2014年上半年房地产市场总结及下半年展望ChinaRealEstateMarket1H2014Reviewand2H2014Outlook陈劲松JasonChen一、上半年房地产市场总结1H2014RealEstateMarketReview二、下半年房地产市场展望2H2014RealEstateMarketOutlook三、“白银时代”的房地产行业RealEstateIndustryinSilverAge上半年房地产市场总结1H2014RealEstateMarketReview22013年８万亿的销售额可能是历史高位，但不意味着未来销售会陡降，整体会维持高位振荡Marketwillfluctuateatahighlevel在限购政策并未解除且按揭贷款史上最紧的情况下，2014年5月份商品房销售额累积同比下降8.5%，但仍然超过2012年同期40%，显示终端置业者需求仍然旺盛。预计2014年全年商品房销售额在7.3万亿左右，是历史第二高位。全国商品房销售金额及增速商品房销售额（亿元）同比(%，右轴）90000100.008000080.007000060.00600005000040.004000020.00300000.0020000-20.00100000-40.0002050811020508110205081102050811020508110205081102050811020508110205----------------------------------2006200620062006200720072007200720082008200820082009200920092009201020102010201020112011201120112012201220122012201320132013201320142014数据来源：世联研究、Wind注：2014年为1-5月数据全国市场表现：成交同比持续负增长，且降幅不断扩大Thegrowthrateisstillnegative中国商品住宅销售量价走势1400007000商品住宅销售面积（万平米）均价（元/平米，右轴）61735850120000543060004993472511572310000044595000965289846836453576933778000086185400031192937600002549701363000219719482017209259280179018541857554234000015091605495882000120811949967563382020000297793194610002370219939274538126035611867876898786410827129981657000199119931995199719992001200320052007200920112013年份199219931994199519961997199819992000200120022003面积同比38.9%58.3%1.4%10.9%1.6%14.0%37.7%20.0%27.5%20.3%18.9%25.6%均价同比31.8%21.3%-1.2%26.4%6.3%11.5%3.6%0.2%4.9%3.5%3.7%5.1%年份20042005200620072008200920102011201220132014面积同比13.6%46.6%11.8%26.5%-15.5%45.4%8.3%3.4%2.0%17.5%-9.2%均价同比16.0%15.2%6.2%16.9%-1.9%24.7%6.0%5.7%8.7%7.7%-1.2%数据来源：世联研究、Wind注：2014年为1-5月数据从城市看：重点城市成交面积降幅更大Thetransactionvolumeinmajorcitiesdecreasesatarelativelyhighrate各线城市成交第24周（0609-0615）周环比周同比2014年累计与2013年同比万平米%%万平米%一线城市北京10.9279.31%-25.31%314.46-46.62%上海14.0726.42%-38.20%373.04-31.84%广州18.294.40%54.89%344.81-31.47%深圳4.6116.19%-55.34%127-41.39%二线城市天津12.727.26%-25.83%463.55-7.17%长春15.2837.66%118.81%295.09-11.21%哈尔滨12.628.52%45.45%245.78-24.74%南京10.19-5.52%-21.82%313.92-27.31%苏州14.844.22%48.80%292.36-12.15%厦门5.849.62%-23.98%156.57-44.46%武汉35.130.46%16.55%680.37-1.83%长沙14.72-6.58%-14.08%365.46-28.33%成都10.1930.38%58.03%454.35-16.98%南宁9.5532.04%82.15%218.14-0.34%宁波6.4323.36%43.58%148.82-22.80%石家庄8.1730.72%111.03%131.446.92%合肥15.43-13.94%55.23%446.35-2.10%大连6.5311.43%-18.07%85.5-34.91%西安23.1851.40%-10.54%499.9-6.48%青岛19.151.59%68.84%334.17-30.18%杭州2.8460.45%-23.86%86.44-49.54%南昌5.4735.73%8.25%194.367.95%重庆38.76-18.73%59.70%896.37-18.23%昆明9.876.02%-7.16%341.6719.78%三线城市无锡5.94-17.66%-9.82%171.63-23.02%东莞6.966.41%-50.01%187.53-39.65%惠州6.3945.76%48.22%103.94-30.79%徐州4.82-0.21%-36.41%116.81-7.51%佛山20.4727.22%29.72%414.836.87%中山13.277.54%24.88%257.16-26.70%常州11.5116.97%6.08%283.33-13.31%数据来源：世联研究、Wind从房价看：下跌趋势明显Thetrendofpricecutisobvious当前房价下跌的主要城市为三四线城市，其中江苏、浙江、东北的三四线城市跌幅居前。百城住宅价格指数环比涨幅百城住宅价格指数同比涨幅一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市0.0325%0.0320%0.020.0215%0.0110%0.010.005%(0.01)0%(0.01)(0.02)-5%071103071103071103071103060912030609120306091203------------------------201020102011201120112012201220122013201320132014201120112011201220122012201220132013201320132014数据来源：世联研究、Wind从土地市场看：成交下降，但溢价率下降不明显Overalllandtransactionisdecreasing,butthepremiumisstable土地成交建面萎缩明显，2014年1-5月40大中城市土地成交建筑面积累计同比下降21.9%。从成交土地楼面均价和溢价率看，并没有明显下降，4月平均溢价率为14.6%。40大中城市成交土地面积40大中城市成交土地楼面均价和溢价率成交土地规划建筑面积(万平米）同比（%，右轴）成交土地楼面均价（元/平米）18000300%3500成交土地溢价率（%，右轴）70%16000250%300060%14000200%250050%12000150%10000200040%100%8000150030%50%60000%100020%40002000-50%50010%0-100%00%01061104090207120510030801-------------01070107010701070107010701-------------20092009200920102010201120112011201220122013201320142008200820092009201020102011201120122012201320132014数据来源：世联研究、Wind库存攀升：推盘力度不减去化偏低，导致库存快速攀升Theinventoryispilingup13年下半年推盘力度一直偏大，导致15城市库存从去年4季度开始攀升；而14年以来推盘力度未见减弱，15城市的库存呈现出快速攀升的态势。而最为抗跌的北京市场，最终也呈现出库存攀升的局面，尽管其比15个城市的库存指数反应滞后了整整半年。推盘量力度不弱，但成交水平偏低库存攀升明显，北京市场反应比其他城市滞后半年北京库存指数全国15城市库存指数（右轴）12个城市新推盘量（指数）12个城市去化速度（指数）50050010812515城市包括：450环渤海：北京、天津、济南、青岛100长三角：上海、南京、杭州、苏州、宁400400波；120珠三角：深圳、广州、东莞；35092其他：南昌、福州、哈尔滨。30030011525084200200