长葛市房地产楼盘调研报告2014年3月目录Ⅰ.城市发展概况及14年第一季度房地产数据分析Ⅱ.长葛新区重点个案楼盘调研档案Ⅲ.未来市场竞争研究Part1:城市概况发展研究I.城市区位分析Ⅱ.14年第一季度房地产数据分析长葛：许昌主要的卫星城镇，依托产城市概况业转移和自身规划，极具发展活力?长葛市隶属河南省许昌市，位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，辖8个镇和4个乡及四个街道办事处，总面积648.6平方公里，总人口约79万人，其中市区25平方公里、市区人口约16.4万人。城市概况交通：位置优越，交通便利?长葛交通发达，集铁路、公路、航空优势于一体，区位优势突出。?长葛地处中原腹地，交通运输便利，国家南北交通大动脉京广深港高速铁路、京广铁路、107国道、京港澳高速公路、?郑石高速公路穿境而过；城北25公里即是郑州新郑国际机场；优越的地理位置确定了其未来非常鲜明的发展前景。?长葛距离郑州市40公里，距离许昌市10公里，处于30分钟都市生活圈中心，是建设中原城市群的核心区域。城市概况前景：中原城市群核心城市区节点城市、郑许经济联动发展节点城市??《中原城市群总体发展规划纲要》（2006—2020）中提出，郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市（县）作为重要节点城市加快发展。????新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。长葛中心城区近期主要向南呼应许昌发展，远期向北呼应新郑发展。Ⅱ.2014年第一季度房地产数据分析2013年第一季度长葛市房地产市场分析一、市场运行基本状况（一）房地产开发投资和房地产项目建设情况2013年第一季度，我市房地产开发完成投资3.54亿元，同比增长147%。第一季度在建项目31个，施工总面积大道163.08万平方米，同比增长96.95%。其中新开工楼盘7个，新开工面积41.35万平方米，同比增长17.04%；竣工面积27.99万平方米，同比增长435%。（二）商品房预（销）售和二手房市场情况第一季度批准商品房预（销）售许可2件，批准商品房预（销）售面积3.89万平方米，同比下降400%，环比下降500%；其中批准住宅243套，面积3.3万平方米，同比增长下降380%；非住宅面积0.59万平方米，同比下降9倍多。本季度商品房销售备案1008套，备案面积13.49万平方米，同比下降14.02%，环比增长14.41%；其中住宅销售885套，面积10.96平方米，同比下降28.73%，环比基本持平；非住宅销售2.53万平方米，同比增长716%，环比增长1387%。第一季度商品房共实现销售收入3.99亿元，同比增长11.45%，环比增长25.07%；其中商品住宅实现销售金额2.95亿元，同比下降12.88%，环比增长3.5%。二手住房共成交11套，成交面积0.29万平方米，同比下降250%，环比下降84.7%，成交金额506万元，同比增长108%，环比下降50.59%。（三）商品房价格情况2013年第一季度商品房统计数据显示，我市目前新建多层商品住宅均价为2364元/平方米，环比增长1.5%，增幅为35元/平方米；同比增长6%，增幅为134元/平方米。高层住宅市场均价为2825元/平方米，环比增长2.9%，增幅为762元/平方米；同比增长9.33%，增幅为241元/平方米。商业用房市场均价为4000元/平方米，环比增长23.34%，增幅为757元/平方米，同比下降105%，降幅为4228元/平方米。二手房市场均价2100元/平方米，同比增长165.09%，增幅为828元/平方米。（四）商品房按揭情况第一季度，我市新建商品房按揭抵押登记645套，按揭抵押面积7.93万平方米，环比增长9.07%，同比增长17.59%；实现抵押金额1.27亿元，环比增长17.59，同比增长41.11%。以上数据来源于长葛房地产管理局长葛房地产市场基本情况1、价格：?住宅的价格从1700元/平米(公务员二期)到4500元/平米（五层退台）不等，其中市区大多楼盘均价3500左右。?长葛新区住宅均价基本在2600元/平方（香格里拉）3400元/平米左右；其中大多楼盘4000元/平方。?市区商铺价格在7000元/平米到15000元不等。长葛房地产市场基本情况2、户型、面积：?长葛主力户型是110-140平米的三房；?次主力户型是80-110平米的两房；?部分高档楼盘都配有少量复式及别墅。长葛房地产市场基本情况3、付款方式：住宅采用的付款方式主要是一次性付款和银行按揭付款两种付款方式。?4、销售策略：新区楼盘一般都采用VIP排号的模式积累客户，开盘时按VIP号的先后顺序选房或进行摇号选房，根据付款方式不同优惠幅度也不一样，但基本上为一次性付款优惠3%，按揭付款优惠1%。长葛房地产市场基本情况5、推广渠道户外广告牌、单页、短信、灯杆道旗、夹报、电视飞播、车体广告等。?6、区域分析?老城区：老城区的小楼盘比较多，客户来源基本上都是靠熟人介绍，价格都在3400元/平米左右。稍大一点的楼盘价格都在3700元/平米左右。?新城区：新城区基本上都是规模比较大的高端楼盘，客户群体都是长葛二次置业、改善性需求、经济条件较好的群体，楼盘品质高、小区配套全，价格在4000元/平米左右。长葛房地产市场基本情况7、在本次市调中发现：目前宏基伟业、盛合·中央花园、盛亚名郡、澜溪郡均在进行销售认筹活动，都是一期现房、二期准现房、三期期房销售程度。水木清华、瑞景新城均已取得预售证，且工程进度封顶，目前处于准现房状态，销售采用先排号积累客户后集中开盘销售的策略；?Part2:长葛新区重点个案楼盘调研档案长葛市主要竞争楼盘分布图老城区瑞景新城水木清华澜溪郡宏基·钻石城葛韵华府盛亚名郡新区卓越·香格里拉盛合·中央花园盛合·中央花园市场调研资料基地面积：200余亩总建面积：约40万平方米容积率：2.7绿化率：约43%项目位置：长葛新区·葛天大道与经二路交汇处（新市政广场西侧）开发商：河南盛合置业有限公司全程策划：正道顾问前言机构咨询电话：0374—6565555/6268888盛合·中央花园项目一期（处于收尾阶段）共12栋楼42现房销售一房一价售价4000以上/平米。375层花园洋房全部售馨，售馨价格4000元/32平米。31292825工程进展情况：26一期工程全部封顶、部分小高层在做外墙保温27。23242221201612项目二期（在售）31#、32#、37#、42#四栋楼，总户数231套；4231#五层花园洋房（在售）371梯2户、三个单元，共有房源30套；3231292825价格未公布262723242221201632#、42#均为八层+十八层连体房（未12售）八层为1梯2户（一个单元）；十八层为2梯3户（一个单元）；32#、42#共计房源134套。37#为八层+十八层连体房（已售）42共计房源67套3732312928252627森源电器员工团购10套2324222120工程进展情况：未动工1612一期工程照片25#23#23#26#22#27#26#28#27#24#25#售楼部实景展示售楼部门头售楼部一角整体沙盘休息区盛合·中央花园户型赏析五房三厅四卫两房两厅一卫建筑面积：258.54建筑面积：95.19㎡㎡三房两厅两卫三房两厅两卫建筑面积：130.60建筑面积：136.94㎡㎡盛合·中央花园宣传物料赏析盛合·中央花园宣传物料赏析※经二路围墙盛合·中央花园宣传物料赏析盛亚名郡市场调研资料基地面积：200余亩总建面积：约45万平方米容积率：3.37绿化率：35%项目位置：长葛新区·葛天大道与魏武路交汇处（新市政广场东侧）开发商：许昌盛亚地产全程策划：浩华地产：咨询电话：0374—6269999/6269996盛亚名郡三期预售登记排卡中1613二期121512#、13#均为11层建筑，底下2层商业；1梯2户，2个单元；12#72户、13#72户，共计房源一期已售完144套；目前剩余少量房源。盛亚名郡一期工程照房源位置：3#2#2#4#3#4#工程进度：一期工程全部封顶，在做外墙保温，预计年底交房。盛亚名郡二期工程照房源位置：13#12#13#12#工程进度：二期工程12#、13#已建设6层，尚未获得预售证。盛亚名郡近期销售情况：自2013年3月-2014年3月，一期房源已售罄，二期销售剩余少量房源，三期预售登记排号中。盛亚名郡户型鉴赏盛亚名郡户型鉴赏盛亚名郡6大科技配套系统盛亚名郡宣传物料赏析卓越·香格里拉市调资料基地面积：约403亩总建面积：约78万平方米容积率：2.0绿化率：33%项目位置：葛天大道与清潩河交叉口路南开发商：长葛市卓越房地产有限公司咨询电话：0374—6895888/6895999卓越·香格里拉10510410310211层小高层房源位置9291近期销售房源：1、128-140㎡11层揽景小高层，均价3600元/平米，现房和准现房销售，最迟2014年8月交房。2、292-366㎡叠景别墅，已售罄3、321-338㎡联排别墅，已售罄4、临清潩河商铺澜溪郡市调资料澜溪郡项目2013年5月6日正式面世，总占地200余亩，共分四期开发，是集高端住宅、商业配套、星级四期酒店为一体的综合型项目；目前售楼部仅接受客户咨询三期。二期项目地址：葛天大道与钟繇大道交叉口。澜溪专线：6700000/6563777一期开发商：许昌市人和房地产开发有限公司全案代理：连海地产一期规划效果图5#、8#、9#为17层小高层，户型主力面积80-100㎡。9#3A#、6#为11层小高层，户型