NFXX.CN2014南充上半年房地产发展形势报告南充房产信息网诚意钜献2014年6月30日2014年，房地产市场的“特殊年”！年初，南充还沉浸在“涨价潮”的温床中；三月开始，腰斩价始现长三角楼市；两会，政府只字未提"调控新政"，但随之而来房贷收紧、楼盘降价现象充斥楼市；开篇随后，“售罄”、“日光”开始成为一种幻想，南充各楼盘开启紧急抢跑模式；五月，焦虑成为开发商最为贴切的形容词。于是乎，特价房、价格调整开始玩转整个楼市；六月，政府已经将楼市限购取消权大胆交至地方手中，关于楼市回暖的畅想悄然传开……PART01宏观部分一经济转型，政府抑制房地产的过度扩张。整体市场低迷。70城房价23月后首次由涨转跌。1全国房地产市场情况一、2014年1-5月全国房地产四大供应指标持续降温根据国家统计局公布的房地产行业数据，1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，增速比1-4月份回落1.7个百分点；房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点；房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。图1：全国房地产开发投资增速图2：全国房地产开发企业土地购置面积增速图3：全国新屋开工面积增速图4：全国房地产开发企业到位资金增速1全国房地产市场情况二、2014年1-5月全国商品房销售同比降幅继续扩大上半年1-5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前5月整体延续了去年以来逐步下行的态势，这和去年同期基数较高有关系。当然，5月当月商品房销售同比降幅略有收窄。今年上半年，商品房销售面积同比趋于平稳，预计下半年跌幅趋于收窄。图5：全国商品房销售面积同比增幅走势1全国房地产市场情况三、70城房价环比23个月后首次由涨转跌，一二三线齐头“下拐”5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌；同比涨幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2个百分点。5月份，一二三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。同时库存再创历史新高，库存面临“压力山大”的窘境。据监测，北上广深新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%，成交疲软及库存增长推动了房价下跌。图6：70个大中城市房价环比与同比涨幅走势图7：一二三线城市房价环比涨幅走势2政策环境浅析一、经济面临转型，政府抑制房地产的过度扩张?中国经济增长率从10.3%到7.4%，已经历了4年的下滑，现在急需在调整中诞生崭新的增长模式。房地产行业吸金过度，占据了过多的社会和经济资源，遮蔽了其他行业健康成长的机会，加剧了银行业的风险集中度。?由于房地产在经济中的支撑地位，政府只会采用平缓的手段抑制房地产的过度扩张，将房地产行业占据的过度经济资源缓慢释放出来。二、上半年中央楼市调控现空窗，多项数据下滑?经历了上半年多地政策的微调，楼市仍以多项数据下滑落定：前5月全国商品房销售面积、金额均同比下降，降幅环比扩大；库存面积同比增加近两成；新房、二手房价格70城中半数城市下跌。?在央行“喊话”支持首套房贷款一个多月后，银行首套房贷政策并无明显松动，利率优惠难寻踪迹，多以执行基准利率或上浮5%为主，个别银行房贷利率不降反升。而定向降准更被多数业内认为：对楼市没多大影响。三、市场库存压力较大，多地试水放松限购限贷政策?从地方房地产政策来看，多个城市继续实施放松限购、限贷政策，以缓解目前房地产市场库存过大的压力。户籍政策方面，呼和浩特市政府出台户籍管理细则，规定6月1日起，可持网签购房合同等办理落户手续；海口出台落户新政，进一步放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策；公积金方面，芜湖支持外地人使用住房公积金贷款购房，宣城则相应调整了住房公积金贷款条件和额度。3中国房地产政策演变一览中国房地产政策调控从纯粹的行政手段过渡到以市场手段为主。那么，南充市场又是如何呢？PART02土地市场二顺庆区，成熟地块难寻。嘉陵区，异军突起。上半年无百万方级项目拿地。1土地市场整体情况顺庆区因可开发土地有限，成交处于低位，但属于平稳状态；高坪区成交较为低迷，主要集中在下中坝和航空新城；嘉陵区南湖板块大量供地，成上半年最大供地区域。1-6月土地市场供应/成交情况区域土地供应宗数土地成交宗数供应面积（亩）成交面积（亩）顺庆区1110582.07587.53嘉陵区1291643.861145.59高坪区94697.28648.73合计32232923.212381.85由上图可以看出：2014年1-6月，南充主城三区供应土地32宗，成交23宗；总供应面积2923.21亩，成交2381.85亩。在成交方面，嘉陵区成交面积最大，达到1145.59亩；高坪区次之，成交648.73亩；顺庆区成交最低，为587.53亩。2地块大小分析2014年上半年，大部分成交地块的大小在200亩以下。200亩以上的地块仅成交3宗，可以看出，开发商在拿地策略上偏向谨慎。供应/成交地块大小分析地块大小供应宗数成交宗数50亩以下11850-100亩104100-200亩78200亩以上43合计3223由上图可以看出：2014年上半年，100亩以下的地块供应最多，总供应21宗，成交12宗。100-200亩的地块供应7宗，成交8宗；200亩以上的地块供应4宗，成交3宗。3地块成交价格分析相比于2013年，2014年上半年南充主城三区的土地成交价格均呈现上涨趋势。高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地，因此上涨幅度较大。图8：2013、2014南充土地成交价格对比图9：2013、2014南充土地楼面价对比121210108866442200由上图可以看出：相比于2013年，2014年上半年南充主城三区的土地成交价格均呈现上涨趋势。高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地，因此上涨幅度较大。PART03新房供应三上半年整体供应平稳，未出现较大波动。进入淡季，供应将现阶段性下滑。1整体供应情况2014年上半年，南充新增供应171.69万㎡，环比2013年下半年下跌35.03%，同比2013年上半年上涨2.54%。库存高企，淡季到来，“去库存”状态将持续一段时间。图:10：南充新房供应走势121210108866442200由上图可以看出：2014年1-6月，南充主城三区合计新增供应171.69万㎡，环比2013年下半年下跌35.03%，同比2013年上半年上涨2.54%。截止6月25日，南充主城三区库存量为463.48万㎡，几乎为南充1年半的消化量，再加上将进入行业淡季，因此在接下来的几个月时间，“去库存”将成为南充主要的市场特征。2区域及类型分析2014年上半年，主城三区新房整体供应平稳，顺庆区供应占比超七成。各物业类型中，住宅占比达75%。1-6月各区域供应情况1-6月各区域供应情况区域供应面积（万㎡）顺庆区125.36嘉陵区36.62高坪区9.71合计171.691-6月各物业类型供应占比1-6月各物业类型供应占比物业类型供应套数住宅13832商业1341车位3296合计18469数据表明：在区域方面，顺庆区供应最大，供应面积125.36万㎡，占比73%；其次依次为嘉陵区、高坪区，供应面积分别为36.62万㎡、9.71万㎡。在物业类型上，住宅占据最大比例，达75%；商业供应为1341套。3现有库存分析截止2014年6月28日，南充新房库存套数为57314套，库存面积462.99万㎡。其中，顺庆区库存最大，嘉陵区库存量最小。以南充2013年的去化水平，仅目前库存的去化周期就需要18个月。南充现有新房库存（截止6.28）区域库存套数库存面积（万㎡）顺庆区顺庆区31331257.62嘉陵区1135586.28高坪区嘉陵区高坪区14628119.09合计57314462.994新兴板块预计供应2014年下半年，五大新兴板块将集体发力，未来3年，仅五大板块上的已知项目的总体量就超过1500万方，竞争将非常激烈。①北部新城板块（300万方以上）：绿地城、佳兆业君临、仁和春天、新城国际、博雅豪庭、天呈创世1纪、万和新天地、欧香小镇、宝信金色广场、依城郡等；②清泉坝板块（150万方以上）：蓝光COCO香江、2中南世纪城、中航综合体项目等；③下中坝板块（300万方以上）：万科金润华府、明宇广场、上河湾、嘉陵江东岸、春风紫金港、东方35夏威夷、钻石广场、交投置地260亩综合体项目；④南湖板块（500万方以上）：碧桂园、南湖希望城、南湖凯旋广场、天庐三期、绿地3000亩项目、4中虹国际、GTC、都尉儿童公园、国鑫凤垭山、美宇项目等；⑤航空新城（300万方以上）：逸合项目、众多其他项目等。PART04成交分析四量价齐跌，众家无奈。区域之争，顺庆一枝独秀。多层量小，高层乃主流。套二不吃香，小套三领风骚。1整体成交情况2014年1-6月，南充主城三区成交较为平稳，成交面积环比2013年下半年有小幅下滑；成交金额环比2013年下半年基本持平。图11：南充新房整体成交情况单位：万㎡单位：亿121210108866442200由上图可以看出：2014年1-6月，南充主城三区新建商品房合计成交169.36万㎡，环比2013年下半年下跌7.89%；成交金额91.34亿元，环比2013年下半年基本持平。主要是因为2014年商业