2014年下半年上海楼市宏观市场预判合富辉煌宋琦楠销售市场——冷掉的面包两会……限贷……降价……观望……序言2014年一季度已悄然过去，媒体和地产人对于后市的判断众说纷纭。任志强在多家媒体上纷纷看空今年市场，而克而瑞的丁祖昱却对于市场持有稳中待涨的趋势……..大佬们热火朝天的争论2014年的房地产市场，合富作为中国专业的房地产代理机构，也客观详细的分析目前的市场，浅谈对于后市的看法。聆听——合富发声分析维度政策层面开发商层面金融层面市场层面消费者预期从五个维度立体化、全方位洞悉市场，力求最客观的观察了解市场，并且预判2014年整体房地产走势。金融层面/贷款对于后市的影响贷款利率已有连续4个月收紧，预计购房成本增加将导致置业需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力。%住宅销售与贷款利率关系%60950840730620510403-102-201-300住宅销售价格累计同比住宅销售面积累计同比贷款利率5年以上-右轴?银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。2013年11月以来贷款利率提高至今已有4个月左右时间，如果持续收紧至6个月以上，市场销售量则会呈现出下滑的趋势。?从目前的趋势看，2014年第一季度收紧银根已经成为必然，贷款利率提高，购房成本增加将导致置业需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，唯有降价跑量才是王道。政策层面/两会内容和历届两会有所不同，2014年政府对于房地产以“稳”字当头。历年政府工作报告房地产调控政策：3月5日，国务院总理李克强在第十二届全国人大二次会议上做了《政年度政府工作报告房地产内容府工作报告》首先，今年经济增长目标设定在7.5％左右，给房地产行业一颗定心丸。2005重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨2013年全国房地产开发投资86013亿元，环比名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），直接占全年GDP（同比增速7.7%）总量的2006继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题15.12%，正是这样一个事关国民经济“命脉”的支柱性产业，必然需要在今年稳增长中扮演重要角色，尤其是在国内经济转型、众多产业收缩的背2007加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨景下，要想实现7.5%左右的经济增长，房地产业投资增速也必须至少保持在20%左右。在这样的大背景下，今年的房地产行业不可能受到政府过分2008坚持加强对房地产市场的调控和监管挤压，对近期相对微妙的行业形势而言，无疑保证7.5%的增长给房地产业吃了颗大大的“定心丸”。2009采取更加积极有效的政策措施，推动房地产业平稳有序发展其次，以人为核心的新型城镇化给未来房地产行业发展提供了有力支2010要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头撑。在报告中提出了“三个1亿人”，促进约1亿农业转移人口落户城镇，2011坚定不移的搞好房地产市场调控改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化……有序推进农业转移人口市民化。转移人口形成的新市民在城镇化2012房地产市场调控处于关键阶段中的一个重要载体就是城镇住房，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为。2013加强房地产市场调控和保障性安居工程建设再次，对楼市调控更加市场化，调控回归正常化。在房地产调控方面本届政府不同以往的最大区别就是，中央不动，更1、经济增长目标设定在7.5%左右多地将问题交给各个地方政府、还给市场自行调整。这次的报告中首次提出了针对不同城市情况分类调控，也就是说可以是正向的、可以使收紧的2、加大保障性安居工程建设力度（加大供应）也可以是放松的，摒弃以往的那种全局性、大规模的“一刀切”式的房地2014产调控。这在去年以来的实践中已有表现，各个城市开始结合自身实际情3、针对不同城市情况分类调控（双向调控，市场化）况，出台措施不同甚至完全相反的调控措施，17个城市收紧限购，芜湖等3个城市反而相对放松，也获得中央默许。在今年市场压力更大的情况下，4、抑制投机投资性需求（限购限贷暂不退出）相信会有更多的城市独立自主地使用调控权。政策层面/两会对于后市的影响政策面——加强限购：上海等一线城市暂不会出台新一轮调控政策，但原核心政策（限购、限贷、房产税）无松绑可能，下半年是否加码，还需遵循后市，房企须谨慎扩张。资金面——整体偏紧：货币流动性偏紧，首套房贷款优惠利率全线消失基准利率已成最低，对于刚需类购房有一定影响。两会风向标GDP增长率目标7.5%新型城镇化规划双向调控保障房目标首套自住”支持不变，但是“改善需求”政策有阶段性的转变同时用市场调节取代行政调控，后市仍然有待深度观望。市场层面/整体市场2013年，市场虽然趋好，但市场危险信号已经不断发出。?2013年商品房经历四波行情，且各有特点，共同演绎2013楼市行情。?但从量价齐升到量跌价平，市场的危险信号不断加强。第一波第二波第三波第四波特点：节后复苏特点：僵持期特点：量价齐升特点：量跌价升特征：特征：特征：特征：经历春节淡季之后，国五条出台之后，各省执行国五条的落地再次出台“沪七条”，成交量逐渐恢复，而量价均在小范围内情况各不相同，总体实银行资金较紧，房贷缓由于政策利空因素的调整，市场一时风时性不强，市场开始走慢，购房者被动观望，影响，市场动荡，均声鹤唳，量价均较高，改善型需求入市，但追涨情绪依然浓厚，价波动下行。为焦灼。市场逐渐火爆。尽管成交量微减，价格依然高企。上海近15个月别墅市场供求情况25000035000300002000002500015000020000市场层面/分物业细分15000不同物业产品，均出现了1000002013年出现了恐慌性价格上涨，后续市场有待观望。公寓市场年上海商品公寓市场2013元/M?万M?160新增供给量成交量26,000100001402013年，全市公寓市场整体12024,000100处于量价齐升的局面。80500006022,00040205000020,000130113021303130413051306130713081309131013111312别墅市场02013年，全市别墅市场成交0量较为稳定，但价格处于高位1210调整阶段。12111212130113021303130413051306130713081309131013111312供应成交均价线性(均价)消费者对于市场的预期国房景气指数98.5国房景气指数97.929897.5697.3597.3997.597.2697.2997.2997.2597.2196.8896.919796.3896.496.59695.52013年2月2013年4月2013年6月2013年8月2013年10月2013年12月2014年2月?2014年2月房地产开发景气指数为96.91，相较去年12月份回落了0.3个百分点，同比去年2月份则滑落超1个百分点。从长期数据看，2013年2月至2014年2月国房景气指数呈不断下滑趋势，反映今年国民对房地产开发信心不足。而最新的3月份数据为96.40，景气指数持续回落。主流媒体对于市场的声音无论是主流媒体还是普通的消费者，纷纷认为目前房价过高，购买意愿下滑，大部分消费者仍保持观望状态为主。开发商层面金地天境金大元御珑宫廷目前报价:40000元/㎡目前报价:50000元/㎡（含6000元/㎡装修）（含4500元/㎡装修）同区域该产品价格（恒大首府）：同区域该产品价格：30000元/㎡（含5000元/㎡装修）40000元/㎡（含装修）一些曾经追求高溢价的开发商主动采取深折扣，回归市场合理价格杠杆线，从而快速回笼资金。开发商层面/典型案例目前各大开发商已经纷纷开始降价，公寓市场目前成交价格基本为之前95折左右。原单价原总价约调整后单价调整后总价约（万元）开发商项目区域优惠措施单价跌幅（元/㎡）（万元）（元/㎡）99折，交5万意松江艺境松江中部2050023819500227-5%向金享98折99折，买房送自在城松江泗泾2000018519700181-2%IPADAIR金地城三金地浦东惠南17500220团购优惠16800211-4%期御岭艺华年别南汇航头2850056098折27000532-5%墅佘山天境青浦赵巷3700075895折35500750-4%预存10万抵30滟澜山嘉定主城2250038021500373-4%万龙湖好望山松江新城东15300235总价优惠20万14700223-4%蔚澜香醍嘉定主城147002753万抵10万14000263-5%绿地海域笙晖宝山杨行240002113.5万抵8万22500207-6%远洋远洋香奈宝山杨行209002512万抵10万20300243-3%九龙仓玺园杨浦新江湾城530001600清盘价500001491-6%开发商层面/典型案例/别墅市场区域物业名称价格物业地址打折优惠促销信息浦东东海御庭50000元/㎡华夏东路5888弄全款85折浦东花源湾25000元/㎡南六公路99弄20支弄特价房一套总价458万起浦东莱茵美墅17000-22000元/㎡南六公路567弄总价减20万搜房独家优惠26万元浦东东方冠郡别墅600-800万/套沪南公路7518号签约后再优惠5万元2014年4月上海浦东同润蓝美俊庭别墅17500元/㎡南芦公路989弄搜房优惠8.5万别墅市场也纷纷开浦东保利御樽苑别墅1200-2000万/套唐安路788号总价98折优惠始打折战，基本为一次性付款96折，贷款98浦东尚东鼎1100万