行业深度|房地产证券研究报告Table_Title行业Table_Grade评级买入房地产行业前次评级买入承载发展之重报告日期2014-04-08房地产沪深300——“京津冀一体化”系列报告之四相对市场Table_Chart10%表现Table_Summary0%核心观点：-10%?国家战略，京津冀承载力研究的现实意义习总书记的讲话将京津冀协同发展上升为国家战略，而区域内的现实-20%2013-042013-082013-122014-04状况能否承载国家战略的重任不得而知。关于京津冀地区承载力的研究有助于地方政府制定战略规划提供决策依据、推动京津冀一体化战略的实施，并未区域的“减压”和“增能”提供现实基础。Table_Aut分析师：hor乐加栋S0260513090001?京津冀地区承载力的现状021-60750620lejiadong@gf.com.cn水资源京津冀水资源短缺，特别是京津两地人均水资源量远低于全国平均水相关研究：Table_Report平，且区域内用水情势危急，超用和超采情况严重，水资源承载力弱可能房地产行业:海西地区活力被2014-04-03成制约京津冀地区发展的最大威胁。并且由于政治等因素的需要，河北每进一步激发年向京津两地大量供水，更加大了资源的承载压力。房地产行业:重点明确，协同发2014-04-01土地资源展——“京津冀一体化”系列京津地区人地矛盾状况严重，人均用地面积少，虽然河北省的人口密报告之三度也在增加，但相对京津仍然较小，从土地资源总量看尚有一定的开发潜房地产行业:成交环比继续改2014-03-31力。土地利用现状显示京津的土地利用较充分，而环京津城市的土地利用善，同比仍在探底率较低，存在较大的利用空间。人口资源京津冀地区人口自然增长率低，影响人口规模的主要是迁入京津的人Table_Contacter联系人：郭镇021-6075-0637口数量，测算结果显示，区域内人口规模将持续上升，且人口结果趋向老guoz@gf.com.cn龄化，承载力状况不容乐观。但由于迁入人口主要为青壮年劳动力，短期金山021-6075-0652内并不会面临劳动力短缺的情况，如何解决好人口就业问题和老龄化问题jinshan@gf.com.cn是一个挑战。?天津综合承载力最高，关注保定、廊坊及沧州据测算，京津冀三地中天津市的综合承载力水平最高、北京次之。而对河北省内环京津城市承载力测算的结果显示，承德与张家口得分较高，但由于地形以及区位等原因发展空间较小，比较具有现实发展潜力的是保定、廊坊、沧州三地。?风险提示京津冀一体化战略推行速度低于预期；战略规划执行进程受多方面因素制约。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/20行业深度|房地产目录索引国家战略，京津冀能否承载？............................................................................................4京津冀承载力研究背景...............................................................................................4京津冀承载力研究意义...............................................................................................4综合承载力指标体系...................................................................................................5京津冀地区承载力状况专题研究.........................................................................................6水资源承载力——制约京津冀地区承载力的最大威胁................................................6土地资源承载力..........................................................................................................8人口承载压力巨大....................................................................................................12北京市交通承载力超负荷.........................................................................................15大气污染与水环境成为京津冀生态环境的重要短板.................................................16京津冀综合承载力比较与未来发展路径............................................................................18风险提示...........................................................................................................................19识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/20行业深度|房地产图表索引图1：综合承载力构成示意图.................................................................................5图2：环京津城市雨水资源量变化趋势..................................................................6图3：环京津城市总水资源量变化趋势..................................................................6图4：京津冀主要城市人均水资源占有量...............................................................7图5：环京津地区现状用水量超用情况..................................................................7图6：环京津地区地下水资源超采情况..................................................................7图7：北京市人口密度、人均用地变化趋势...........................................................8图8：天津市人口密度、人均用地变化趋势...........................................................8图9：河北省人口密度、人均用地变化趋势...........................................................8图10：国内外大城市人口密度比较........................................................................9图11：北京市土地资源利用情况..........................................................................10图12：天津市土地资源利用情况.........................................................................10图13：京津冀地区人均耕地面积.........................................................................10图14：环京津地区土地资源利用情况..................................................................11图15：京津土地资源潜在人口承载力测算...........................................................12图16：环京津地区人口密度情况.........................................................................13图17：京津冀地区人口规模趋势预测..................................................................13图18：京津冀各城市每万人拥有公共汽车数量...................................................15图19：京津冀各城市人均城市道路面积.............................................