打造廊坊多元复合办公聚集区开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向11报告汇报内容：11项项目本体分析及目本体分析及开发开发目目标标解解读读22宏宏观经济观经济背景及城市背景及城市规划规划分析分析33市市场场机机会会及客及客户户分析分析44案例案例研研究究55整体定位整体定位与发与发展展战战略略66经济测经济测算算本报告是严格保密的。一、项目本体分析及开发目标解读本报告是严格保密的。科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、区位及交通通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展?项目位于廊坊市中科科技谷园区内。?距市区8公里左右，约15分钟车程。京津?距万庄新城6公里左右，约10分钟车程塘大高。1速0学公?距大学城9公里左右，约15-20分钟车万4庄城路程。新城国?距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟9道廊左右。公里坊开?距京津塘高速出入口约10公里，距104左发国道3公里左右。通州通州六环右区市区亦庄亦庄京津唐高速本报告是严格保密的。园区解读有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位?规模：占地5000亩?产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢高科技成果的转化?功能定位：最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”：以科技为轲体，以自主创新为核心，以‘2.5产业’为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集‘工作、?2006年开工建设的科技谷预计将用5～8年时间建成，生活、休闲’于一体的梦想创新之城；目前科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸?该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段；际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，学院在园内设立国家级技术交易中心、科技成果北京东方华智、大地检测、荣达通讯等一批业内领先的高科孵化转化中心技项目将于近期开工建设；?科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”本报告是严格保密的。也已正式签约。科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建园区现状设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。1817151687在建项目1012613911514未出让土地统计4214.47931商金居住用地亩2科研用地1168.931亩住宅用地1090.492亩本报告是严格保密的。中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有入园企业18家，其中中科院相关院所达到六家序号企业名称占地面积工程情况科技谷会所已竣工1科技谷会所、孵化中心50.997亩，孵化中心在建2中科院工程热物理所50亩在建3中国制泵造纸研究院50亩在建4中科院过程所新材料基地53.598亩9-15日开工5中科院过程所能源基地39.533亩9-15日开工6亿峰中科孵化器(精英创业园)119.7亩9-1日开工在建项目7中科院行政管理局50亩9-15日开工8四环医药60亩9中科院理化所研发中试基地62.642亩9-15日开工10中科院理化所研发中试基地62.964亩9-15日开工11计量院--在建12中油嘉昱28亩在建13大地工程检测技术开发公司10亩在建14东方华智研发中心20.81亩9-15日开工15河北讯成网络应用技术创新基地30亩9-1日开工16盛世嘉华文化创意产业基地20亩10-10日开工17嘉德宝业科技创新发展基地28.397亩9-10日开工在建项目18荣达通讯10.06亩--总计18块出让土地本报告是严格保密的。746亩--通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定地块分析产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发技术经济指标开发进度占地面占地面积积：：项项目目总总占地占地109109亩亩，，开发进开发进度：度：预计预计年底或明年初年底或明年初开开约约7.37.3万平方米。万平方米。工工容容积积率：率：1.51.5用地性用地性质质：：工工业业用地，用地，5050年年产权产权科科研设计研设计用地（低密度）用地（低密度）总总建筑面建筑面积积：：约约10.910.9万平方米万平方米?紧邻园区主入口?紧邻园区会所及孵化器?紧邻园区主路，项目通达性良好，且展示型良好?地块南侧、西侧为临园区环状绿化带?周边以出让土地较多，有一定产业氛围本报告是严格保密的。项目优劣势分析及属性界定优势优势劣势劣势?区位及交通条件??园区临近北京，具有承接北京相关产区位偏远，与城市核心区距离较远业转业的先天性优势；，区域认知度不够项??临近104国道、京津唐高速等重要交基础建设未完成，部分土地拆迁、目通干道，对内对外通达性好，利于满足三通一平未完成优?企业选址要求；园区配套缺失，人气不足，包括居劣?定位及品牌住配套、基础生活配套均进度较缓?园区现状荒芜，整体形象一般，与势?定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具园区整体规划差异明显?有很大的吸引力；土地属性问题：科研教育用地，体?6所中科院院所的入驻，快速提升园制内的常规变现方法受限较大区的品牌效应及影响力；?杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障；项?相对较低的价格优势目属性项目属性界定项目属性界定界定廊坊廊坊远远郊郊区区、北京、北京辐辐射射圈圈内内交通交通条条件件优优良良但缺乏但缺乏人人气气的科的科研研用地用地项项目目本报告是严格保密的。开发商目标解读核心目标限制条件??通过109亩教育科研用地找到基于园区的整体定位?产权50年年限的工业用地，政高利润回报且具备复制推广价值策限制的盈利模式，以期运用于后续?具有市场可实现性且能带来高利1000多亩同类型用地的开发润回报?1000亩能推广目标分解目目标标一：一：锁锁定具有市定具有市场场、政、政策可策可实现实现性，性，目目标标二二：：挖挖掘掘项项目的核心目的核心竞争竞争力力能能持持续开发产续开发产品品形形式式?企业独栋?区位?理念?写字楼?低密度办公、环境?厂房?成本优势?生产+办公综合体?配套?公寓、宿舍?交通?……………………政策优惠……………………本报告是严格保密的。二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究本报告是严格保密的。廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内城市发展阶段向向外向型转型阶段第一阶段第二阶段政府主导，旧城拆迁改造；路网体系升级，交通加强；条件品牌过开发渡商阶进驻段，；为打开外政府招商引资，大的企业单位入驻；城市配套逐步完善；向型市场做准备，廊廊坊未来的发展阶段城市中心开始形成；外来人口不断涌入，人口结构发生改变；特征居民视野及消费观开始转变，与一线城市城市面貌焕然一新，经济快速发展；对接；坊当前所处阶段居民收入水平不断提高，幸福指数增强；市场出现两极分化，价格平台不断突破；类比唐山交通条件改善政府主导品牌开发商入驻产业结构调整??唐曹高速08年建成通车万达广场的进驻，带来内城曹妃甸成为唐山未来最重要的“三年大变样”工程，经济增长点，带来经济由能源，唐山至曹妃甸车程缩至以旧城拆迁改造方式的更新，形成一次传统城区向空港物流转型；40分钟。京、津至曹妃甸为主，土地迅速放量的复兴，促使住宅价格平台?2007年3月12日，新首钢在距离分别缩短至220公里曹妃甸正式开工建设；和120公里。。过万元；渤海新世界与橙天?2007年，曹妃甸港区勘探出储?京唐城际铁路计划2013“四大功能区”的新城嘉禾国际影城、戴德梁行，量达10亿吨大型油田；年竣工，届时京唐通行时建设。作为唐山西部商业焦点的地?唐山湾大规模开发建设将成为位被进一步奠定环渤海崛起的核心发动机。间缩至30分钟。内向型本报告是严格保密的。外向型外向型城市经济近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长?2002至2007年，廊坊市GDP呈快速增长趋势；2008年受金融危机影响?2009年，廊坊市人均GDP增长率将近，GDP增速有所放缓，但增长率仍10%，2009人均GDP值达2.84万元，达11.8%，高于10.1%的河北省平是2002年1.08万元的2.6倍。均水平，2009年保持稳步提升趋势。本报告是严格保密的。随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，人口结构但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例廊坊市人口增长情况廊坊市就业人口文化程度75064053020410302-101-200-30-12004年2005年2006年2007年2008年-40人口增加量（万外来人口（万）外来人口占增加比重(%)?自04年至08年，人口净增加21.1万人。廊坊市就业人口职称程度其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%；?廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占68%，本科及本科以上的仅占14%；拥有高级职称的只有10%本报告是严格保密的。消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费城市消费层次仍然较低河北省地级市08年社会消费品零售总额对比廊坊市人均收入及消费情况对比3500.0902000030%3000.080701500020%2500.0601000010%2000.0501500.04050000%301000.0200-10%500.01020022003200420052006200720080.00人均可支配收入（元）人均支出（元）人均消费性支出（元）省庄山坊定郸州口德台岛水全家唐廊保邯沧家承邢皇衡石张秦人均可支配收入增长率人均支