公司深度研究|房地产开发Ⅲ证券研究报告Table_Title公司评级Table_Grade买入荣盛发展（002146.SZ）当前价格10.47元跃峥嵘，越从容合理价值14.00元前次评级买入——“京津冀一体化”系列报告之一报告日期2014-03-20Table_Summary核心观点：基本数据Table_Baseinfo总股本/流通股本（百万股）1,892/1,653?持续高成长因子流通A股市值（百万元）18,745布局：专注二，三线中等城市，布局高铁沿线，选择区域深耕，有效每股净资产（元）5.79的扩张了进入城市的市场规模。管控：军旅作风，强劲的管理控制力，追资产负债率（%）78.99求对于节点的把我，管理优势明显。激励：行之有效的激励措施调动了管一年内最高/最低（元）16.73/8.11荣盛发展沪深300理层以及员工的积极性，助推公司实现持续高成长。周转：采用“走量”Table_Chart的快周转模式，在深耕城市快速复制项目，促进了规模的快速持续成长。相对市场24%表现?展望未来：坚持与变化3%坚持：以“两横三纵”上的主要城市为基础，伴随”新型城镇化”和”京-18%津冀一体化”等两个国家级战略的推进，保持公司快周转的业务优势，使公司的规模持续增长。变化：拿地模式，在深耕区域介入一级土地开发项目，-39%保障资源供应的同时提高项目利润空间；业务模式，对旅游地产进行了初-60%步尝试，预计公司未来在多元化地产如旅游、养老、健康地产等方面会加2013-032013-072013-112014-03大投入力度，进一步丰富公司的产品结构，为公司业绩高成长提供多元化支撑。；管理模式，在部分区域进行管理体系的升级，有二级管控向三级管控体系平滑过渡，注重梯队建设，使公司平稳健康的发展。Table_Author分析师：乐加栋S0260513090001021-60750620?预计14-15年业绩分别为2.09元/股、2.88元/股，维持“买入”评级lejiadong@gf.com.cn跨越峥嵘，，铸就品质。公司作为以地产开发作为核心竞争力在过去的几年中在行业趋势的带动下实现了跨越式的发展。未来，迎接公司的将是相关研究：Table_Report城镇化和区域一体化的全新发展机遇，让我们拭目以待公司未来的成长。稳定兑现，高速成长2014-03-19?风险提示加大旅游地产布局力度2014-03-04行业下行风险，高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。业绩超预期布局新业务2014-02-26盈利预测：Table_Contacter联系人：郭镇Table_Excel12012A2013A2014E2015E2016E021-6075-0637营业收入（百万元）13,41519,17126,04035,41446,747guoz@gf.com.cn增长率(%)41.19%42.90%35.83%36.00%32.00%金山021-6075-0652EBITDA(百万元)2964.134264.525720.107820.9210337.03jinshan@gf.com.cn净利润(百万元)2140.142906.363944.845449.897335.56增长率(%)39.67%35.80%35.73%38.15%34.60%EPS（元/股）1.131.552.092.883.88市盈率（P/E）8.776.394.753.442.56市净率（P/B）2.271.711.260.920.68EV/EBITDA8.159.596.465.093.93数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/48荣盛发展|公司深度研究目录索引励精图治，荣资筑万家.......................................................................................................6公司经营管理——追求卓越，盛世展宏图..........................................................................7远见卓识的战略布局...................................................................................................7扁平化的管理优势：强劲的管控能力.......................................................................15行之有效的激励机制.................................................................................................17可持续的快周转模式.................................................................................................19展望未来...........................................................................................................................25行业基本面转变带来的发展机遇...............................................................................25新型城镇化催生的政策红利......................................................................................26京津冀一体化的收益标的.........................................................................................29未来布局：逐步回归二线城市..................................................................................31试水多元化地产........................................................................................................36积极尝试一级开发....................................................................................................43管控模式再升级........................................................................................................45销售规模增长预测.............................................................................................................46盈利预测与投资评级.........................................................................................................46识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/48荣盛发展|公司深度研究图表索引图1：公司发展历程（1996年至2013年）...........................................................6图2：公司历年销售面积的变化图..........................................................................6图3：公司历年销售金额的变化图..........................................................................6图4：公司资本化路径............................................................................................7图5：公司布局城市的示意图.................................................................................8图6：公司项目未结建面的变化图..........................................................................8图7：2013年公司项目未结建面的区域分布图......................................................8图8：公司历年拿地城市分布..................................................