我觉得有必要讲一堂关于精装修体系的课要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修理解这些很重要！！像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子；你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。今天要沟通的话题一、房地产企业批量精装现状分析二、标准化体系组成三、精装修标准化体系组建步骤与方法四、批量精装修设计体系五、批量精装修标准分级体系六、批量精装修成本优化体系七、批量精装修品质管控体系八、精装修标准推广执行体系房地产企业批量精装修现状分析政策解读与推动——房地产企业批量精装现状分析政策一：年《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》目标：到年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。几个体系、加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系、积极开发和推广新材料、新技术、完善住宅的建筑和部品体系、健全管理制度，建立完善的质量控制体系199920052010123政策解读与推动-------房地产企业批量精装现状分析精装房前提是一体化设计：《细则》强调，建造全装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅。销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。政策二：年《商品住宅装修一次到位实施细则》2002政策解读与推动——。房地产企业批量精装现状分析〕号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔〕号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标1999722002190完善扶持政策，推广全装修房各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发〔政策三：年《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》2008发展情况——房地产企业批量精装现状分析从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐渐认可，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用装修住宅成为市场主流产品90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些建议设施，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。1999年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅，由于开发企业与消费市场双方皆对全装修缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。年《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》2002年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步推出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入买房送装修的概念，并收到众多企业的模仿。年政策《商品住宅装修一次到位实施细则》经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为主流产品。90年代初1997年2000年2005年2007年1999“”2002装修、毛坯住宅平分市场买房送装修成为市场热点菜单式装修房崭露头角精装房市场发展过程简装（毛皮）房一统天下购房者对精装房的接受度——房地产企业批量精装现状分析经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开，一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接受速度也快速提高。年月，中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了％。2009250全国主要城市精装房近几年发展状况——房地产企业批量精装现状分析据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年的幅度递增。在节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，在有关政府部门的大力倡导和支持下，精装修房已经日渐成为房产开发主流。在短短数年时间内，精装房已占全国住房比例的，北京、上海、广州、成都、深圳大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为％，而且增长趋势有增无减。调查显示，目前北京成品住宅占到总量的，上海占，广州占以上。随着市民对住房质量要求的不断提高，成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐渐加大，大有取代毛坯房交付使用之势。10%20%54125%35%50%全国主要城市精装房所占比例分析总结——房地产企业批量精装现状分析全国情况来看，精修比例及数量呈上升趋势，参与的企业越来越多，但大部分企业停留在毛坯加装修层面，或者停留在简单滥用国际品牌托精装档次及项目名气，没有真正去研究。二、标准化体系组成、批量精装修组织体系、批量精装修设计体系、批量精装修分级标准体系、批量精装修成本优化体系、批量精装修品质管控体系、批量精装修推广执行体系123456体系组成批量精装修组织体系建立标准化体系-------批量精装修组织体系建立批量精装修组织体系标准化体系定义及组成-------个人建议精装修组织体系批量精装修组织体系万科集团成立专门公司万创进行精装修标准研发与推广执行中海集团集团抽调设计精英组成临时项目进行精装修标准研发与推广执行金地集团未成立专门部门，各区域公司自行负责绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行。。。。。。。。。标准化体系定义及组成-------广州某项目北京星河湾）。。。。。。。&批量精装修设计体系如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？经常出现的问题、精装部品无法深化下去（广州某公司案例）、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）、设计没考虑批量执行（某冲项目突事件：工艺）、没考虑采购体系实际情况（万科1234批量精装修设计体系主要特征如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？设计管理工厂化执行?????是生产管理的精细化，分工明确，职责到人；是物料供应的标准化，物料按每件产品每道工序所需进行定时、定点、定额的供应和控制；是现场管理的规范化，现场功能区域划分明确，物料置放统一规范；是设计工艺节点的规范化制图要求。精装工程就可以把每户看做一件产品，按工序的先后进行流水线式的生产，并按工厂化的管理模式进行全方位的管理。讨论！、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？、结合以上三种方式哪一种形式更合适企业现阶段需求！12建议为了更好控制成本及效果，前期可找合适的专业精装单位进行战略合作研发或执行！精装修标准化体系组建步骤与方法标准产品库装修标准分级体系供方资源库工程管理标准库公开客户体验调研应用于产品设计内部客户体验批量精装修设计体系施工图内部体验样板房方案立项成本规划精精装装产产品品研研发发及及标标准准化化流流程程注意事项研发立项阶段根据企业实际情况确定研发计划确定研发方式与成果清单、项目标准与企业标准确定、相关费用预算格式无关紧要，基本信息不可缺研发合作伙伴选择注意点设计研发阶段出研发设计图、成本优化分析、样板间施工、软装设计批量精装设计可能出现的问题成本核算时合约部的配合内外评估体验阶段企业相关部门评估意见，目标客户调查意见汇总，综合整改研发样板间专业与非专业客户问题及角度设计产品应用阶段实际项目样板应用、合作伙伴确定及成本精算、规模实施相应技术标准明确自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识标准化阶段确定标准产品、建立完整技术档案、供方资源优化考查合作伙伴，建立战略合作、标准套用说明主要工作内容阶段批量精装修设计体系32批量精装修设计体系1花一次钱，把所有问题解决。不要在每个项目上重复修改花费，时间成本太大，也很被动（龙岗案例）批量精装修设计体系研发基地----改变的观念要批量精装修设计体系设计调研-------设计调研意义：精装设计标准体系建设中非常重要环节，它是一切工作的开始与原点现状：大部分项目没有做调研或只是走走过场，没有公司形成很系统的管理流程万科对客户分类：在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。因此对于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和设计者能有所启迪。以购买住宅的家庭作为研究的基本单位，并结合各个年龄段的不同特点，进一步将