伟业顾问事业集团合同范本培训法务部.尹宁偉業顧問?2011B.A.Conulting.?培训对象：业务拓展人员、签约人员、合同手续跑签等一切与合同相关的工作人员。?培训要求：与合同相关的工作人员必须参加学习并参加考核，增强法律风险规避意识。??培训内容/收益：1.了解合同的基础知识。2.营销策划、顾问咨询、营销代理不同业务合同的主要条款及风险规避。快乐学习，相伴成长！第2页培训大纲：本培训内容分为四部分:?第一部分：合同基础知识?第二部分：营销策划及销售代理合同?第三部分：顾问咨询服务合同?第四部分：合同提报法务部审查的注意事项快乐学习，相伴成长！第一部分合同基础知识快乐学习，相伴成长！一、合同法第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。二、签订合同应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用等原则。快乐学习，相伴成长！三、合同法第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；　　（二）标的；（项目名称等概况）　　（三）数量；（一般包含在项目概况中）　　（四）质量；　　（五）价款或者报酬；　　（六）履行期限、地点和方式；　　（七）违约责任；　　（八）解决争议的方法。快乐学习，相伴成长！第二部分营销策划及销售代理合同快乐学习，相伴成长！一）依据代理主体不同1、独家营销策划及销售代理合同2、联合营销策划及销售代理合同⑴与其他代理公司联合代理销售⑵与开发商联合销售二）依据代理期限不同1、全盘营销策划及销售代理合同2、分期营销策划及销售代理合同3、固定期限营销策划及销售代理合同快乐学习，相伴成长！（三）依据代理费结算标准不同1、固定提点结算的营销策划及销售代理合同2、跳点结算的营销策划及销售代理合同3、有溢价分成约定的营销策划及销售代理合同（四）依据是否约定销售任务指标不同1、有销售任务指标的营销策划及销售代理合同2、无销售任务指标的营销策划及销售代理合同快乐学习，相伴成长！二、营销策划及销售代理合同的主要条款（一）项目概况（二）委托工作内容（三）合同期限（四）双方权责（五）销售价格、销售条件、销售任务指标、服务费用标准（六）费用支付（七）文件的传递及工作对接方式（八）违约责任（九）争议解决方式快乐学习，相伴成长！三、主要条款解析（一）项目概况条款1、应包含项目名称、项目位置、物业类型、占地面积、委托销售范围等内容。2、重点条款为委托销售范围，应包含如下内容：委托销售项目全案∕项目期；委托销售物业面积约为平方米，其中房屋套，车位个，详见附件；委托乙方销售的最终面积数、套数、价格等经相关行政部门审批后，由双方于项目开盘前日以附件形式盖章确认，作为乙方销售的最终依据，附件与本合同具有同等法律效力。快乐学习，相伴成长！风险点：未在合同中约定委托销售的具体范围，面积，套数等。风险解析：甲方在合同履行中恶意减少我司可售面积，抬高我司代理成本，意欲逼迫我司解除合同，发生争议时我司将无法维护权益。快乐学习，相伴成长！（二）委托工作内容条款1、本项目全案营销策划；如本项目为我司独家营销策划，须将划线处修改为独家全案营销策划。2、本项目住宅及可售停车位（需依据项目实际情况填写）等物业的销售代理；如本项目为我司独家销售代理，须将划线处修改为独家销售代理。快乐学习，相伴成长！?风险点1：签约时未明确约定本项目是否为独家代理或联合代理。风险解析：合同履行过程中甲方擅自委托第三方或自行与我司进行联合销售代理，影响我司预期收益并无法追究甲方违约责任。?案例一广州高力国际物业服务有限公司和广州开发商凯兴房地产有限公司代理合同纠纷案?风险点2：约定独家销售代理时未在违约责任条款处同时约定甲方的违约责任。风险解析：发生甲方违约争议时，无法有效维护我司合法权益。快乐学习，相伴成长！（三）合同期限条款1、应根据受委托物业的情况、项目开发情况、市场情况等因素与甲方协商确定相应的合同期限条款。2、主要有两种类型：?1、全盘代理或分期代理合同期限为自本合同生效之日起至本合同受托物业全部面积销售完毕（或售出物业面积达到委托物业面积%）且甲乙双方就本合同规定的相关款项结算并给付完成之日止；?2、固定期限代理合同期限为自本合同生效之日起至年月日止。快乐学习，相伴成长！?风险点：在分期代理或固定期限代理合同期满终止时，未及时与甲方续签代理合同风险解析：合同期满终止后发生的代理销售行为缺乏合同依据，发生争议时举证困难。?关于续签约定：双方无异议，自动延长快乐学习，相伴成长！（四）双方权责条款▲本条款中应明确的甲方主要义务条款有：1、甲方向我司提交项目基本材料的时间；2、甲方办理相关审批、申报、备案等手续的时间；3、项目开盘销售前应具备的销售条件；4、甲方负责收取销售相关款项；快乐学习，相伴成长！5、甲方应承担的相关费用或应完成的相关工作（售楼处、样板间装修、布置费用，办公设备、办公费用、物业费用、看房班车费用，日常推广、广告、宣传资料费用等）；6、涉及第三方提供服务，明确由甲方直接与第三方签订合同并支付相关费用。?风险点：上述条款未约定或约定不明确。风险解析：导致项目延期开盘或发生争议时无解决、免责的依据。快乐学习，相伴成长！▲本条款中应明确的我方主要权利条款有：1、不能承诺例如“开发商所需要的其他策划方案及总结分析报告”等不能控制的条款；2、应明确各类文件、报告、成果提交的时间及提交标准，以约束开发商因不验收工作成果而不支付或延期支付我方顾问、策划费用。服务内容应以正文或附件形式列明，附件亦应加盖公章。快乐学习，相伴成长！如：乙方在提供服务过程中，需以书面形式根据不同阶段向甲方提供项目市场调研、市场定位研究、设计评估、全方位策划报告、销售执行报告、销售策略（含销控策略）、广告策略及实施计划等文件，经甲方书面确认后负责具体组织执行工作，甲方应在签收乙方文件后5个工作日内对文件内容予以书面确认（认可）或提出异议并在加盖公章后送达对方，如逾期未确认或提出异议，则视为已确认（认可）文件内容。风险点：上述条款未约定或约定不明确。风险解析：发生争议时我方举证困难。快乐学习，相伴成长！（五）销售价格、销售条件、销售任务指标、服务费用标准条款1、销售价格条款在本条款中应约定本合同受托各类物业的销售均价，并在合同后附一房一价表附件或在开盘前制定一房一价表，双方书面确认后作为附件。2、销售条件条款在本条款中应约定开盘时间及开盘前应具备的销售条件，如开盘前应取得销售许可证、完成价格申报、完成售楼处、样板间的装修布置、完成销售资料的印制等。同时应约定如果开发商延期开盘的处理方式及违约责任。快乐学习，相伴成长！3、销售任务指标条款▲如甲方在合同期限内有销售任务要求，在本条款应明确约定合同期限内的总的销售任务指标，如合同期限较长且销售任务与代理费结算挂钩，应同时约定年度销售任务指标及月度销售任务指标。▲如在签订合同时无法确定销售任务指标的，应在本条款中约定在开盘前或每一考核周期前，由双方根据市场情况、项目进展情况协商确定销售任务指标，以书面形式盖章确认，作为本合同附件与本合同具有同等法律效力。快乐学习，相伴成长！?风险点：合同中约定按指标考核并与代理费结算挂钩的未同时约定具体考核指标，或考核任务指标、考核办法约定不明或约定由甲方单方制定。风险解析：发生争议无解决依据，或可能发生因甲方单方制定指标过高或恶意制定过高指标导致我司违约甚至被解除代理合同。快乐学习，相伴成长！4、服务费用标准条款本条款的约定应具备以下主要内容：⑴营销策划服务费用（如有）①按月支付，不返还；②按月支付，开盘后返还，应同时约定返还的时间、比例、方式等。⑵销售代理服务费用①固定比例（或加超额奖励）：在合同有效期内，甲方应按照乙方销售额的％向乙方支付销售代理服务费用；②跳点比例ⅰ月∕年销售任务指标跳点比例ⅱ累计销售额跳点比例快乐学习，相伴成长！?风险点1：跳点比例计提的，未明确约定计算办法；?风险点2：未明确约定是否补差及补差的时间及方式。风险解析：发生争议无解决依据，可能影响与开发商结算代理费。快乐学习，相伴成长！（六）费用支付条款1、计提服务费用的时间节点应当明确；2、代理费对帐的时间应当明确，要体现开发商收到我方对账单后要在一定期限内书面确认并返回我方这一要求；3、支付费用的条件应明确（是全款到帐结算∕实际到帐结算∕签约金额结算），避免前后条款矛盾；4、应区分客户退房原因，明确约定不同的处理方式。快乐学习，相伴成长！5、退房、换签房、开发商自留房的佣金计提应当明确细则，若开发商自留房的面积，超出约定固定比例的部分须按市场签约价全额计算佣金，若我方同意甲方可自留任意面积，则全部自留面积须按市场签约价全额计算佣金；6、如认购、签约等手续我方已办理完毕，此时合同到期，仅因第三方原因致使房款未到账的，快乐学习，相伴成长！应约定在一定期限内房款到账的甲方仍应全额向我方支付佣金。?风险点1：时间节点约定不明确；风险解析：发生争议无解决依据，可能影响与开发商结算代理费。?风险点2：支付费用的条件不明确或前后矛盾；风险解析：发生争议无解决依据，可能影响与开发商结算代理费。?风险点3：因甲方及客户原因退房而扣罚我司代理费用；风险解析：导致与员工发生劳动争议。快乐学习，相伴成长！（七）文件的传递及工作对接方式条款1、应确定双方指定签字代表、工作对接人、文件签收人。2、双方变更指定签字代表或对接人、签收人时，应及时向对方书面明确，或要求签订补充协议或取得对方书面变更通知/授权委托书。补充协议、变更通知或授权委托书应与合同原件一并