成都农商银行（房地产事业）文件部成农商房地产〔2014〕1号2014年2月房地产市场分析报告总述：2月注定是今年房地产市场不平凡的一个月，18日杭州楼盘传出大幅降价的消息，点燃了市场的恐慌情绪，紧接着信贷市场也传出收紧的风声，24日兴业银行收缩房地产非标融资的内部文件流出，直接引发地产金融板块股价大跌，酿成股市“二二四血案”。所有的这些消息，都触及了楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。社会各界陷入了一片激烈的讨论声中，房地产唱衰论调渐起，更有极端言论称“崩盘”，2014，房价是否真的要跌？狼真的来了吗？—1—一、楼市大事件。回顾2月楼市，“杭州楼盘跳水”、“兴业银行停贷”是最值得关注的两个热门事件。1、杭州楼盘价格跳水。2月18日，德信控股集团有限公司（以下简称德信集团）位于杭州城北的德信·北海公园项目，传出惊人消息，剩余房源清盘，降价3000元/平方米。24小时内，相邻的“天鸿·香榭里”等项目跟进。杭州两楼盘突然降价挑动了人们经历2013年楼市疯狂后高度绷紧的神经，引发了市场激烈的反应，人们纷纷高唱“崩盘论”，大叫“狼来了”。事件过后，冷静下来，我们思考一下降价背后的原因。此次楼盘跳水事件仅限于两个楼盘，其中德信在今年2个月的时间里，仅在杭州便斩获2块土地，总价17.5亿。在支付部分土地款的时候可能资金略有紧张，所以才会选择通过对销售较好的楼盘进行清盘的方式来实现资金的快速回笼，另外，德信事后澄清，降价房总共只有30余套，属于清盘销售策略；而另一降价楼盘天鸿香榭里则是因为该盘有高压线穿过，自身销售本来就比较一般，加上附近北海公园折价清盘。因此该楼盘降价也是顺势而为。参与降价的两个房企均有自身原因，且降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价，所以很难据此说明杭州楼市的整体行情。但从该事件我们也可以看出，2013年被信贷资金吹起来房地产泡沫，在信贷资金紧缩后，实力不强、资金链紧绷的中小开—2—发商将面临降价甚至倒下的危险。　2、兴业银行停贷事件。23日兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出，多家银行被传暂停房贷。受传言影响，2月24日，房地产板块大跌逾1.75%，房地产板块跌逾5%，2月25日，A股继续下跌，上证指数跌幅达到2.04%。兴业银行随后回应称，春节前确实下发相关通知，但仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，但各方对于中国各大银行暂停发放房地产贷款的忧虑并未平息，直至26日，建设银行、中国银行等相继现身否认传闻，才使得所谓停贷事件告一段落。兴业银行事件之所以能够挑动投资者的神经，一方面在于其业务历来以房地产和地方政府相关融资著称，降低对房地产的风险偏好，着实让人疑惑，另一方面，也显示了经过2013年的疯狂，目前市场上投资者们的神经有多么的敏感脆弱。作为银行同业，我们对这一事件应该有一个理性的认识。银行信贷政策取决于多方面因素，市场风险是需要考虑的重点因素之一，但合理的资产结构也是重中之重，对于兴业银行这类生来就带有房地产偏好的金融机构，房地产类贷款比重过大，在国内市场波动情绪，国家政策严格控制的情况下，选择适时调整贷款结构，规避风险，也是一个比较常规的手段，并不能作为市场拐点的风向标。—3—二、土地交易情况分析。1、全国土地交易情况全国土地2月全国300个主要城市推出住宅类用地854宗，推出住宅类用地面积4104万平方米，环比减少38%。18个重点城市1推地量也有所减少，本月重点城市推出住宅用地118宗，推地面积环比减少39%。图118个主要城市土地推出宗数与流拍率图218个主要城市土地成交情况118个重点城市包括北京、天津、济南、青岛、上海、苏州、南京、无锡、杭州、宁波、深圳、广州、东莞、惠州、长沙、武汉、重庆、成都—4—受春节因素影响，2月300城市土地成交也较为冷清，共成交住宅类用地535宗，成交面积2671万平方米，环比减少52%。统计的18个重点城市，本月土地成交建筑面积环比减少37%。图318个主要城市住宅土地成交楼面地价及溢价率2月300个城市住宅类用地溢价率13%，较上月下降3个百分点。我们统计的重点城市溢价率达到15%，较上月下降13个百分点，为2013年以来最低的单月土地溢价率水平。2月300个城市住宅类用地成交楼面均价为2175元/平方米，环比上升15%，同比上涨30%。而统计的重点城市住宅用地楼面均价为4982元/平米，环比上升9%。从统计的18个城市来看，2月土地出让金总额为762亿元，较上月下降30%，同比上升75%。从累计金额上看，重点城市累计土地出让金同比上升92%，一线城市土地出让金累计同比上升144%。—5—从以上数据来看，在一些热点城市，成交均价有较为明显的上升，土地出让金仍然保持较高的同比增速，土地市场热度仍然维持。而从整个市场来看，供求均有所下降，且溢价率有较为明显的下降，可以分析出，主要是三四线城市供需下降、但在当前流动性趋紧的情况下，预计随着销售的萎缩，土地市场也将逐步降温。2、成都土地交易情况。图42013年7月—2014年2月宗地交易状况成都2014年1月开局的土地市场却并不乐观。供应及成交面积环比都有较大程度的下降。进入2月，成都土地市场供应及成交量大幅上涨。如图2所示，2月成都商住用地总供应土地36宗，合计约为1905.934亩，环比大幅增长99.84%。2月成都土—6—地市场共成交地块27宗，合计1207.419亩，环比大幅上涨71.38%，开发商出手狠辣，平均溢价飙升至约47%，武侯区永盛南街10亩商服用地再次冲破区域极限，以10280元/平的价格打破了该板块10000元/平的最高价。图52014年2月成都范围土地成交情况统计表　供应成交未成交流拍数量面积数量面积面积数量面积区域数量（宗）（宗）（亩）（宗）（亩）（亩）（宗）（亩）主城区13603.91511362.3523151.7376168.89郊县231302.01915845.06677531.3925146.49合计361905.934261207.4198583.13012115.38从2月的供应成交数据我们可以看出，成都土地市场需求仍然强烈，总体形势比较稳定，开发商依然信心十足，“崩盘论”不攻自破；此外，备受关注的青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组地块则惨遭流拍。对于这一现象，我们认为，过高的土地定价是其流拍的主要原因，说明开发商态度正逐渐变得谨慎和理性。3、商品房交易情况分析1、全国商品房交易情况2014年2月中国指数研究院公布的百城价格指数显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.09个百分点。如图6所示，全国平—7—均价格呈上涨趋势，但涨幅逐步放缓。图6百城均价走势从涨跌城市个数看，共有64个城市环比上涨，较上月增加2个；有36个城市环比下跌，较上月减少1个。从十大城市2环比涨跌幅看，9个城市环比上涨，1个城市下降，十大城市住宅均价为19433元/平方米，其中最大涨幅缩小至2%以内，多数城市涨幅不足1%。表明大城市房价继续保持相对稳定。如图7所示，一二线城市继续保持环比上涨，但上涨趋势放缓，三线城市成交价格环比下跌，2月全国住宅价格涨幅的环比回落主要由于三线城市的调整带来，三线城市尽管经过两年的去库存，市场依然没有恢复，在今年相对恶劣的利率环境下需求很难起色。图7各线城市住宅环比平均涨幅2全国十大城市：北京、上海、深圳、广州、南京、天津、重庆、成都、杭州、武汉—8—综上数据可看出从全国房地产整体环境看，在年初中央及各地未出台新的调控政策，大的调控环境平稳，但在宏观经济增速放缓，信贷未明显放松的大背景下，时处淡季的住宅市场稍有降温。从供需双方来看，受部分银行释放房地产信贷收紧信号、个别城市房价下调声音增多等因素影响，开发商对推盘、定价更加谨慎，而购房者观望心理继续加重。在整体市场预期看淡，各市场参与者保持观望的前提下，多数城市供应量和成交量仍处于低位，2月全国住宅均价同环比涨幅继续缩小。大城市房价继续保持相对稳定，热点恒热的现象明显，不同城市的房价持续两级分化，三线城市继续显现降价难销的情况。2、成都房产交易情况如图8所示，进入2月成都市主城区商品住宅供应面积继续回落，供应面积28.95万平方米，环比下降49.17%，同比下降71.77%；成交面积52.27万平方米，环比下降29.49%，同比下降26.55%；本月供需持续大幅跌落，持续刷新2013年度以来的最低位。市场的低迷表现主要是受春节假期的影响，虽本年度的市场表现不能用去年的心态来看，但后市时逢“小阳春”回—9—暖信心仍足。图8成都主城区商品房交易情况表四、后市走势判断。2014年房价走势如何，是否会出现全国范围内的大幅下降，甚至“崩盘”，我们可以逆向探讨这个问题，要满足哪些条件，才有可能开启房价全面下降通道。1、树立新的经济增长点，将社会热钱引向其他领域。中国改革开放以后，GDP保持着高速增长，在人口红利、改革红利以及4万亿热钱催动下，不光是房地产，各行业多数处于高速增长带来的过剩中，现流转于房地产行业链条的热钱无—10—处可去。有人说现在中国股市最便宜，估值低，但主要是因为银行和地产便宜，其他很多行业已经经过多轮爆炒，估值已经很高，所以股市也不是一个良好的释放投资压力的地方。现在中国经济并没有解决树立新增长点的问题，这决定了投资不会从房地产行业短时间之内转移到别的地方，从而形成大面积暴跌的局面；2、刺激消费和出口，代替投资拉动GDP。投资、消费、出口是拉动GDP高速增长的三驾马车，2012年投资占GD