第三代春熙商圈投资价值与机会解决方案中心2014.4成都商圈格局春熙商圈发展阶段春熙商圈东扩原因第三代春熙商圈项目解析春熙商圈投资价值总结想要了解更多精彩资讯，请关注锐理地产网（http://www.dcq.cn/）成都现有商圈以春熙路、盐市口、骡马市为核心，各区域社区商圈逐渐成熟。华侨城商圈五块石商圈荷花池商圈九里堤、?成都现有商圈格局：交大商圈迎宾板块商太升路商圈?城市级商圈目前约6个，基圈羊犀商圈本沿城市中轴线从北至南分八里庄商圈骡马市商布，形成以春熙商圈、盐市圈建设路商圈清波商圈春熙路、口商圈、骡马寺商圈为核心苏坡商圈盐市口商圈的格局；内金沙、万年场商圈?以二环路为轴线区域商圈内光华商圈东大街、晋阳商圈牛市口商圈（社区商圈）已初具规模并火车东站商内外双楠商圈逐渐成熟。圈东方新城商圈红牌楼商圈川师商圈玉林、紫荆商圈川大、成仁路商圈站南、金融城商圈桐梓林、航空路商圈大源商圈新会展商圈城市商圈区域商圈社区商圈传统商圈档次偏低，容量不足，亟待升级。?成都商圈布局特点：?传统商圈的自发性；?生活类商圈与生产类专业市场混搭；?传统商圈档次和业态定型，容量不足；?城市商业布局有待升级。?春熙商圈概况?春熙商圈发展阶段春熙路位于成都市中心的黄金地带，是成都最具代表性、最繁华热闹的商业步行街，始建于1924年，号称百年金街，在全国商业街排行榜中位列前三。春熙路的繁华带动周边商业的发展，形成在西南地区最有影响力的大型商圈——春熙路商圈。传统的春熙商圈包括东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，面积约20公顷。总府路中新街春熙路步行街红星路东大街春熙商圈经过近百年的发展，业态不断更迭变化，发展至今，大致可以分为三个阶段：春熙商圈春熙商圈东扩东扩原因一：原因一：成都成都经济总经济总量上升，投量上升，投资资、消、消费费尤其是高端消尤其是高端消费费不不断断增增长长，，带动带动核心商圈升核心商圈升级换级换代。代。成都近几年GDP和居民人均可支配收入保持稳步增长，经济环境良好。?2007-2013年，成都GDP稳步上涨，并且在?2013年成都人均可支配收入继续稳步增长，2013年迫近“万亿”大关；从各年的增幅来人均可支配收入迫近3万元；但就增速来看看，虽然有一定的起伏波动，但增幅仍处，放缓趋势明显，逐步进入平稳增长阶段。于10%以上的高速增长水平。成都消费和投资水平稳步上升，质量与数量并存。?2013年成都社会消费品零售总额继续增长，但增速较2012年下降趋势明显；但从各月的数据来看，累计增幅均在12%以上，仍处于高增长水平。?截止2013年11月，成都房地产投资总额达到1869.00亿，较去年同期增长约11.3%，较2012年增速显著放缓。成都奢侈品和豪车消费位列全国前三，带动商业业态不断升级。截至2013年底，超过200个国际品牌进入成都，占全球国际品牌总数的80%以上。据统计，成都奢侈品消费仅次于北京和上海，位列全国第三。成都作为中国西南经济中心，拥有中西部地区数量最多的豪车消费者，成都已成为继北京、上海、香港之后的财富第四城。基于成都不断增长的消费水平和良好的投资环境，各类高端品牌纷纷将成都作为西部乃至国内的投资热点，成都的商业建筑形态和业态也在随着人们消费需求的增长不断升级。春熙商圈作为成都核心商圈，硬件设施陈旧，商业空间和容量不足，无法与日益增长的高端消费匹配，需要升级换代。2001年至今，第三代春熙商圈经历了10余年的发展，虽然业态有了一定程度的升级，但原有的规划已经不能适应现在的发展。从最西端的青年路到最东端的春熙路东端，依次由低端批发、中低端零售和中高端零售主导，各路段定位差异较大，针对的目标客群也大不相同，从而使整个春熙路商圈不能形成统一的形象，相互之间难以承接人气。同时，硬件设施陈旧、铺面较小等硬伤的存在，影响了高端商家入驻。春熙商圈代表项目开业时间商业体量商场名称商业类型面积划分（㎡）入驻率（%）（年）（万方）人民商场19536百货——100%伊藤洋华堂19971.7百货20-100100%大业百货19981.2百货——100%王府井百货19996.3百货10-100100%九龙19999.8批发中心——100%BHG时尚百货20013百货20-5097%（原北京华联）新世界百货20062.95百货20-20097%伊势丹20073.5百货20-80100%百盛20075百货30-8098%摩尔百货20075百货——100%尚都200710购物中心——90%群光广场201010购物中心20-12099%茂业百货20132.3百货20-7087%银石广场20132.4购物中心20-18085%春熙商圈内集中商业以百货商场为主，多建于2010年之前，以中档的大众消费为主，一些区域硬件设施陈旧，购物环境相对较差，受商圈内整体环境和原有规划的影响，拆迁改造难度大，无法引入高端商家。春熙商圈春熙商圈东扩东扩原因二：原因二：成都商圈商成都商圈商气经历气经历了了从从城市中心到城市城市中心到城市副副中心的外中心的外移移过过程，作程，作为为城市核心城市核心区区的春熙商圈，的春熙商圈，业态档业态档次不高，消次不高，消费费大大众众化，高端化，高端客群客群逐逐渐渐被被桐梓林、南桐梓林、南延延线线等等区区域分域分流流，春熙商圈，春熙商圈东扩东扩后的高端后的高端项项目目弥弥补补了商圈了商圈业态业态不足的不足的状况状况，，使使其其回回归归成都商成都商业业核心地位，核心地位，重塑重塑辉辉煌煌。。春熙商圈商气经历的三个过程：春熙商圈由于其在地理位置上得天独厚的优势，从第一代商圈开始就占据着成都各商圈的绝对地位，尤其是2000年春熙路改造后，节假日的人流量可达到50-60万人次，成为全国闻名的商业区域。改造后的春熙商圈经过几年的发展，业态、功能和消费客群均已定型，形成了以中档消费为主的大众商业区。而与此同时，成都各个方向的城市副中心在逐渐形成，尤其是以桐梓林、光华、南延线为代表的区域，高端住宅和商业体逐渐增多，形成了高端消费中心，而春熙商圈中端的消费层次和购物环境使得高端消费者开始逐渐远离春熙商圈，商气开始外移。春熙商圈是上个十年的产物，随着时代的发展和成都人消费水平的不断提高，已经跟不上人们的消费需求，以百货和小商铺为主的业态和容量限制，使得原有商圈内升级换代难度较大。而红星路以东区域被定位为高端商务主轴和成都CBD，铁狮门、IFS、晶融汇、未来中心等项目纷纷亮相，使得商圈内的高端氛围凸显出来，高端商气开始东移，弥补了原春熙商圈高端性不足的局面，提升了整个商圈的档次，加上地铁二号线站点的开通，带动了人流量，商气和客群开始回归春熙商圈，重塑春熙辉煌。商商业政府的城市商业定位：务住独具特色的高端金融商务主轴居融金务商向东锦江新城高层簇群节点金二环路业商高层簇群节点融锦江高层一环路金融簇群节点及高层簇群节点春熙路时尚商业红星路商业及高层簇群节点及历史文化节点近三年，春熙商圈新增百万平方米综合体，高端商业氛围已然形成。从2011年-2014年，铁狮门、银石广场、成都国际金融中心、太古大慈寺等高端项目整体呈现体量超过100万平方米，春熙路商圈高端购物区的雏形已经清晰，商业氛围逐渐成熟。东扩春熙商圈配套完善，满足商务性需求。东扩商圈除了有高端购物中心外，还配备了五星级酒店、甲级写字楼，更好的满足商务性的需求；东扩的春熙路商圈与大慈寺的无缝连接，也带来了更多的人文气息。春熙商气东扩春熙商圈完成升级换代，商业业态完成集市→百货商场→购物中心的转移　　从集市到购物中心的改变，是春熙路根据市场发展做出的升级。如上世纪90年代百货商场的落成改变了春熙路商圈的动线一样，购物中心作为更为高级的零售物业形态，也必然会促使整个商圈商业氛围和功能布局相应调整。目前，在红星路东侧的购物中心，满足了一部分高端消费群体的需要，商气东扩提升整体商圈档次，高端人群回归春熙。集市百货商场购物中心小小结结12?东扩商圈简介?商圈内代表项目?商圈内代表项目对比?商圈内投资价值与机会?典型项目解析——未来中心东扩商圈简介东扩后的第三代春熙商圈范围扩大到东大街-大慈寺区域，该区域是成都传统的CBD核心区，目前是成都政府倾力打造的西部金融中心。轨道：目前地铁二号线已通，地铁3、4、6号线处于规划中；公交：104路、10路、301路、335路、43路、47路、56路、68路、76路、152路、18路、335路等及沙河堡综合客运枢纽站；东大街大慈寺区域商圈内代表项目明明宇宇金融金融广广场场基基础础信息信息开发商明宇环球置业股份有限公司总建面12.44万方明宇金融广场位于东大街的中段，地层数总高206米，地上47F，地下5F上47层、地下5层，总高度将达到206米商业0.2万方1F，是集国际五星级酒店、甲级写字楼于一体定位甲级的超高层建筑综合体，为企业和个人提供更建筑面积4.46万方为高效、便捷的一站式商务服务。层高4米建筑高度206米4万㎡写字楼标准层1900-2100平方米大堂挑高9米26部奥的斯电梯（写字楼专用10部，低区4部电梯，高区5部，消防兼货运1部，其他6部。）国际俱1.2万方楼层分布：2-7F乐部五星级3万方33-47F酒店物业管第一太平戴维斯物业管理有限公司理商圈内代表项目成都成都国际国际金融中心基金融中心基础础信息信息开发商龙锦综合开发（成都）有限公司投资商香港九龙仓地产成都国际金融中心位于大慈路以南，红超五星级酒店、高端写字楼、高档物业类型星路以东，是香港九龙仓集团投资开发高端酒店式公寓及高品位住宅?总楼栋数：4栋;公寓：1栋;楼栋状况综合体项目包含五星级酒店、高端写字楼、酒店：