深圳万科企业价值分析报告目录1.概述.......................................................................................................................................................................11.1宏观经济分析.................................................................................................................................................11.2行业概况.........................................................................................................................................................12．万科A行业竞争力分析....................................................................................................................................22.1五力模型.........................................................................................................................................................23报表内容预测........................................................................................................................................................33.1营业收入与盈利的年度预测.........................................................................................................................33.2营运资本变化与需求预测.............................................................................................................................43.3资本性支出与资产折旧等预测.....................................................................................................................43.4实体现金流预测.............................................................................................................................................43.4.1无风险利率的确定......................................................................................................................................53.4.2风险溢价的确定..........................................................................................................................................53.4.3Β值的确定...................................................................................................................................................53.4.4权益资本成本..............................................................................................................................................53.4.5债务资本成本..............................................................................................................................................63.5基于实体现金流的公司价值计算.................................................................................................................74报告总结................................................................................................................................................................75风险提示................................................................................................................................................................8I1.概述1.1宏观经济分析（一）中国房产业未来的发展趋势当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。（二）个人见解1、健全金融市场，投资渠道，缩小贫富差距我国有大部分人口在农村，大多数人都并不富裕，使得很多人只能“望房兴叹”因此，缩小贫富差距确实是拉动内需的好办法，而且有利于我国增强应对金融危机的能力。对于房地产的发展来说，缩小贫富差距能够提供一个巨大的市场空间，成为其发展的一个强大的动力。2、政府必须健全金融市场，拓宽投资渠道现阶段我国银行体系仍为国有银行和国有控股银行所垄断，资本市场缺乏层次，民间资本进入的壁垒很高，房地产民营企业也无法利用资本市场依适合自己的方式筹集资金。因此，政府必须健全金融市场，拓宽投资渠道，这是有利于市场的健康发展，提高企业应对机遇和挑战的实力，促进公平竞争的有效措施。1.2行业概况（1）行业背景分析随着“京八条”（新北京购房政策），升级版限购令以及房产税试点的集中出台，房价调控再次被推倒了风口浪尖上。近年来，由于中国经济一路攀升，房地产市场也一度火爆了起来，房价也跟着一路飙升。2010年4年4月17号，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该政策可谓空前严厉，政策出台1之后的两个月房价小幅受挫，交易量严重萎缩，但是三个月之后，价格又出现反弹。虽然目前中国的货币政策已相对紧缩，央行已连续几次上调存款准备金率，但是由于中国经济的稳步快速增长，物价在中央政府的严格调控下，仍然呈攀升态势，故而房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难以及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花在房屋上，也影响了其他行业的消费与发展。（2）行业发展趋势国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但也可以看到，房地产关系着多个行业的兴衰，2011年后，中央未出台更严厉楼市打击政策，只是控制涨幅。（4）行业存在问题1.单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。2.多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨。3.土地管理制度影响土地供给。4.产品结构偏差影响房地产市场供给。2．万科A行业竞争力分析2.1五力模型1.市场地位万科是目前中国最大的专业住在开发企业。致力于通过规范、透明的企业文化和文件、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、宇昂、合作伙伴欢迎、尊重的企业。破解公司治理和道德准则上的表现，