江苏青商总部基地营销推广细案地势坤谨呈2014.3目录1写字楼市场及竞品分析2项目本体认知及SWOT分析3产品提升建议4项目定位及客群定位5营销策略6推售策略及阶段营销一、写字楼市场及竞品分析写字楼现状南京写字楼整体表现?近三年的写字楼成交量呈现逐年增长的态势?供需板块以江宁和河西为主，河西供需正逐步加大?写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降?独栋纯写字楼减少，产品形势变化为综合体内小面积商务办公产品?受投资需求因素影响，供应主力户型是中小户型?受宏观调控的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将更为明显需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。?2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。?近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。供应分析：供应体量继续维持增长走势统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长迅速。从今年二季度开始，写字楼销售呈现出低位回升的趋势。5-6月份上市量为4.66万平方米，环比大幅增长30%，同比增长了4.5倍。三季度，全市写字楼共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。写字楼供销分析?2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主板块　力。可售（面积）成交（面积）全市1369405.99439676.03?2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。玄武131172.018322.29秦淮191001.1925611.24建邺327409.4859358.8鼓楼167362.554544.13栖霞54627.2121643.66雨花台70497.2528502.38江宁185163.43164485.43六合113917.6735943.16浦口128255.2541264.94数据截止至2013年12月26日数据截止至2013年12月26日租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降南京写字楼市场2013年整体供不应求，空置率急速下降，租金不断走高。?根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。?与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%~6.5%的水平。?南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%；?在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。未来发展南京写字楼未来发展趋势随着南京城市框架的拉伸，城市逐渐向外发展，传统非核心商务区涌现出大量单体写字楼、超高层以及综合写字楼发展体办公楼物业。南京写字楼商务市场也因此构建出新的格单核心局，未来河西商务区、城南高铁南站将成为南京办公市场新的增长极。新街口区域多核心河西南站区域区域南京写字楼未来发展趋势与以往的写字楼产品不同，目前面市的写字楼产品，几乎很难见到单幢的“纯写”，多数依托着大型城市综合体，在面积空间的分割上也越来越灵活，为了拉动销售，产品呈写字楼发展现“大综合体、小面积”的特征。大综合体江宁上市11个河西江北小面积上市17个综合体上市9个总量50个南京写字楼未来发展趋势写字楼市场持续升温，一方面是由于7月30日的国务院会议未提及房地产调控，这给予了房地产市场一个喘息之机，另外是因为住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场。政策影响?2013年2月20日新国五条的落地，其中颇具力度的征税、增供给、强制限住宅市场投资购限贷等内容，使得一些客户从二手房市场转向新房市场，也大幅挤压了一些投机、投资需求的获利空间。写字楼投资?2013年7月30日中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控。这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业的利好。加上如今中央政治局的“平稳健康发展”房地产政策，无疑对商业地产的发展是一大利好。写字楼整体市场总结总结受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。竞品分析河西写字楼市场河西写字楼市场分布情况(建筑面上市序号项目名称占地㎡物业形态现状)积(㎡)年份2423商业/酒店式公寓/写字1新地中心44,899220,0002010.6完工25楼/酒店商业/酒店式公寓/写字2嘉业国际城33,000250,0002010.2完工梦都大街22楼号线//2商业酒店式公寓写字3紫金西区中央13,52774,4002005.5完工楼21商业/酒店式公寓/写字奥体4东渡新锐大厦12,48770,0002005.12完工中心M楼5商业/酒店式公寓/写字45联强国际大厦12,80090,0002007.9完工楼商业/酒店式公寓/写字636宋都奥体名座3,44888,0002004.4完工楼/CBD河西北延段一期商业/酒店式公寓/写字77中泰国际广场8,070220,0002006.5完工奥体大街2楼/酒店20华泰商业/酒店式公寓/写字8金奥大厦29,851200,0002011.4在建证券楼8191商业/酒店式公寓/住宅/完工19278,236560,0002013.7在建在建华新城酒店未开工20华泰证券45,383158,843待售商业/写字楼在建华新丽华中央21新城大厦25,000180,000不售政府办公完工山路庐江中路东公园河西大街22仁恒国际公寓27,638110,0002007.7酒店式公寓完工1号线M23欧洲城136,000340,0002007.10商业/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中华广场173,333520,0002004.11商住/公寓/别墅完工25雨润国际中心36,000180,0002011.4商业/商住/写字楼在建总计879,6723,261,243河西写字楼市场分布情况序项目名称占地建筑面积上市物业形态项目18中央公园号(㎡)(㎡)年份现状1号线M9新鸿基项目263033800002014商业/写字楼在建河西大街10国睿大厦—十四所1321485509/9民品企业总部不对外商业写字楼完工2711江苏新华报业2164386571不对外新闻办公在建12南京报业集团20141107417不对外写字楼/绿地在建1017//13农村信用社1613678664不对外商业写字楼市政配在建16套///1114国泰君安19607104572不对外商业写字楼住宅娱在建南15乐/绿地京15中国联通1310752426不对外邮电办公在建国2616中国移动1332364950不对外邮电办公在建28际17交通银行南京分行1429650034不对外商业/写字楼在建CBD博河西南延段二期18滨江一号287892183202012.10商业/写字楼/住宅在建览121426金融城一期（省保中监局/银监局）————不对外市政单位在建心27南京世界贸易中心314543331932013.6商业/写字楼/酒店/酒在建1329（美国富顿）店式公寓28河西国资集团——30——不对外国企单位在建29奥美传媒大厦16261176534不对外奥美广告办公楼在建完工30金融城二期80000700000未定商业/写字楼/酒店在建江中路江山大道东31在建///线31升龙汇金中心13291610880002014写字楼商业酒店酒在建店式公寓号2总计4208873146190河西10-13年商业办公地块成交情况位置总建筑面地块编号物业形态出让面积成交时间用地单位所在区县地块名称积东至黄山路；西至恒商业金融业用建邺区河西大街（中2010/10/2NO.2010G43山路；北至现状；南地、酒店式公142680.221950.8江苏盛康商贸有限公司部33-2）9至河西大街寓用地建邺区楠溪江东街以东至现状；西至河道2010/10/2招商银行股份有限公司南京分NO.2010G35南（河西中部36号-；北至楠溪江东街；商业金融用地133984.412180.46行1）南至现状?东至现状；西至莲花商业金融业用建邺区莲花路地铁汪NO.2010G25路；北至规划绿地；地、酒店式公40773.610193.42010/8/24江苏天迈投资有限公司家村站以北南至现状?寓用地东至现状；西至云锦金融保险业用中国保险监督管理委员会江苏NO.2010G15建邺区所街以北路；北至集庆门大街地、基层社区16386.246302.42010/5/18监管局、南京四宜投资置业有；南至现状中心限公司东至恒山路；西至现2011G01建邺楠溪江东街以南状；北至楠溪江东街商业、金融业40795.610198.92011/2/23江苏省农垦集团有限公司；南至现状盖世控股、硕富有限公司，佳东至淮河路；西至天建邺扬子江大道以南铭控股有限公司，南京河西新2011G07保街；北至扬子江大商住941137.6340991.92011/3/3，江东南路以北城区国有资产经营控股(集道；南至江东南路团)公司河西10-13年商业办公地块成交情况位置总建筑面成交时地块编号物