准备。2013年，绿地积极出海，迅猛进入多个国家，致力于成为国际公司。另一方面绿地大举收储，拿下大量土地，足以支撑2014年销售创出新的纪录。　　据记者了解，在国际化方面，2013年3月绿地签署澳洲悉尼项目；5月铂骊酒店在德国法兰克福挂牌；7月通过资产置换签约西班牙马德里、巴塞罗那两家酒店，同时还拿下美国洛杉矶项目；8月签署泰国曼谷、芭提雅两个项目；10月登陆纽约；11月追资韩国投建济州最高双子塔；12月悉尼“绿地中心”开建并预售，同时进驻墨尔本。　　加上2012年底正式启动的韩国济州项目，2014年1月最新进入的英国伦敦，一年以后绿地海外业务进军7个国家，已经确定的项目投资额超过100亿美元。　　2014年，加上计划开工并预售的洛杉矶、纽约、伦敦、泰国等一批项目，预计绿地海外业务收入将突破130亿元人民币。　　张玉良表示，依托国内市场特别是“富裕及中产阶层”，是绿地开展海外项目的思路。　　世邦魏理仕研究部董事谢晨告诉记者，“出海”已成为超大型房企的共同选择，因为国内房价高涨的时期已经过去，海外物业的需求量正在增多，许多富裕人群都有在海外购置高端物业的需求；绿地、万科等房企在国内已经有不错的知名度，一旦展开海外项目，首先吸引的是向海外移民的中国富人。　　作为绿地的竞争对手，万科也已经进入美国，虽然项目不大，但对企业形象加分不少，绿地的出海同样有利于塑造国际化的形象。　　与此同时，绿地在国内市场也继续扩张。延续“聚焦一二线及重点省会城市”的策略，绿地2013年在北京、上海、广州、杭州、南京、重庆、成都等33个城市新增土地储备101幅，土地投资款近800亿元，可建筑面积3127万平方米，目前开发项目已遍及全国29个省市自治区80余座城市。　　“新型城镇化建设强调提升质量，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化等，一二线及省会城市仍是市场焦点，同时新城建设、旧城改造方面必将释放更大需求和空间。”张玉良表示。上市利与弊　　绿地集团旗下业务类型众多，除占比最大的房地产外，还有金融等其他多种业务，且资产规模庞大，高达3400亿元，这样的企业整体上市，挑战可想而知。　　相比万达在公众媒体上的活跃程度，绿地常被视为上海本地企业，事实上早已布局全国，在许多城市都有地标性建筑。　　同时，万达在国内很多城市拿地，但主要是在二三线城市，所处的地段往往不是核心区域，而绿地的特点是布点的城市多，拿到的很多项目也都是在核心地段。　　谢晨认为，整体上市是一种合理选择，但并不意味着公司未来不能再分拆出其他的上市公司。　　房地产企业选择上市最主要的目的还是拓宽资金渠道。如果单一依赖银行贷款，一旦银行出现紧缩就无计可施。如果依赖房地产基金，当基金的募集速度下降，也会带来冲击。融资渠道多元化，是一种科学合理的做法。　　世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟认为，上市是强者更强的必然选择，随着土地市场价格的上涨，上市融得更多资金成为必须，对企业品牌的塑造也会有所帮助，当企业成为上市公司，首先会促进产品的销售。　　但上市也会给企业带来不利的影响。投资者的过度关注造成上市公司不得不追求短期业绩，平衡各方利益来做出决策。比如，当市场低迷、土地价格便宜的时候，房企应该更多拿地，但上市公司会遇到很大阻力，投资者会不断质疑公司为什么要在市场低迷时期扩张，这会给决策带来困难。