谨呈时代茗苑时代茗苑‖项目营销提报时代茗苑‖2014-01-08报告目录?项目环境分析?住宅市场分析?项目分析?目标客户群?项目销售定位宏观环境/区域环境分析宿迁市商品住宅市场土地交易情况地块现况条件分析/地块优劣势分析/项目分析小结客户解读区域现状客户调研小结/区域客户判断与项目初步定位销售总策略/产品导入策略/销售手段分析销售分期计划/价格走向控制/销售执行策略/现场业务执行秀稿方案/商务条件/公司简介/公司案例?秀稿展示/商务条件项目环境分析项目环境分析?宏观环境?区域环境分析宏观环境—市场关键字：2013量价齐升涨声一片?中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假，各地楼市成交依然活跃，3天假期，54个城市签约数据合计1.29万套，比端午假期的1.09万套上涨了18%。?国土资源部日前就土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。?王石在其个人微博里写道，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！宏观环境—信贷关键字：钱荒停贷利率上浮?曾经占据银行个人贷款业务主力的“香饽饽”——房贷业务，在房产销售火爆的2013年秋天，却成了“烫手山芋”。各家银行对于个人房贷业务的优惠幅度正在缩减，此前首套房的8.5折优惠利率已逐渐消失，大部分银行首贷利率向基准利率看齐。?南京二手房市场正迎来有价无市的尴尬局面。受房贷额度持续紧张影响，中国银行、建设银行、邮政储蓄银行等南京多家银行已经停放二手房贷。。?“6.20”当日，资金局面空前恶化，银行间隔夜拆放利率和回购利率均超过13%，隔夜回购最高成交利率高达30%，创出历史最高点。银行间7天回购最高利率创纪录达到28%。宏观环境—供需改善湖滨新城宿城新区老城区刚需、刚改宿豫区经济开发区刚需、刚改刚需刚改、改善宏观环境—供需关键字：刚需折扣价格?宿迁由老城区、宿城新区、经济开发区、湖滨新城、宿豫区组成。?老城区在售项目不多，以刚改、改善为主；宿城新区周边生活配套尚未完善，区域发展潜力较大，以刚需、刚改为主；经济开发区刚刚起步，以刚需为主；湖滨新城依托骆马湖自然资源，以改善或终极置业为主；宿豫区由于其特殊性，目标客户地缘性较强，以刚需、刚改为主。?市场上购房客群最关心的还是价格，项目的品质、环境及售后等因素并不能起到购买的决定性作用；打折、促销随处可见。项目环境分析?宏观环境?区域环境分析区域环境—概况宿城区是1996年伴随地级宿迁市组建而设立的行政区域，是地级宿迁市主城区、座下区。现辖11个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区和一个省级现代农业产业园，区域总面积854平方公里，总人口82万。2012年，全区实现地区生产总值227亿元，财政总收入33亿元，公共财政预算收入18.6亿元。宿城交通十分便捷。宁宿徐高速公路、徐宿淮盐高速公路穿境而过，京杭大运河、古黄河、民便河纵贯南北。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里。2013年楼市要闻：1）1月11日，全国国土资源工作会议上，国土资源部相关负责人宣布，今年新增建设用地指标原则上不低于去年。2）2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3）3月5日，十二届全国人大一次会议提出，今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套，继续推进农村危房改造。4）3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网。5）3月30日～31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。6）5月24日，国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。7）7月22日，国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。8）8月28日，浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。9月25日，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。9）10月23日，北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念。10）10月29日，在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11）11月15日，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。12）11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。点评：因2013年国内房价的“桀骜不驯”，明年楼市无疑将接受政府的“再教育”，调控深化的可能性极大。由此预判，2014年的楼市表现将极为复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。从今年楼市格局看，一线楼市全面升温，北上广深房价领涨；而以温州、鄂尔多斯为代表的三、四线城市却跌入低谷。因此，明年的楼市政策很难延续以往的一刀切式调控政策，或将采取分而治之的调控手段，即一线楼市房产税、限购、限价从严；三、四线楼市给予政策扶持，最有可能的举措是户籍政策彻底放开，实行购房补贴或契税减免政策，推动区域城市化步伐和乡镇移民潮。预测：1、2014年的楼市热点城市（一线城市）或将全面降温；2、高端楼市或将受到房产税的强力冲击；3、刚需市场会受到政策的大力扶持，但上半年依旧会受到调控政策的环境和心理影响。【市场动态】：土地市场2013年1—11月宿迁土地成交信息概况老城区土地面积（亩）483.7湖滨新城3147.09经济开发区1458.217洋河新城2255.19乡镇1780宿城新区820.96宿豫区1371.21成交金额（亿元）15.489532.121118.037722.198327.969.922516.7204从以上数据可以看出，2013年老城区和市府新区可供应土地稀缺，宿豫区及经济开发区经过2011年、2012年的大量出让，趋势仍健，而湖滨新城和洋河新城成为2013年土地出让热点区域，明年将有大量楼盘上市，实力薄弱的开发商则转战乡镇，对分流城区客源的潜在威胁不容小觑。【市场动态】：土地市场2013年宿迁土地月度成交明细数据土地面积（万㎡）成交金额（亿元）数据土地面积（亩）成交金额（亿元）1月份4335727月份1020132月份008月份8043月份009月份004月份30902210月份117295月份0011月份1759276月份192612月份//2013年土地出让尚有I期未揭牌，I期以市府新区沿古黄河带用地及宿城区洋北镇运河堤、古黄河沿岸地段为主，均为商业用地，其中市府新区共出让553.59亩，为相邻共三个地块，挂牌价为520万---600万/亩。洋北镇运河堤、古黄河沿岸地段商业用地共1524.88亩，挂牌价为120万---300万/亩。政府重点打造两河沿岸的趋势可见一斑，让我们拭目以待。【市场动态】：土地市场?截止至2013年12月中旬，土地市场共成交11648亩，实现153亿元的财政收入，约12月底仍有两千多亩即将摘牌，圆满完成年初制定的2013年度市区供应各类建设项目用地14938亩的计划。【市场动态】：商品房市场2013年宿迁房产市场成交概况1月住宅成交套（套）住宅成交面积（万m2）商业成交套数（套）商业成交面积（m2）190121.53153.832月198421.761941.723月215423.813553.914月229524.93163.025月175819.424134.256月157716.32983.477月203123.72832.228月191120.022904.019月176618.72471.9410月10月208422.932562.0311月11月117813.552952.8112月12月////宿迁市场从7月份开始成交量给力回升，8、9月份虽然有小幅低落，对比6月份仍是保持一个可观的销售量，受金九银十传统观念的影响，10月份的销售有了较好的上升。【市场动态】：商品房市场2012年与2013年房地产成交情况对比住宅销售套数（套)区域∕年份2012老城区市府新区经济开发区湖滨新区宿城新区及洋河新区39105443540339201346145214445879↑18%↓4.23%↑25.56%↑159.3%同比住宅销售面积（万m2)201248.286.6438.344.17201351.716.2350.210.68↑7.1%↓6.17%↑30.93%↑156.1%均价（元/m2）同比2012469948204415340320135201513742463701↑10.68%↑25.56%↓3.83%↑8.76%同比20121157595190799201312018822278204↑3.8%↑48.24%↑19.45%↑106%商业销售套数（间)同比20125.216.0613.331.0520138.055.6910.192.18↑54.5%↓6.1%↓23.5%↑107%商业销售面积（万2)m同比23383277↑40.16%27.3337.73↑38.05%///