谁主铜梁2014年度龙轩大地策略提报在41个项目的市场，如此激烈的竞争范畴中，如何实现4.2个亿的推售？如何重新树立龙轩大地的品牌影响力？我们认为必须要跳出房地产来看本案的广告思路，必须要界定我们是2014年在贩卖品牌、贩卖梦想、贩卖繁华，而不是众多的价格比拼中寻找我们的出路。从现有的市场格局中，我们可以明确可以看见，项目集中的版块主要分布在学府大道区域，金龙大道区域、白龙大道区域，三大区域有效分布了铜梁印象、欧鹏壹号公馆、美丽泽京、水岸国际、双远凤凰郡及本案等项目。纵观现有的铜梁市场分析个案分析双远·凤凰郡项目位于金龙大道和迎春路的交汇处，雄踞新城区核心中心，容积率为2.0，项目概况总建面22万平米，项目产品为高层、洋房、临街商业金龙大道和迎项目名称双远·凤凰郡项目地址春路交汇处重庆双远实业（集团)高层、洋房、开发商物业类型有限公司商业占地面积89605建筑面积220000容积率2.0绿化率40%景观设计停车位1350个单位—中原、金网络建筑风格新古典主义代理商（联合代理）重庆双远实业（集团）物业管理物业费未定价?有限公司双远·凤凰郡位于新城核心位置。项目总占地130亩，总建筑面积22万平方米，容积率2.0，绿化率40%，项目由16栋高层、5栋洋房及5万方商业组成，周边有学校，公园，医院。推盘节奏项目现在铜梁鼎玺大酒店开设外卖场，售房部于2013年11月9日开放，计划在11月底推出1期的4栋高层产品，2014年陆续推出高层、洋房及商业。?高层将推1期2013年11月底将推出4栋高层，分别是2栋18层，1栋15层，1栋2期11层，总计约400套房源；计划于2014年上半年推售完1期房源，下半年推出2期高层。?洋房和商业计划2014年下半年开始推售洋房和商业推盘节奏?售房部该项目是2013年的新项目，11月9日售房部、样板间及景观示范区将正式对外开放；售房部开放当日有“直升机看房”活动；爆破性营销手段在铜梁市场具备非常强大的杀伤力项目以80—110㎡的两房户型为主（可变），目前销售在办卡阶段，交1万抵产品分析3万，共办理近500张卡高层户型在70—130平米，其中以两房产品为主（两房变三房），目前即将推售的4栋楼在持续办卡中：普卡办理直接抵2万，升级VIP卡交1万再抵1万，均价在5200元/平米左右；本次开盘共推售房源232套，开盘当天去化217套，面积段在68-134之间，整体去化率达到93.53%，多个户型开盘当天即售罄。户型配比项目实景个案小结项目区域优势巨大，紧邻中央商务区，独创凤凰家居系统新项目，暂无详细信息，但因区域优势巨大，潜力可观独创凤凰家庭生活系统，为产品、服务方面增色个案分析美丽·泽京项目概况项目位于金龙大道上，靠近东部新城的中心位置，容积率为2，总建面25万余平米，项目产品为高层和商业项目名称美丽·泽京项目地址金龙大道993号重庆泽京房地产开发有限开发商物业类型高层、商业公司占地面积98897建筑面积255000容积率2绿化率35.00%景观设计单停车位1583个位建筑风格法式代理商无重庆泽京物业管理集团有物业管理物业费2.3?限公司美丽·泽京靠近东部新城中心位置，紧邻玉泉公园，项目总占地148亩，总建筑面积25万多方，容积率2.0，绿化率35%，项目由14栋高层及1栋商业组成；周边有学校，汽车站及大规模商业，物业品质高。推盘节奏项目于2013年7月首次开盘，至10月份有6栋已售罄，目前在售2栋，2013年底推出2栋，2014年上半年推出余下的6栋?高层在售在售从2013年7月首次开盘至10月，售4个月6栋售罄，目前在售的2栋罄高层只推出了部分房源；2013年年底推出2栋高层；剩余6栋高层将于2014年上半年陆续会推售。?商业目前商业售价未定，预计明年春节后推出。产品分析项目在售房源以90、92平米的两房（可变三房）户型为主，去化情况十分可观，达97%在售产品形态去化套建筑面积套数总套数建面均价楼栋户型数去化率（㎡）（套）（套）（元/㎡）（套）一变二68322372%6#965400二变三90-92646297%优惠方式按揭优惠3.5万，一次性优惠4.5万户型配比项目实景售楼部——外观跟项目整体风格相结合，法式源著风，内部优雅而不失大气销售人员整体素质较好，对待客户态度也不错项目实景温馨优雅的样板间装饰，给人以舒适感个案小结项目有一定的区域优势，配套资源齐备，在铜梁有很好的口碑◆项目位置靠近中央商务区，区位优势较明显◆与泽京·普罗旺斯东岸、泽京·普罗旺斯公馆所在区域共同打造“泽京大社区”，对品牌树立起到很好的宣传◆配备全新智能家居系统和新风系统，为产品加分◆泽京在铜梁拥有很好的口碑，宣传效应强个案分析铜梁印象项目概况铜梁印象占地面积130亩，总建筑面积17万方，总体由10栋18层小高层和4栋2-3层的风情商业街组成。项目名称茂田·铜梁印象项目地址重庆郊县铜合路与学府大道交汇处开发商重庆市茂田实业物业类型小高层住宅，商（集团）有限公业司占地面积130亩建筑面积17万方容积率2绿化率35%景观设计单位\停车位1045个建筑风格ArtDeco代理商协卓机构物业管理自持物业费1.5元项目处于教育科技园区，目前已引进重庆传媒职业学院、国家法官学院重庆分院、重庆师范大学涉外商贸学院（铜梁校区）等。自身拥有4.5万方风情商业街，规划业态有超市、百货、影院、餐饮娱乐等。建成后，铜梁印象商业街将集餐饮、娱乐、休闲为一体，成为东部新城区域的休闲娱乐中心。推盘节奏共10栋小高层，自2013年1月开始已售7栋，剩3栋计划2014年春节前售完。?小高层：2014年春◆从2013年1月19日开盘，已推节前售完售7栋18层的小高层，去化85%左6#7#在5#8#售右4#9#3#◆剩余3栋小高层计划在春节前售2#1#10#售完，共3万方左右罄?商业：◆4.5万方的商业在2014年春节期间推出产品分析户型配比平均，与其他户型相比，一变二去化相对较慢。产品形态赠送面套数楼建筑面积总套数去化套数均价户型积（套去化率栋（㎡）（套）（套）（元/㎡）（㎡））一变二556362980%二变三（双9583636100%卫）5#1444700-5100二变三（单77/884/63636100%卫）两房65/803/53636100%5#楼户型配比项目实景售楼部——现场以暖色调为主，营造出温馨感。华丽水晶灯使售楼部更富丽堂皇。多处装饰铜质或仿铜艺术品，凸显售楼部品味。项目实景样板间——简欧装修风格，家俱带有法式风情，整体色彩跳跃灵动。客厅客厅书房卧室个案小结项目主要卖点是新旧城区交接地段、配套完善，劣势是项目所在地以前是殡仪馆?优势：?位置优势：新城老城结合地段，交通较便利?配套完善：可沿用老城区周边生活配套，自身老城区4,5万方的商业可以满足业主生活需求宽阔中庭?建筑布局：围合式布局，拥有大尺度中庭景观铜合道路新城区?劣势：大府?土地历史问题：项目所在地以前是殡仪馆，有一学定负面影响个案分析鸥鹏·壹号公舘鸥鹏壹號公舘位于重庆铜梁东城新区，紧邻铜梁未来的商业CBD。项目占地面项目概况积11万方，总建筑面积25万方，由后现代建筑风格的小高层、洋房和主题商业街组成。项目名称壹號公舘项目地址铜梁县东城新区龙城大道398号开发商重庆新鸥鹏地产物业类型小高层、洋房、（集团）有限公商业司占地面积163亩建筑面积25万方容积率2绿化率40%景观设计单位\停车位1520个建筑风格后现代风格代理商自持物业管理自持物业费高层2洋房2.2推盘节奏2013年共推售4栋洋房，7栋高层，2014年还剩下6栋洋房，4栋高层，计划2014年上半年推售完。?小高层：◆2013年1月27日推售1#2#3#小高层开盘售9#7#6#出90%10#将8#未售推5#4#11#2#◆3月28日推售13#15#洋房，开盘售出80%20#3#21#18#1#售罄◆5月5日推出4#小高层和17#洋房开盘售出19#16#14#17#85%12#15#◆6月15日推出6#小高层，开盘售出80%在售13#◆现12#洋房在售，去化约75%售罄◆11月上旬将推5#8#楼◆2014年上半年推售剩余的6栋洋房，4栋高层?商业：◆共计2万方商业，还没有推售产品分析鸥鹏壹号公舘相比于市场上其他项目，户型偏大，并以三房为主。高层两房去化最好，洋房二变三去化最好。均价产品建筑面积户型总套数推出套数去化套数去化率（元/类型（㎡）㎡）两室79/8432417016999%二变三96144908695%5200-高层5300104/108/11264834232595%三室/119/132两室9788221673%5300-98132666294%洋房二变三5800三室111/114/127264887080%项目实景售楼部——六星级酒店式入户大堂，华丽大气，品质感强，给客户强烈的视觉刺激。个案小结项目主要优势是地段好、品牌号召力强、赠送面积大。劣势是以前开发项目的负面信息?优势?地段好:项目在新老城区交界处，可沿用老城区配套?品牌号召力：欧鹏品牌知名度较高，具有一定号召力学府?客户积累：扎根铜梁时间较长，本地有一定客户积累大道（2005年进入铜梁市场，开发了欧鹏华府、第一书香御老城新景天下、兰亭雅舍、兰亭别院等项目）区城路区?合销售中心：六星级酒店入户大堂品质感强铜?劣势?历史负面消息：2010年第一书香拖欠业主房产证的负面信息其中以下3个楼盘在整个铜梁市场最为著名：?“鸥鹏·壹號公舘”的六星级酒店式入户大堂为奢华核心最具现场杀场力；?“泽京·普罗旺斯”、“美丽·泽京”所在区域共同打造了“泽京大社区”；?“双远·凤凰郡”，13年12月24日开盘直升机巡游达