2014年上半年房地产市场分析报告【长沙】（July2014）长沙房地产行业综述政策要览：土地流转试点推进，长期制度循序渐进。中短期政策方面，长沙等二线准备加入松绑限购的行列，一线城市政策延续旧的套路，调控政策整体紧中趋宽松，依然在分类调控的既有框架内运行，未敢有丝毫僭越。央行公开指导后，近期传工商银行下调利率上浮幅度至3%，多数媒体称为松动，可窥见银行在房地产贷款方面依然谨慎。今年1—6月，长沙新建商品房共成交45110套，同比下跌50.4%；新建商品房累计成交460.34万平方米，同比跌51.7%。房地产行业融资：至6月，长沙房地产开发资金来源累计同比增长，其中自筹资金累计同比增速回升。销售回款速度有企稳回升迹象，开发商融资需求再创新高，融资困难度高位小幅回落。上半年，央行公开市场恢复规模净投放，社会融资总量恢复正增长，债券融资称为仅次于银行贷款的融资渠道，银行对房地产贷款量增长依然乏力。6月房地产信托新成立规模占比再度大幅回落，预期收益率近期突破10%。房地产市场表现：至6月，长沙住宅价格指数中环比上涨数回落，长沙6个区出现普降的格局，无一正增长。同时，土地市场供给回升，成交率，溢价率、均价显著回落。成交量受限于季节性和流动性双重因素未能跟随回升。各区域来看，望城区，岳麓区、开福区土地市场整体热度排名前三。房地产企业情况：至6月，主要房地产企业销售均价涨跌不一，销售额普遍增加，销售回款速度有所回升。开发商拿地量继续缩减，诸如万科、万达、保利等开发商淡出土地市场，去库存依然是主要节奏，经营现金流量净流入。外部资金方面，资本市场融资量再创新高。近期保监会发文对投资性房地产“纠偏”，包括信托在内的传统融资渠道从紧，融资压力聚集于资本市场。2房地产行业政策-紧中趋于宽松上半年行业调控政策整体上变化不大：1）、土地流转循序推进，长期制度安排未有新的政策推出。从期内的情况来看，土地流转推进速度较其他长期制度安排快，该制度仍以信托为主，标的以土地承包经营权为主。2）、房贷政策从紧为主。从各媒体报道来看，在央行公开指导后，各地银行跟随实质性“放松”房贷政策的不多。有媒体报道称，工行将利率上浮幅度下调为3%，重庆5月按揭贷款发放增加9亿元，从此来看，幅度依然不大，长沙等地的房贷业务依然从紧。3)、地方继续“松绑”限购政策。近期，传闻长沙等城市加入限购松绑的行列，不过依然局限于“松绑”，按照住建部的说法，“未有地方公开宣布取消限购”。一线城市倒是频繁出现放开限价政策，不过主要局限于高价盘。李克强总理近期提出“靶点论”，与分类调控政策一脉相承，近期的政策依然在该节奏中运行。长期试点推进，中短期分类推进，对于房地产行业整体的效果是，紧中趋于宽松。不过作为对房地产行业的关键外省变量，房贷政策的走向依然是重中之重。3房地产行业政策-调控“靶点论”“我们要不断创新宏观调控思路和方式，丰富政策工具，优化政策组合，在坚持区间调控中更加注重定向调控，瞄准运行中的突出问题确定调控‘靶点’，在精准、及时、适度上下功夫，做好预调微调，未雨绸缪、远近结合、防范风险，保持经济运行在合理区间。”李克强“靶点论”6月10日，李克强在两院大会上最报告提出了调控“靶点论”，即强调调控的精度、及时、适度，区间调控中注重定向调控。靶点论实质上强调了调控的针对性，与此前提出的分类调控等一脉相承，比较典型的代表就是定向降准等措施的推出。从该提法来看，在整体流动性趋于宽松的背景下，开发贷等行业流动性增量措施实质性放松的可能性不大，而限购等政策实质性取消可能性将减小，房地产行业面临的整体外部性环境将从紧。5房地产行业政策回顾－地方尝试“松绑”限购标题内容7月，网上有传言“有长沙业内人士爆料：称自即日起长沙市正式取消已实施两年多的限购政策；非长沙市户口购房者，可使用外地公积金在长沙市购房；在先导区卖旧买新的购房者，由先导管委会长沙松绑限购给予50%的契税补贴。”记者首先联系了长沙市住建委，住建委核实后回应称，今日并未有传言中所说的“正式取消限购”的相关文件出台，此传言并不符实。根据深圳市规划国土委昨日发布的《深圳市住房建设规划2014年度实施计划》，今年深圳将继续加强房地产市场调控工作，加大普通住房用地供应，增加商品住房供应规模。《计划》强调坚持限购、差别化信贷等调控政策，继续抑制房地产投资投机行为，鼓励自住需求，推进住房市场金融和税收深圳住建委称深圳不会松绑政策体系的进一步改革，建立房地产市场长效调控机制。限购一线限价正逐步取消有媒体报道称，虽然北京、深圳、上海并没有放松限购，但对楼市的限价却在逐步取消。以北京为例，2014年预售价格限价明显松动，入市的高端项目明显增加。在广州，增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动。在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐不适应当下市场情况，楼市事实上已经入秋。6月25日消息，日前呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知。通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询呼和浩特放松限购购房不证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询，按照中央城镇化工作必再提供房屋套数证明会议关于“优先解决好进城时间长，就业能力强，可以适应城镇产业转型升级和市场竞争环境的人，使他们及其家庭在城镇扎根落户，有序引导增量人口流向”等要求，允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)。同时规定，住房公积金支持普通住房消费，购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，最长时限为30年。住建部：未有地方公开宣布住建部:目前尚未有地方公开宣布取消限购，住房供应总体不足局面短期难改，房价上行压力犹存，取消限购限购不影响百姓消费需求。6房地产行业政策回顾－信贷政策依然偏紧标题内容2月以来，关于住房贷款利率，一些银行按照基准利率上浮10%执行，而少数银行按照基准利率上浮长沙2014上半年楼市政策信贷20%执行。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自趋紧提高购房成本住普通商品住房的贷款需求”，但市场变化不明显。新华网记者对南京市24家银行的调查摸底，发现央行发声后对南京的房贷业务并无多大作南京仅4家银行执行首套房用。渣打银行、平安银行依旧停止房贷业务，执行基准利率的仅占两成，分别是：中国银贷基准利率行、邮政储蓄、北京银行、恒生银行、花旗银行。其余银行房贷利率均上浮，大多维持在5%-10%，更有甚者达到了20%-30%。央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已时过一月，重庆地区的住房按揭贷款发放也开始重庆市个人房贷5月环比增增加，5月单月增量环比增加近9亿元。昨日，人行重庆营业管理部发布的5月全市金融运行加近9亿简况显示，当月我市以房贷为主的个人中长期消费贷款余额增加81.86亿元，比起4月的增量72.99亿元来说，已增加了近9亿元，但同比仍少增11.10亿元。7目录12土地市场供求情况3商品房市场供求状况4上市房地产企业情况8房地产行业融资情况房地产行业融资需求量房地产行业开发资金来源预测房地产行业融资情况房地产行业融资结构房地产行业融资成本变动房地产信托情况统计9行业融资整体困难度83.79%90.00%行业融资困难度五维图：2013年5月80.00%行业融资困难度五维图：2013年4月70.00%行业融资困难度五维图：2013年12月60.00%融资困难100.00%50.00%40.00%30.00%50.00%20.00%融资成本融资需求房地产融资需求概述－融资困难度小幅回落10.00%至5月，央行公开市场再现规模净0.00%0.00%投放，社会融资总量回归正增长，新增外汇占款缩减，行业融资困难度小幅回落至83.79%。各项分项指数来看，融资成本、融资需求、外部流动性紧张的热度值均维持在100%的水平，开发投资热度的回落是行业融资困难度的回落的主要原因。整体来看，外部流动性的改善并未给房地产行业本身带来明显好转，融资需求创新高，信托平均收益率突破10%，贷款未有显著增长，开发资金来源增速继续下降。房地产行业目前依然被迫加大对资本市场外部流动融资依赖程度。值得注意是，行业销售资金回笼速度似乎有加快的迹象，外部流动性开发投资的改善或在通过边缘渠道变相实现性紧张对行业的支撑，实质性的变化依赖于银行的房贷倾向调整。10120150001008010000604050002000-20-40-5000-60-80-10000房地产融资需求量－行业融资需求度再创新高051003080106110409020712051003080106110409022014年上半年行业融资需求量显著高于2012，2013年同期，创下历史同期最高值，而自----------------------筹资金占比也再度出现了显著的回升。在央行各项措施支持下，国内流动性逐步趋于宽松，不过房地产开发贷、信托贷款趋紧的状况并没有显著改变，开发商融资净需求依然较高，依赖于企业债依然市场现状。销售回款速度有所回升是个积极信号。2005200520062006200720072007200820082009200920092010201020112011201220122012201320132014房地产企业融资需求量累计值(亿元)房地产企业融资需求量累计同比%自筹资金在开发资金中的累计占