苏州市2013年第三季度房地产市场分析报告一、国家房地产政策（一）去库存压力之下多地放松限购限贷1、住建部提出千方百计去库存，多地放松限购住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会议提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。这意味着中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。全国仅五个城市未放松限购。继4月南宁定向调整、6月呼和浩特正式发文取消限购，进入三季度后限购调整呈现多米诺效应，多个城市陆续放宽。截至9月末，全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整。此前，一度有消息称一线城市限购将有所调整，京沪放开140平以上一手住宅限购、上海广州放开部分区域限购，但随即均被当地政府部门否认。深圳市规划和国土资源委员也称，将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。多个城市出现二次救市，限购政策由局部调整转向全面放开。目前，仍有部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定，例如厦门岛外不再限购，珠海放开中心城市144平（含）以上住房限购、新城区全面取消限购等。而武汉、宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，放松力度逐渐加大。目前，47个限购城市中，29个城市官方正式宣布全面取消限购。2、多个省级房地产相关文件出台，重点加大信贷支持力度部分省份出台文件，平稳房地产市场发展。2014年8月，福建、湖南、江西等地陆续出台文件，以促进房地产市场平稳健康发展。从内容来看，各省救市文件中除明确指出放松限购外，重点涉及信贷调整、保障房建设、财税支持等内容。多省要求适时调整放开限购，加强信贷支持。8月8日，《福建省住房和城乡建设厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》正式发布，为此轮房地产调整中第一个省级救市文件。随后，湖南、宁夏和湖北也相继出台房地产相关文件，促进房地产市场发展。从具体内容上看，福建、宁夏和湖北均指出目前限购城市可根据市场情况适时放松限购，宁夏则宣布全省购房不受套数限制。福建、湖北、江西、宁夏则均明确提出加强信贷支持，其中福建降低首套房认定标准为“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定”，湖北要求首套房贷款利率下调至基准利率的0.7倍，江西则明确提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放宽公积金使用方式，宁夏、湖北明确部分税收减免政策。此外，四川则提出对于满足条件的金融机构按照实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。3、城市层面政策调整更加灵活，多方面入手促进楼市发展绍兴、包头等地出台政策提供信贷财政支持。部分城市在放松限购的同时，利用信贷、公积金等多种手段刺激市场需求。绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴降低非首套房贷首付比例为40%，沈阳也下调至60%，有消息称南昌央行也发布文件降低二套房首付比例至60%。包头、杭州、龙岩则给予财政优惠或补贴，其中，龙岩明确提出，满足个人首次购买住房、外地人才引进、外地投靠本地子女的父母等八类人群可以享受信贷、财税优惠。多地放松公积金使用条件，盘活存量。三季度，部分省市出台政策加大公积金利用率，调整公积金使用条件，并强调优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。从内容来看，多地放宽公积金使用条件，蚌埠只要连续缴存3个月及以上即可申请公积金贷款，大连也降低公积金贷款申请条件为9个月。同时，部分城市也提高公积金贷款额度，蚌埠上调职工个人及夫妻的公积金贷款10万元，沈阳也提出要提高贷款额度，延长贷款年限。（二）金融财税定向发力保障房地产市场平稳1、央行大幅放宽限贷，全力支持个人住房贷款首套房贷利率下限重回7折，二套房贷大幅松绑，多套房贷开闸。9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。此前，9月中下旬开始，便有传言称央行将放开限贷政策，鼓励首套房贷款，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。随后相关媒体称，中国银行已授权当地分行适时调整相关政策，农业银行也将进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求。对此，中国人民银行副行长刘士余曾简短回应：“具体内容要等文件。”并强调“惠民生，调结构，始终是我们工作的重中之重。”《通知》正式出台，对二套、多套房贷的松绑力度超出预期，二套房贷突破“认房又认贷”、“认房不认贷”等限制，不再审核购房者现有住房情况，只要还清贷款便可视作首套房贷。同时，因抑制投资投机需求曾一度被禁止的多套房贷在限购城市（北上广深及三亚）以外再度开闸。央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用，刺激需求入市，从而改变目前房地产市场的下行态势。但此次通知同时强调“人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。”在金融市场化的大背景下，操作层面仍由各银行把控，对风险因素的考量将成为信贷放宽能否落实、落实到何种程度的重要关键。货币政策注重精准定向微调。三季度，央行多次表示，仍将持续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度的流动性，改善和优化融资结构和信贷结构，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。8月中国人民银行两次向部分支行增加再贴现额度，支持“三农”和小微企业信贷投放，降低社会融资成本。此外，9月，中国人民银行向五大行释放5000亿元常备借贷便利（SLF），在坚持稳健货币政策的前提下，实施定向宽松，保持适度的流动性。2、税制改革时间表出台，修改预算法表决通过财税制度改革时间表出台，预计2020年基本建立现代财政制度。9月20至21日，在二十国集团财长和央行行长会上，财政部部长楼继伟表示，中国政府主要采取了以下措施来促进经济增长：一是进一步给小微企业减轻税负；二是通过政府和社会部门合作（PPP）等方式鼓励社会资本进入基础设施、清洁能源等领域；三是继续坚持通过全面深化改革来释放经济增长潜力。与此同时，中国政府还不断推进国有企业、户籍制度、农村土地等领域的改革，这些结构性改革将进一步推动经济增长。此前，6月30日中共中央政治局召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，明确提出了财税制度改革时间表，我国将在2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，将重点锁定六大税种，包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税及个人所得税。房地产税整体改革较为复杂，涉及面相对众多，近期仍将以立法等基础工作为主。此外，房地产业“营改增”动向也引起各方关注。目前，房地产营业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，财政部对房地产业拟采用17%的增值税税率，将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。修改预算法表决通过，将允许地方政府发债。8月31日，中国全国人大常委会表决通过修改预算法的决定。根据预算法修正案草案，经国务院批准的省、自治区、直辖市预算中必需的建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券以举借债务的方式筹措，且举借的债务应当有偿还计划和稳定的偿还资金来源。目前，我国位于改革的关键时期，预算法修正是财税制度改革的重要组成部分，对于建立健全全面规范、公开透明的预算制度，促进经济社会持续健康发展，具备重要意义。（三）棚户区改造和保障房建设仍是下阶段重点工作1、多渠道金融支持棚户区改造加强棚户区改造的金融财政支持。8月4日，国务院办公厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出落实财税支持政策，市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入，落实好税费减免政策。同时提出加大对于棚户区改造的金融支持力度，进一步发挥开发性金融作用，明确各地要推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。国开行金融事业部开业，支持棚户区改造。2014年7月29日，中国银监会批复国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业。根据银监会批复意见，住宅金融事业部主要负责办理棚改、基础设施建设相关的贷款业务，以及用于支持上述两类工作的软贷款回收再贷。此举是银监会贯彻落实国务院“稳增长、促改革、调结构、惠民生”政策的重要措施，意在解决部分地方政府在棚改或基建等民生相关工程中资金难以按时到位的问题。国开行对棚改资金支持力度的不断升级，意味着通过棚改推进中国城镇化进程、推进中国经济与社会结构转型升级，已经上升成为国家战略，资金则将主要通过政策性银行解决。中央一直强调的“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”已正