天湖马德里2014年上半年营销推广方案上海浩基14-02-20市场篇2013前三季度房地产开发投资2013年前三季度，广水全市共完成房地产开发投资63628万元，同比增长7417万元，增长比率13%，2013前三季度开发面积1-9月份，全市共完成房地产开发面积374731平方米，同比减少117805平方米，减少比率为23.9%，其中商品住宅300566平方米，2375套，同比减少139535平方米，1237套，减少比率为31.7%；前三季度商品房销售今年前三季度，广水全市共完成商品房销售面积278649平方米，同比增长158419平方米，增长比率为131%，其中商品住宅销售面积263874平方米，2043套，同比增长152047平方米，1124套，增长比率为135%。今年第三季度完成商品房销售面积80771平方米，同比增长38670平方米，增长比率为91.8%，环比减少62889平方米，减少比率为43.8%，其中商品住宅销售79802平方米，632套，同比增长42720平方米，313套，增长比率为115%，环比减少70286平方米，531套，减少比率为46.8%。2013年楼盘销量排行榜2013年整个广水市新房成交量为1575套，新房成交面积达196805.35㎡；也就是在过去的2013年全市平均每天销售新房4.32套，每天全市新房销售面积达到539㎡。从榜单上看出，前8名，六个是应山的，应山区域楼盘销售火爆，最大销量宝利城市印象，年销366套。2013年楼盘均价排行榜2013年整个广水市楼盘单价已冲破4000元/平米，但均价最高3587元/㎡，是国际现代城，在均价排行中，宝利城市印象和翡翠山湖也位列其中。2013年，市场价格回顾2013年全年新房销售成交均价2726元/㎡，相比2012年全年新房销售成交均价2219/㎡上涨507元/㎡。2013年全市各大楼盘中以国际现代城3期项目销售均价最高排名第一，达到3587元/㎡，其次为金海国际广场均价为3533元/㎡。南门新车站及清水桥附近楼盘均价都以3000元/㎡左右为主。2013年楼盘市场总结前三季度，房地产投资增加，销量同比、环比也均在增加，但完工面积在减少，全市开发进度缓慢。从总体看，广水楼市供应量大，消化量有限，楼盘的宣传力度和包装手段比较单一，开发商营销行为和楼盘形象的打造，对市场的刺激力度不大，本案2014年要加大整体形象的打造和营销手段的实施和频度的增加。2014年市场展望2013年新推出200多块土地，成交半数以上，2014年广水商品房市场供应量继续加大，在购买力有限、国家政策吃紧，城市发展缓慢的环境下，产品竞争力度继续加大。典型楼盘分析旺销楼盘分析——宝利城市印象宝利?城市印象总占地面积约80亩，总建筑面积约16万方，其中商业占2万多方，总共是17栋，由3栋多层和14栋电梯洋房组成。可容纳几千人的大型生态水景园林社区，绿化率高达30%以上，整个小区分为A、B、C三个区，分二期开发，一期推出的A区和C区，取得了辉煌的销售业绩和良好的市场口碑，销售率高达95%以上，目前二期正在火热建设中，即将登场……促销动作6月9日，宝利城市印象二期开盘11月宝利城市印象楼盘推出十套特价房小结增加该楼盘，入市早，口碑好，现房销售，前期成功销售，为后期打下了良好的基础。旺销楼盘分析——翡翠山湖翡翠山湖地处广水市十里片中心地带。项目以北，规划为中心公园，旁邻广水一中，东部规划为政务新区，楼盘一公里生活范围内基础生活配套设施十分齐全，交通的日趋完善，将让翡翠山湖成为广水市的新地标。项目拟打造38万方大规模居住社区，物业类型涵盖亲水联排别墅（广水首创）、多层、高层、小高层，面向受众之广，风格之时尚，让消费者体会别样的生活情趣。整个项目绕湖而建，靠山而立，台地坡景，鳞次栉比。项目配备机动车车位1562辆。近期促销动作该项目促销活动比较多，价格也属于广水高价位房源2014年1月19日翡翠山湖新春大型客户答谢会暨二期品鉴会亮点：抽奖、电视台全程拍摄、嘉宾红围巾，1000人现场、烟花、仪仗队、舞蹈、摇滚音乐、奖品：冬季棉被、品牌电冰箱、名牌大彩电等大件奖品其他促销活动翡翠山湖人体彩绘展4月30日全城邀约2013-04-21翡翠山湖温情“老友记”第一季客户答谢盛会全城开启2013-04-09翡翠山湖“内部认购”活动11月25日全城启动2012-11-25翡翠山湖1千抵1万最高优惠50倍2012-11-22翡翠山湖巡展启动首站走进印台山2012-08-08小结楼盘2013年全年销量排行第二，均价排行第五，有一定的口碑，开展的活动比较多是该楼盘营销上的一大特色。2014年，我们要……?将市中心已有房子的人引到山上来?让外地拼搏的广水人上山安家?让想改善居住的广水人不惜血本住山居豪宅?让投资客更看到唯一让繁华触手可及的山居生活，未来升值潜力无限?让渴望幽静的退休老人来山上养老?让广水的富人富以山聚，人以群分目标1、将项目的整体形象全面提升，打造广水首席豪宅形象，将天湖马德里广水第一豪宅形象植入人心2、将产品的市场地位全面提升，打造广水首席最稀缺居住资产3、更多新产品入市（现房+期房），4、以灵活的价格策略应对市场。5、推出合理价格的期房产品，最后实现量价齐升6、提升天湖地产品牌知名度，提高品牌价值7、提升天湖马德里产品的品牌知名度和品牌价值最终实现快速销售！策略篇2014年我们的任务！一、整体推广二、形象提升三、定价策略四、活动策略五、其他推广建议一、整体推广策略靶心整体形象提升，广告多角度，形成攻势二期火爆入市实景样板间，华美亮相推广思路1、根据当地的特点，采取本土化乡镇式推广方式：如，走街串巷的宣传车2、利用样板区华美亮相时机，多渠道推广，聚拢人气3、多物料投入，配合DM及短信、报纸，为大盘形象造势3、结合价格策略，借力购买势气，制造更大的市场影响力4、密集暖场活动，以大盘带人气，季节性以人气带销售5、主要路口做导视，占领市内重要广告位，布展等大力度宣传高层样板区开放、一期再掀火爆、二期盛大面世企业及政府机构产品推介会、团购活动、老带新、超市路演活动，场外设点宣传新年外地老乡聚会，情人节、端午节活动、示范区影像大片、美丽广水摄影展（联合政府一起搞）赢大奖、五一活动以节点为主线，穿插各类销售及客户暖场活动对一期二期的建议：拉网战术全面亮相短信广告：周边用户短信群发。外展及派单利用人群集聚，传递项目信息DM精准打击。企业及单位直投，主要瞄准当地中小企业中层/企事业单位客群/汽车销售数据库。老小区投递：针对老小区、老私房采用直接投递；项目围墙及楼体诏示布：根据项目节点，利用现场包装传递项目价值及信息。节假日派单：利用节假日时间到人群密集区派单。对阶段公关活动的建议：走出去。圈进来积极寻找周边商圈，利用周末节假日，设点宣传2014年半年推广统筹任务形象再造一期再掀高潮样板间兑现二期面世二期高潮时间2月3月4月5月6月报纸形象硬广产品硬广户外主题形象+样板段公开二期释放网络产品信息+样板间开放通告形象主题+产品信息释放DM产品价值手册、户型折页、产品单页直投放一期全城特惠+样板区公开+二期信息公开针对产品卖点及销售政策作针对性投短信样板区公开+二期信息公开针对产品卖点及销售政策作针对性投放*项目卖点整合1.优越的地理位置：印台山公园，印台山广场，广水城市核心，生态与繁华共享的最后一块稀缺资源地带。2.50万方大盘优势：广水最大，距离市中心最近的超级大盘，优势雄踞榜首。3.广水城市核心：印台山广场，城市核心，项目周边成熟商圈众多，生活配套齐全。4.市区最佳一线山景：印台山——广水繁华市心的最高土地价值，具有非凡的意义，也具有优良的景观性。5.西班牙式经典建筑西班牙风情经典建筑，自由浪漫与中国含蓄经典结合。6.精品户型设置：出色的户型设计，兼具功能性与生活品味。7.丰富景观配套：超大人工湖和视觉意象丰富的社区中央景观组团。二、形象提升围墙围墙围墙围墙围墙道旗道旗道旗三、定价策略采取新的定价策略，在产品定价上，差异化定价与个性化定价策略变相降价，以技巧性与灵活性来避免价格战，最终达到快速销售的目的。3月价格策略1、组织“幸运100”价格特惠活动从3月1日起到，凡在天湖马德里交定金20000元的前100名客户，便可抵扣10万房款，以此制造轰动事件。4月价格策略2、组织“幸运50”价格特惠活动3月有大量客户成交，形成销售火爆局面后。4月到5月要有部分户型价格上涨，鉴定前面已购买客户的信心。但4月起开始”幸运50”价格特惠，凡在天湖马德里交定金30000元的前50名客户，便可抵扣10万房款，以此来制造购买的紧迫感。5-6月活动策略2014年双春年，最适合结婚，对已领结婚证的准新人，优惠并凭结婚证赠送4000元婚纱摄影一套。6-7月活动策略?5月到6月，各项活动策略紧跟其后?在此期间老带新购买，在享受团购价格优惠的基础上再优惠9折?55岁以上的老年人购买享受团购优惠，入住时赠送家具、家电等。或者家庭保健产品，按摩器、及定期家庭护理（让老年人给外地儿女打电话，抓紧买房子）四、活动策略活动分析：首先，对于广水这类三四线城市，活动要迎合当地的民俗，同时切合当地接受信息的特点。其次，当前环境，大众媒体相对失效的情况下，客户活动更为营销推广所侧重。一旦发现可深度挖掘的客户圈，不断地通过客户活动，高效导入新的客流，将是去化的主力手段。客户活动将主要由如样板房落成、开盘等重要节点的大活动和较频繁组织的本地客户小活动所组成。重点邀请企事业单位领导和成员。重要SP活动功能：?塑造项目形象，揭示项目个性；?创造现场人气，满足营销需求；小