仲量联行：2014上半年武汉办公楼市场报告[摘要]2014年上半年已经过去，武汉办公楼市场在经济高速上升及房地产市场波动的双重作用下，究竟交出了怎样的一份答卷？作为持续、系统关注武汉办公楼市场的国际领先房地产专业服务公司，仲量联行将从地方经济背景、武汉办公楼市场总体运行状况及2014年下半年武汉办公楼发展预测等篇章，对武汉办公楼市场进行全面解读。武汉经济发展态势研究武汉与中国新兴城市50强仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的1.5线和二、三线城市。这50个城市是仲量联行通过对280多个城市的多项指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售总额、外商直接投资、固定资产投资和政治地位等，进行综合分析甄选而出。建设规模和经济发展进程正推动中国新兴城市50强以前所未有的速度发生转变。对50个城市的经济和房地产指标进行分析，武汉的位置如图：中国新兴城市50强——城市发展曲线指标城市发展曲线中所采纳的经济指标综合了GDP、国民财富、开放性、高附加值产业发展、劳动力与教育资源、基础设施建设和商务环境等因素，武汉的经济指标排名在第3位。武汉经济发展武汉国内生产总值2013年，武汉GDP超过9000亿元，排名全国第九。进入2014年第一季度，武汉市GDP产值同比增长9.2%，增幅较上年同期提高0.2个百分点，比全国增幅高出近2个百分点，成为全国15个副省级城市中，唯一增速同比加快的城市，逆势上扬状态明显。按照此态势，2014年末，武汉市地区生产总值预计将突破1万亿元，成为继广州之后，第二个产值过万亿的省会城市，并有望超越成都，全国排名上升至第八位。高速上升的经济环境，将为办公楼市场的繁荣提供有力支撑。武汉办公楼市场总体运行情况分析武汉办公楼市场发展阶段和历程办公楼市场发展阶段办公楼市场的发展通常经历三个阶段：起步阶段、成长阶段和成熟阶段。三个阶段的经济发展结构和办公楼市场有着显著不同的特征。武汉办公楼市场发展历程武汉办公楼市场的发展历程可划分为四个发展阶段：起始阶段、调整阶段、发展阶段和快速成长阶段。武汉办公楼市场概况通过对武汉总体办公楼和甲级办公楼指标的分析，了解武汉办公楼市场的运行概况和特征。武汉办公楼历史新增及累计供应武汉甲级办公楼历史新增及累计供应武汉办公楼净吸纳及空置率武汉办公楼租金概述武汉甲级办公楼市场租户分析2014年，仲量联行选取606家武汉甲级办公楼租户样本进行分析。发现有如下特征：武汉甲级办公楼租户分析武汉各区域市场办公楼概况武汉办公楼主要分布区域如下图所示：位于汉口的建设大道、武广、CBD和汉口沿江；位于武昌的中南中北路、武昌滨江和光谷片区。办公楼分布武汉办公楼市场发展预测武汉办公楼供应与需求总结经济发展：武汉从城市规模、区位环境、辐射能力、活跃程度等各个方面来看，都具备成为全国性中心城市的能力与实力，并有望在远期向国际城市发展的可能性。长远看来，武汉办公楼市场具备持续向上发展的动力与潜力。2014年上半年武汉各项经济指标在全国经济增长遭遇难题的大背景下一枝独秀，持续高速增长，为办公楼市场发展提供良好环境。市场发展：在供应方面，武汉优质办公楼市场供应量偏少的局面从2014年起将得到一定缓解。在需求方面，武汉优质办公楼市场近年来的亮眼表现既得益于经济的高速发展及武汉受关注程度的提高，但也与2009年之前办公楼市场的沉寂。但在2014年全年，由于甲级办公楼供应有限，甲级办公楼的吸纳表现有望优于整体市场。在租户方面，制造业、金融业及房地产业构成了现阶段优质办公楼，特别是甲级办公楼的主力租户行业来源，国内客户仍为优质办公楼客户的主要来源。在租金方面，武汉优质办公楼在2014年全年还将维持高于通胀率水平的上升态势，由于2014年全年甲级办公楼供应仍然偏少，甲级办公楼的租金增长水平还将高于整体办公楼市场。未来预测：大量办公楼的集中上市将使办公楼市场过去几年高速增长的态势降温，在经济发展层面所带来的稳定增长的需求量支撑下，仲量联行预计，武汉优质办公楼年吸纳水平仍将维持在较为稳定的状态，但空置率会出现上升。优质办公楼的租金将呈现小幅增长的态势，预计在未来大体量办公楼入市的作用下，到2017年优质办公楼市场整体租金涨幅将在2%以内。