MarketingStrategy晟通梅溪湖A城金网络-长沙晟通梅溪湖项目2014营销推广报告MarketingStrategy晟通梅溪湖A城写在前面的话MarketingStrategy晟通梅溪湖A城当我们遇见晟通晟通遇见梅溪湖房地产百家争鸣的时代已经硝烟四起……MarketingStrategy晟通梅溪湖A城万科占据了住宅翘楚万达引领了商业龙头保利、恒大、绿地各自打响了品牌旗号各大新晋的地产大鳄更是百舸争流千帆竞MarketingStrategy晟通梅溪湖A城然而，我们遇见的晟通并非燕雀他的目标并非称雄房地产而是世界500强的企业巅峰唯有此气魄，方可——MarketingStrategy晟通梅溪湖A城战略全球一招破局MarketingStrategy晟通梅溪湖A城于是，他跳出既定的规则，制定规则，突破既定的标准，设立标准。不怕想得高远，怕就怕不够想象，怕就怕自我设限。他有魄力承担起领导者的责任，他有魄力开创属于自己的影响力。任何的参照和动摇都会影响他终极目标的实现。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城因此，本案也将跳出常规，不沉溺于市场和客户分析直接从营销角度出发重点解决晟通梅溪湖A城之于晟通集团发展战略的关键性和突破性问题MarketingStrategy晟通梅溪湖A城MarketingStrategy晟通梅溪湖A城目录ContentsPART1—蓝海篇PART2—目标篇PART3—竞争篇PART4—问题篇PART5—策略篇PART6—布局篇MarketingStrategy晟通梅溪湖A城PART1—蓝海篇1.1中国房地产的竞争态势1.2消费者的需求转变1.3服务型地产的机遇MarketingStrategy晟通梅溪湖A城1.1中国房地产的发展态势：一线城市市场饱和二线城市群雄逐鹿一线城市从年消化量、年销售额、销售价格、新增规划建筑面积和土地成交金额数据分析，近四年都呈下降趋势，房地产市场逐渐趋向饱和状态，二线城市成为房地产行业发展的主流市场，大型房企不断涌入，加速城市化发展。　　2009年2010年2011年2012年年消化量（万方）7872.2785571.224993.6925701.16销售价格（元）12690151921543715370一线城市年销售额（亿元）9989.9138463.9147708.7318762.9新增规划建面（万方）230314366891150土地成交金额（亿元）3817166011991521年消化量（万方）24428.9124027.1523705.3225278.79销售价格（元）5332622867767215二线城市年销售额（亿元）13025.2214964.1216062.4718238.68新增规划建面（万方）1909271113002002土地成交金额（亿元）80511134169128095表：2009-2012年TOP100领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万㎡）MarketingStrategy晟通梅溪湖A城1.1中国房地产的发展态势：巨头垄断强者更强中国房地产市场以万科、绿地、保利、中海、恒大为代表的房企，稳占TOP10的位置，其市场占有率持续增大，2009-2012年底市场份额由8.16%上升至15.36%。中国房企TOP102009-2012年市场份额变化排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额1万科1.43%1万科集团1.74%1万科集团2.05%1万科地产2.65%2绿城1.16%2保利地产1.12%2恒大集团1.37%2绿地集团2.01%3保利地产0.98%3绿地集团1.10%3绿地集团1.31%3保利地产1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地产1.24%4中海地产1.75%5绿地0.82%5恒大地产0.89%5中海地产1.22%5恒大地产1.72%6恒大0.70%6绿城中国0.88%6万达集团0.95%6万达集团1.69%7华润置地0.57%7万达集团0.62%7碧桂园0.73%7绿城中国0.95%8富力0.55%8龙湖集团0.57%8龙湖集团0.64%8华润置地0.93%9世纪金源0.54%9碧桂园0.56%9华润置地0.62%9碧桂园0.89%10碧桂园0.48%10富力地产0.54%10世茂房地产0.53%10世茂房地产0.86%8.16%　　9.00%　10.65%　15.36%MarketingStrategy晟通梅溪湖A城1.1中国房地产的发展态势：产品模式渐趋成熟产品模式发展现状：住宅地产是中国房地产市场的主要组成部分，住宅市场盈利模式简单住宅地产：起步早，供量大，、主要来源于投资溢价，利润空间日渐透明，随着我国房地产一系列盈利模式简单政策的实施，很多企业开始寻求另外的利润点。在宏观调控之下，住宅市场已受到一定限制，开发商将目光锁定商业地产。除了万达专注于商业地产的开发外，万科、保利、富力、华润商业地产：起步晚，发展快速、金地等大型房企也纷纷在全国范围内抢滩登陆，不约而同地称：未来将不断扩大在商业地产领域的投入。万达集团是最为领先的城市综合体发展商，在全国有约70多个项目，综合体：商业地产的细分支，前遍布一、二、三线城市；其次，华润和中粮集团都把未来的战略定位景看好在城市综合体，而恒隆地产也已经开始把打造地标式城市综合体作为其重要的发展策略。大品牌地产开发商也开始逐渐将发展策略转移至城市综合体。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城1.2消费者的需求转变：对优质的物业服务呼求如久旱盼甘霖售后服务及房屋质量成为购房者最担心的问题?据315打假维权网的投诉问题统计，有关房产投诉的主要以房屋质量和售后服务不到位为投诉比例最高。?房屋质量和售后服务投诉仍是消费者投诉热点：中国消费者协会数据显示，2013年上半年消费者对房屋的质量、安全、价格、合同等投诉共有3629件,其中涉及商品房质量问题的投诉为439件，占房屋总投诉的12%。对装修施工工程质量不满意的占43%（1027件），与此同时，物业类投诉排在首位的是物业服务质量，占物业投诉量的28.7%。此外，关于物业价格，物业合同等问题的投诉，也占有相当高的比例。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城1.3服务型地产开创中国地产蓝海?一线城市市场饱和，二线城市群雄逐鹿；宏观调控下的强制洗牌、巨头垄断，各种产品模式竞争激烈的情况下，企业转型是生存的必由之路。?越来越多的房地产投资者开始关注物业服务，把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。?服务型企业成长案例：海尔集团92年决定以客户服务为突破口切入彩电、洗衣机、空调和IT市场，海尔认识到，只有将优秀质量转化成优质服务，才能产生新的竞争优势，公司大力倡导客户理念“客户是衣食父母”，建立国内最大的客户服务体系，今天的海尔已经成为中国最大的电子信息企业。行业竞争三阶段：1、营销竞争2、产品竞争3、服务竞争服务型地产在中国房地产行业属空白行业竞争的普遍规律：也是企业转型良好契机。随着技术的发展和信息日益公开化，产品的竞争越来越小，服务的个性化越来越强，产品的营销越来越依赖服务。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城PART2—目标篇2.1集团目标2.2项目目标MarketingStrategy晟通梅溪湖A城2.1晟通集团目标：落地服务型地产奠定集团扩张基础2013年2012年晟通梅溪湖A城全2012年晟通城向所有业面树立全球首个服务性地产项目标杆2012年主郑重承诺：无理由退房、无条！晟通金钥匙物件承担产品责任晟通将企业定业提出12项星、盗抢全赔偿！位为中国首家级服务！服务型地产！晟通置业——中国首家服务型地产，2012年开展品牌建设，2015年形成国内品牌，2020年形成世界级品牌。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城2.2晟通梅溪湖A城目标（住宅部分）：3年24亿2013年10月首期开盘推售1#、2#、3#、4#共4栋总单位507套从进场到，2个半月高价高速高量MarketingStrategy晟通梅溪湖A城品牌标杆模式领衔服务标杆MarketingStrategy晟通梅溪湖A城因此，我们以此目标来构建梅溪湖A城的整体策略在此之前，我们还需看一看我们的竞争环境MarketingStrategy晟通梅溪湖A城PART3—竞争篇3.1长沙竞争环境3.2梅溪湖板块竞争环境3.3项目竞争环境MarketingStrategy晟通梅溪湖A城3.1长沙竞争环境：长沙已经由总价竞争上升至板块竞争滨江新城：长沙复合型都会中心，未来的商务新城沿江板块：江景资源丰富，品质豪宅区梅溪湖：长沙未来城市中心，目前房地产最热点区域洋湖垸：生态示范新城区MarketingStrategy晟通梅溪湖A城3.2梅溪湖板块竞争环境：长沙梅溪湖板块炙手可热竞争力直指沿江板块梅溪湖是政府重点打造区域，资源集聚，房价上涨快，是目前长沙楼市热点区域。其上半年成交22.3万㎡，均价高出长沙整体1500-2000元/㎡，直逼沿江板块。MarketingStrategy晟通梅溪湖A城3.2梅溪湖板块竞争环境：内部竞争激烈资源集中于一线湖景近两年，全国知名房企进驻梅溪湖片区，做大做强片区市场；复合型高端住宅、城市综合体遍地开花。地块所在的梅溪湖北岸项目扎堆，未来竞争激烈。达达美美D6D6区区振振业业城城金金茂茂悦悦骑龙骑龙大大街街弘德弘德好好莱莱城城高高瑞瑞··宜居宜居好好时时镇镇梅溪湖梅溪湖国际国际广广场场合合能能梅溪湖梅溪湖和和泓泓梅溪四梅溪四季季中建梅溪湖中中建梅溪湖中心心金茂梅溪湖新新达达美