“两会”房产政策解读2014年03月11日1市场化改革?针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展；?完善住房保障机制2房地产税改革?启动不动产统一登记……清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作3新型城镇化建设?促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村?，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化；?推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策；?加大对中西部地区新型城镇化的支持4财政货币政策?在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；?继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权5房地产行业走向?今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右1市场化改革——市场保障并行走过去并未处理好政府与市场之间的关系，使中国房地产在发展过程中出现诸多问题问题政府应主导推进的领域频繁使用行政性手段干建树不多：预市场运行，且采用全其一，保障房建设长期缺局性、大规模的“一刀位，导致原本该由政府提切”式的房地产调控，供住房的中低收入群体也导致价格机制基本失灵进入商品房市场；，参与市场的各方陷入其二，增加城市住房供应停留在口头层面，导致商混乱、无序中品房市场供求矛盾长期得不到解决从十八届三中全会开始重视市场的决定性作用，房地产调控去行政化已是大势所趋全国两会首次提出宏观调控差别化，房地产“一刀切”的调控政策成为历史。2014年十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。2013年明确房地产业已经成为国民经济支柱产业。与此同时，由于房价过快上涨，中央政府开始不断加强宏观调控。2003年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。我国实行近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。1998年两会首次提出分类调控，一刀切政策已成为历史，未来地方政府在房地产调控上将拥有更多自主权两会报告：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”目前房地产市场分化严重能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能用经济手段调整，分类调节就不用行政手段调整，行政手段越少越好；1能由城市政府调整，就不由中央政府代替北、上、广、深部分三四线房等一线大城市房一个健康的城镇化过程，是人民对城市空间公平占有的过程。加大棚户区改造力度，有利于增加供给，平抑房价；增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，是对于市场机制的一个重要补充地产开发过热、地产市场较为房地产风险较大、疲软，甚至出协同调节房价收入比过高现空城即供需双向调节：对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要2控制需求，特别是投机性需求调控三层思路双向调节3共有产权方式有助于解决“夹心层”住房需求，该模式未来发展值得关注共有产权这种方式事实上差别化降低了中等收入居民的购房门槛，有助于解决“夹心层”的住房需求。北京去年推出自住型商品住房实为共有产权房，今年预计将在更多城市推行，此模式目前尚处于探索阶段，影响和波及范围不会太大。采取集中建设或者配建等多土地?北京市住建委发布消息称，北京自住型商品住房确定位为种形式，通过“限房价、竞出让商品住房属性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障地价”等出让方式公开竞拍房轮候家庭可优先购买。2013年2013年底前完成不低于2万9月供应套自住型商品住房供地，今规模后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模?北京积极加大涉及自住型商品房的地块供应，根据已成交为本市具有购房资格的家庭，销售地块与待成交地块中自住型商品房的建设面积推算，预计本市户籍无房家庭和经适房、对象2013年年底前完成2万套自住型商品房的供应目标将顺利达成。限价房轮侯家庭可优先购买10月以90平方米以下为主，最大套型套型建筑面积不得超过140面积平方米?首批7个2013年北京第一批自住型商品房项目规划设计方案原则上按照比同地段、同品在规划展览馆正式对外开放。首批7个项目分布在四个区县，销售质的商品住房价格低30%左2013年可提供自住型商品房16000余套。价格右的水平确定11月原则上5年内不得转让,5年流转后转让差价的30%交纳土地规则收益等价款两会重申中国将遏制房地产投机，“限贷”、“限购”等政策短期内不会退出融资环境继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益?以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。限购政策不同城市区别化对待?强调“抑制投机投资性需求”，表明限购政策短期内将继续实行，但由于新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施，因此限购政策将因地制宜。购房限贷短期内难以全面放开?虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。通过大规模建设保障房和共有产权房，做到去市场单独化遏制需求以减少或停止对两套以上的住房的贷款来去杠杆化三“去”原则通过房地产税来增加投机投资者的持有成本完善住房供应体系，加强保障房建设，推进共有产权住房方式40%20%中等收入+20%中低收入住房帮助政策中高收入新增家庭租得起住房市场解决40%够不起基本住房够得起基本住房共有产权方式商品房住房基本保障保障房租不起基本住房20%10%低收入+10%最低收入保障性住房目标更加客观，措施更加落地，有利房地产市场持续稳健发展当前我国房地产市场已初步形成中高收入阶层买商品房，低收入阶层靠保障房的格局，保障房建设已成为建立房地产调控长效机制不可或缺的环节两会报告：“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”目标更实际、客观公租房与廉租房并轨创新政策性住房投融资机制和工具今年的保障性住房无论是目减轻了地方政府在保障房标还是措施都更加符合市场建设方面的资金、管理压实际情况，开工700万套与力，解决了由于保障房定基本建成480万套相比以往位不清造成的分配不公等为保障房建设提供资金支持更客观，量力而行，一方面现象，将保障性住房分配稳定了商品房市场预期，另到真正需要的城市中低收一方面减轻了地方政府的业入家庭绩指标压力2房地产税改革——加快立法房产税试点城市扩围暂停，房地产税涵盖范围更广泛，已逐步替代房产税成为主导思路房地产税收制度金融调控工具房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种，不能片面地单购房者层面房企层面纯理解为上海、重庆试点的调节市场供需，引导居民合理住“房产税”。对于普通购房者有效供应，优化资源配置房消费来说，可能包括契税、个人所得税、营业税、印花税、房产个税房产税土地增值税税和未来的遗产税等。（流转环节）（存量阶段）警示作用大仅北京进展缓慢，于实际征管严格执行扩围暂停十八届三中全会后，“房地产税”已经替代“房产税”成为从2011年开始在重庆、上海试点征收的房主导思路。目前，住建部、财产税，近期内暂时没有新的城市会被批准政部、国家税务总局等部门，加入试点，房产税试点城市扩围暂停正处在由“房产税”转向“房地产税”的思路调整当中。房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制两会《政府工作报告》指出：“启动不动产统一登记……清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。”?本次报告中明确提出“立法”，其意义与多年单提“加速推进”有本质区别，一旦房产税进入立法程序，对其正当性就再无质疑，意味着其作为房地产市场长效机制的地位确定；?但同时应认识到，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，时间跨度较长，房产税的落地至少还需满足以下前提条件：一、完成立法，使征收于法有据;二、不动产统一登记，住房信息透明化;三、资产评估体系完善，为征收提供技术支持。消实行累进税制，对购买首套房实行免费税，二套房实行低税率，三套及以上住建部副多数国部长仇保税的住房征收高额税率兴表示，家实施在制定房的有效地产税时，税种空可参考这两个税种置向空置的房屋征税税3推进以人为核心的新型城镇化建设农村与城市人口的分布直接影响房地产需求，农村人口迁移和城市化趋势是住房需求增加的重要因素城镇化率人口迁移方向全国城市房价特征城市特征主要形式50%农村→城市城市房价涨幅总体较接近小城市→大城市大城市房价50%—70%小城市（主）；表现显著农村→城市（辅）大城市城区→大城市郊区房城区郊区互补，70%大城市大城市郊区价表现显著农村城市互融，形成大都市圈中国房地产市场与城镇化相关系数高达90％以上，而城镇住房问题目前主要集中在进城农民群体上?过去十年房地产行业的高速发展，完全依赖的是高速的城市化进程城镇居民住房自有化率2010年城镇居民人均住房指数对比100%2003年2010年城镇居民人均住房面积（㎡）城镇人均住房指数451.480%401.235160%30250.840%200.6150.420%1050.20%00本地农村户籍