中集“金山湖1号”首批房源入市价格定位报告第一部分竞争楼盘市场分析江山名洲中南世纪城润州金山板块招商北固湾金山湖1号江南府邸京口板块亚东朴园绿园山庄君临南山山林名墅万科蓝山润州南徐板块竞争楼盘区域分布图①招商北固湾②中南世纪城京口板块③江山名洲【招商北固湾】一期洋房一期剩余房源：叠加3套，单套面积约266㎡联排1套364.02㎡一期4栋高层一期类独栋二期即将推售房源（紫棠）：及类双拼二期即将开售30套类独栋，34套类花园洋房153平双拼，共计64套别墅，其中类独栋一二层为叠加分416、464、498㎡三种户型，类双拼分381、385㎡两种户型。一期商业二期类独栋及类双拼二期6栋高层户型：147+82+131+166㎡二期高层二期洋房二期商业【招商北固湾】叠加设计：非纯叠加产品，为洋房底部一二层叠加建筑设计：二期全部做成双首层概念项目定位：国家5A级景区豪宅大盘物业类型联排别墅（类独栋类双拼）叠加别墅一期1套364㎡；二期类独栋分416、464、498户型面积266㎡三种户型，类双拼分381、385㎡两种户型套数统计二期64套，不包括一期剩余的1套3套一期报价15011元/㎡（包含地下室）；市场报价11608元/㎡（包含地下室）二期价格暂未定公开折扣一次性付款98折，按揭付款99折一次性付款98折，按揭付款99折推售动态二期别墅部分正在进行蓄水，缴20万元抵扣50万元，预计近期推出，推出时间未定。【招商北固湾】洋房一二叠16-103室面积266㎡【招商北固湾】创新双拼建筑面积约381㎡客厅挑高6米【招商北固湾】创新双拼建筑面积约385㎡【招商北固湾】独栋(416-498㎡)【中南世纪城】7825【中南世纪城】物业类型：叠加套数总计：200套建筑层数：4层上下两叠，6层上中下三叠建筑风格：西班牙风格容积率：1.03建筑材质及配备：石材基座、电梯、断桥隔热铝包木复合材质、双中空LOW-E玻璃、防水功能窗加设热镀锌铝附框户型亮点：5.9米挑高客厅、部分户型8.8米横厅推售情况：①2011年8月推出2#4#5#共计42套叠加，已经去化22套，剩余20套未售；②2012年11月推出7#8#共计30套叠加，已经去化13套，剩余17套未售。在售价格：①上叠173㎡均价1.1万/㎡②中叠193㎡送130㎡负二层地下室（无产权）1.25万/㎡③下叠199㎡送130㎡负一层地下室（办产权）1.3-1.5万/㎡④整体均价1.28万/㎡【中南世纪城】下叠建筑面积：199.08㎡【中南世纪城】中叠建筑面积：184.7㎡【中南世纪城】上叠建筑面积：160.49㎡【江山名洲】物业类型：叠加、联排（其中江边联排尚未规划）建筑面积：约10600㎡楼栋统计：4栋约48套推售情况：其中132号楼已领取预售证，暂未对外公开发售【江山名洲】上叠建筑面积224.72-230.24㎡户型点评：户型较为中规中矩，无挑空空间，胜在露台设计作为附加值空间。无电梯配备，三四楼有一定抗性。【江山名洲】下叠建筑面积211.41-214.07㎡户型点评：多平台设计，餐厅出挑空，户型整体舒适性较强。①江南府邸②万科蓝山③山林名墅润州板块④绿园山庄⑤金桥花园【江南府邸别墅】【江南府邸】物业类型：高层、双拼、联排建筑面积：29012㎡，其中双拼及类双拼约21套，联排约59套套数总计：80套建筑风格：英伦风格建筑用材：局部石材、红砖墙面、铁艺栏杆等项目定位：中山路，荷塘畔，云台山下英伦别墅推售情况：①预计2013年3月推出部分联排产品，目前正在蓄水，按套报价。联排单套报价450万元起，双拼及类双拼单套报价600万元左右。【江南府邸】联排建筑面积：238.68㎡说明：该户型为房产局网上传户型，目前售楼处并无推荐，是否户型已变更，项目组会继续跟进。【江南府邸】联排A建筑面积约354㎡【江南府邸】联排A1建筑面积约386㎡户型亮点：【江南府邸】联排B建筑面积约349㎡双车位设计、双首层、前庭后院、中庭设计、多露台设计，整体附加值较高。花园层二层一层三层户型亮点：【江南府邸】联排B1建筑面积约401㎡三车位设计、双首层、大面积前庭后院、中庭设计、多露台设计，整体附加值较高。花园层一层二层三层一层客厅开间5.9米【万科蓝山】【万科蓝山】物业类型：高层、联排、叠加、洋房建筑面积：41.6万㎡建筑风格：新东方容积率：1.25，绿化率：30%建筑用材：项目定位：最新价格：洋房8000-10000元/㎡；叠加10000-12000元/㎡；联排15000元/㎡，此报价不包括地下室，其中叠加部分根据各物业类型再进行细化如下：物业类型洋房下叠洋房上叠纯下叠纯上叠户型面积222，地下室90195，地下室60295，地下室125165，无地下室报价方式按套报价按套报价按套报价按套报价市场报价160万/套130万/套230万/套160-170万/套单价报价（包括地下室）72076667779710000【万科蓝山】下叠28-104（负一层到二层）约170㎡【万科蓝山】上叠41-302（三层到四层）约165㎡【万科蓝山】洋房下叠【万科蓝山】洋房上叠地上建筑面积：132㎡地上建筑面积：132㎡地下室面积：91㎡地下室面积：63㎡在售价格：按套报价160万/套，在售价格：按套报价130万/套，约7175元/㎡约6667元/㎡【山林名墅】六联叠三联排六联排四联排【山林名墅】物业类型：双拼、联排、叠加建筑面积：12.8万㎡建筑风格：欧式风格容积率：1，绿化率：42%建筑材质：石材干挂、真石漆、底层架空结构、阳光地下车库、专属入户电梯项目定位：悠然南山，名墅天成推售情况：①2011年7月推出33#34#35#38#等4栋共计14套，已经去化10套，剩余4套未售；②2011年9月推出36#39#40#37#等4栋共计36套，已经去化16套，剩余20套未售。在售价格：①类独栋为33、34、35、38号楼，均价14000元/㎡；②联排为36、39号楼，均价13200元/㎡；③叠加为37、40号楼，下叠330万均价11700元/㎡；上叠均价12500元/㎡。价格策略：一次性付款97折，按揭付款99折。【山林名墅】三联排类独栋建筑面积：332.31㎡（35#38#）【山林名墅】四联排建筑面积：328.33㎡（33#34#）【山林名墅】六联排建筑面积：289.99㎡（36#39#）【山林名墅】上叠建筑面积：160.33㎡（37#40#）【山林名墅】下叠建筑面积：283.46㎡（37#40#）【绿园山庄】物业类型：联排（251.64-376.09㎡），双拼（449.22-690.5㎡）建筑面积：11万㎡建筑风格：欧式贵族风格园林风格：地中海容积率：0.53绿化率：40%建筑用材：石材干挂项目定位：南徐心，南山麓，传世墅推售情况：一期开盘预计推出41套双拼，42套联排，共计约22750㎡【绿园山庄】联排L2建筑面积261.88㎡【绿园山庄】联排L1建筑面积294.55㎡【绿园山庄】小双拼D2建筑面积690.5㎡【金桥花园】【金桥花园-叠加】纯下叠户型特色：纯上叠①全明设计，户型舒适度较强；②18㎡起居室挑空，体现附加值；户型特色：③南北中空花园；①全明设计，户型舒适度较强；④该户型有近40㎡地下室赠送。②18㎡起居室挑空，体现附加值；③南北中空花园；④露台及飘窗设计。⑤该户型无地下室赠送。【主要竞争对手成交统计-联排】2013年1月月度区域楼盘名称2013年1月联排成交主力面积段2013年1月联排成交价成交套数其中两套联排均价12150元/㎡，一招商北固湾361-363㎡3套京口区套联排单价20000元/㎡美馨家园239-241㎡单价7047元/㎡2套蓝山花园290-311㎡单价7400元/㎡2套山林名墅288-327㎡单价12700元/㎡4套润州区君临南山210-230㎡单价7400元/㎡7套臻岳君庭231-253㎡单价12000元/㎡5套说明：①以上价格均为房产局备案价格，均包括地下室面积在内；②2013年1月联排别墅主力成交面积段250㎡左右，成交均价差距较大，部分楼盘成交均价7400元/㎡，部分楼盘实现12000元/㎡；③从成交套数来看，各楼盘联排成交套数在2-7套之间；④整体看来，联排部分受政策影响较大，价格和2012年持平，较2011年有所回落。【主要竞争对手成交统计-叠加】2013年1月月度区域楼盘名称2013年1月叠加成交主力面积段2013年1月叠加成交价成交套数招商北固湾——————京口区美馨家园——————蓝山花园165-196㎡单价8500元/㎡12套山林名墅159-162㎡单价12065元/㎡4套润州区君临南山163.91㎡单价7500元/㎡1套臻岳君庭180.32㎡单价12000元/㎡5套说明：①以上价格均为房产局备案价格，均包括地下室面积在内；②2013年1月联排别墅主力成交面积段150-200㎡之间，成交均价差距较大，部分楼盘成交均价7500-8500元/㎡，部分楼盘实现12000元/㎡；③从成交套数来看，持续有房源供应且成交量较为稳定的项目月度成交量在4-12套之间；④叠加别墅相对于联排别墅而言，由于面积段控制以及户型整体舒适度较强，市场接受度略好些；第二部分潜在市场供应分析【京口、润州两区2013年别墅供应量】区域楼盘名称别墅物业类型潜在类型及套数潜在供应量预计推售时间招商北固湾类独栋、类双拼64套类独栋及双拼,4套剩余叠加50189.72013年4月份恒顺翠谷双拼20套340-400双拼7600在推优山美地大联排20套220-2605000在推阳光学府华庭联排8套330-3802880在推京口区颐和家园独栋10套275-3753520在推