2014年上半年房地产市场分析及2014年下半年泉州房地产市场展望摘要：进入2014年7月，随着房地产市场的发展，中国房地产市场舆论上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花。目前，中国房地产市场一方是成交在缩水，但仍是价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？本文从探讨中国房地产市场2014年上半年的市场分析引出对2014年下半年房地产市场发展的展望，并以泉州中心市区房地产市场发展为例，浅析当前中国房地产市场发展形势。关键词：房地产市场政策泉州市场经济第一部分一：2014年上半年房地产市场政策分析2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。住建部则提出楼市调控“不刺激、不打压”，“尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径。（一）、放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段，年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。??1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。???2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时，另一些城市在5月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从20万元提升至30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至50万元。??3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化?并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“救市”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。??（二）、中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房?今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。??楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。?5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。??（三）、经济政策预调微调，定向降准释放约1500亿资金?　上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。?4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底;2、筹措资金进行棚户区改造，2014年700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放3000亿元再贷款，用于推进棚户改造;3、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的6300亿元增加至7000亿元，4月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点;第二次，央行决定从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调0.5个百分点。此番将定向降准的范围扩大到2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率0.5个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放1500亿元资金。二：2014年上半年房地产市场发展状况据中国国家统计局发布的“2014年1－6月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年市场的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。上半年房地产市场出现了分化调整的态势，1—6月份房地产的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，不同地区房地产的价格也出现了分化，二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。3月份，全国房地产开发投资7383亿元，同比增长14.2%。其中住宅投资5104亿元，同比增长15.2%。从房地产投资额同比增幅走势看，自去年一季度以来整体保持平稳态势后，今年一季度下行明显，主要是近期行业虽然整体平稳，但一些地方的市场出现了波动和调整，影响了房企对于市场预期的乐观态度，导致开发投资同比增幅回落较为明显。从宏观经济看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投资增幅已低于后者，对于经济增长形成了拖累作用而据国际统计局数据显示，1－6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比2013年全年的19.8%回落5.7个百分点。其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速比2013年全年回落5.7个百分点。??中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。1－6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相与去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。2014年1－6月份，全国房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，与前5月相比降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积56674万平方米，同比下降19.8%。根据房地产研究院监测的35个城市显示，新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4个月。三：2014年上半年房地产市场分析房地产市场的分化调整，短期来讲确实对经济的运行产生一定压力，但是房地产市场的这种调控。从长期来讲，既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。2014年上半年中国房地产市场较为低迷，随着房贷的收缩，贷款利率的上浮，导致购房者的购房压力加大而陷入观望状态，加上2013年同期的商品房销量基数较高，导致2014年上半年整体成交大幅缩水，不及2013年1/3。当前房地产行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在。，由于2013年的热销因此大部分房企当前资金压力并不是非常大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，整体价格仍较为平稳。一方是成交在缩水，但价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？第二部分2014年下半年房地产市场展望-----以泉州中心市区房地产市场为例一：2014年上半年泉州房地产市场整体情况分析（一）上半年泉州房地产整体销售状况2014年上半年，泉州房地产市场发生了深刻变化，市场成交下滑，购房者预期出现明显变化，但是，泉州一些实力楼盘凭借自身的口碑、品牌、户型、舒适度、性价比等综合性因素，销售业绩名列前茅，成为泉州房地产的佼佼者，彰显出实