芜湖三山区大昌龙湖商业广场市场调研报告格物机构报告内容：a.三山区宏观概况b.三山区房地产市场概况c.三山区竞品个案概况格物机构a.三山区宏观概况格物机构三山区宏观概况：区属性质：三山区是2006年2月经国务院批准设立的芜湖市新城区。位于芜湖市区西南部。无鸠为江规模范围：三山区面积320平方公里。它北濒长江县镜区湖，与无为县隔江相望，东南隔漳河与弋江区、芜湖县区、南陵县相邻，西与繁昌县城北工业区相接。弋工业规划：三山经济开发区是芜湖大型企业的产业江转移区，更是皖江城市带承接产业转移示范区起步区三区芜山湖，发展潜力巨大。区县繁发展目标：具可持续发展动力的产业强区，拥有良昌县好的生态环境、鲜明的水网城市特色、文化繁荣、宜居的城市新区。格物机构三山区交通概况：沿江高速公路、滁黄高速公路、S321省道、宁铜铁路贯穿全区。芜湖市三环路也将三山大部分地区圈进，芜湖市区滨江大道将延伸至三山区龙窝湖附近，把三山与芜湖市中心连为一体，届时从市中心到三山将更方便。芜湖长江二桥与三山区紧邻，长三角城际铁路复线也由境内通过，区内乡村公路网已经形成。城区新建华电大道、三山大道、龙湖大道均为高标准设计施工，再加上水路运输的黄金水道，三山区交通干线可谓密如蛛网，四通八达。格物机构三山区行政区划：三山区面积320平方公里，辖峨桥镇龙湖和三山、保定、龙湖、高安四个街道保定三山办事处，46个行政村，还有三华和茗香、泥埠和龙湖新城四个居民社区。高安常住人口14．7万，是芜湖市辖人口峨桥镇区域面积人口最少，面积最大的区，发展潜力很大峨桥镇105k㎡3.95万人保定街道78.5k㎡2.76万人。三山街道40.5k㎡3.04万人峨桥2010年1月27日，经安徽省政府同意，将繁昌县新港镇的高安、义合、矶山、草山、龙湖街道52.4k㎡2.3万人裕民、白象6个行政村和泥埠居委会划归三山区管辖，成立高安街道高安街道43.7k㎡3.25万人格物机构三山区中心城区规划：当前三山新城区中心城区已经形成三个城市功能区域，发展重点为经开区和政务中心区：龙窝湖休闲区三山老城区?三山老城区?经济开发区三山经济技术开发区政务中心区?政务中心区?龙窝湖休闲区?峨桥茶产业园峨桥茶浮山生态产业园?浮山生态保护区保护区格物机构三山老城区概况三山老城区以三华街为代表的老城商业街，其商业发展最为繁华，区机关单位和银行网点沿街两边排布，周边人口集聚，受发展空间所限，老城区非城市发展的重点区域。格物机构三山经济开发区概况港口物流基地安徽芜湖三山经济开发区，为省级开发区，位于三山区西北部，总规划面积52.89平方公里，含临江工业园、绿色食品园、港口物流基地三个板块。作为三山开发区的首位产业，汽车及装备制造业，集中了以奇瑞重型设备、集瑞联合重工、玉柴联合动力和新联造临江工业园绿色产业园船等40余家企业，已经形成完整的产业链。板块规模产业主导龙头企业先进装备制造、新材料、华电、集瑞重工、玉柴联合动力、新兴铸管、中石油、圣临江工业园38平方公里电力能源、轻纺、船舶制罗纺织、君华科技、双汇食品、大瑞橡胶、恒安纸业、格造等行业力电器、新联船厂等知名企业北京双鹤药业、南京先声中人药业、上海东方希望集团金绿色食品园10平方公里食品医药及相关配套产业豆动物食品、粮食产业园、华润啤酒等70余家企业大力发展建材、钢材、现港口物流基地5平方公里吉宝中外运、海螺港口、国际钢贸城代物流、港口等项目产业格物机构三山政务新区概况峨龙龙窝湖三山政务新区是当前重点发展桥湖资路大福道河老城区奎区域，区政府和工商税务局迁湖中沟小区路路时代广场龙湖安置小区至新区，当前政务新区楼盘在财经学校一二期321省道扬子学院龙湖中心小学售有三山时代广场和伟星金域金域国际疾控中心浮山路国际，从区域开发方向看，由工商税务大楼三体育中心北向南开发，政务新区南部和商业街一期主题公园东南职业学校华磨山路山商业街二期区政府风东西两侧未来仍有大量土地可景艺术学校区供开发。长江南路主题公园格物机构区域宏观小结：区域定位：三山区芜湖新城区发展目标：产业强区、环境宜居的城市新区发展重点：政务新区、经济技术开发区区域规模：面积320平方公里、常住人口14．7万区域优势：背靠长江、路网发达、工业基础雄厚三山区是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，依托长江天然优势，工业规模扩大必然带来区域人口聚集效应，区域发展潜力很大格物机构②三山区房地产市场概况格物机构2013年芜湖楼市政策一览芜湖市2013年楼市微调政策主要从购房补贴和贴息贷款着手，给予首次购房群体政策倾斜，意图重振楼市销量。政策内容芜湖人才新政：本科学历买房可免1.本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术契税并获2万元安家补贴职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。????2.专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。芜湖公积金新政：个人也可缴存公住房公积金贷款连续足额缴存时间统一规定为6个月（含）以上，贷款金额按照借款积金人及其配偶申请住房公积金贷款时住房公积金缴存余额的10倍计算，但不超过住房公积金贷款时向社会公布的最高住房公积金贷款额度。芜湖市连续、足额缴存住房公积金为了支持芜湖市住房公积金缴存职工购买首套住房，减轻购房负担，芜湖市出台了贴6个月以上首套房商贷可办贴息贷息贷款政策。只要连续、足额缴存住房公积金6个月以上，在购买首套住房时，可申款请贴息贷款。格物机构2013年芜湖土地市场概况2013年芜湖市土地市场表现良好，同比量价齐升。2013年芜湖土地市场成功出让国有建设用地36宗，总出让面积215.94万平米，约3238.96亩，成交金额57.297亿元，成交均价176.89万元/亩。与2012年土地行情相比，2013年土地总出让宗数增加3宗，成交面积同比上涨48.85%，成交金额同比上涨72.88%，成交均价同比上涨16.15%。从区域来看，2013年鸠江区成功出让国有建设用地1611.27亩，弋江区成功出让国有建设用地325.31亩，开发区成功出让国有建设用地466.62亩，三山区成功出让国有建设用地449.99亩，镜湖区成功出让国有建设用地385.76亩。格物机构2013年芜湖土地市场概况2013年三山区共有四宗土地出让，均是商业和商服用地，上海伟博置业、信德房地产、芜湖奥特莱斯商业公司、瑞丰商博城登陆这片热土，预示着三山区商业地产被业界普遍看好。格物机构2013年芜湖楼市商品房上市量统计2013年芜湖市商品房供应量同比下降11.1%，三山区商品供应量上涨799%，成为上市量涨幅最大的区域。2013年1-12月，市区商品房供应量为348.75万平米，同比下降-11.1%。商品住宅供应量为261.03万平米，同比下降8.09%。统计数据显示，2013年1-12月份芜湖市商品住宅供应仍以鸠江区为主，占比达30%。对于城南片区来说，2013年商品住宅供应量为95.14万平米。其中，弋江区的商品住宅上市量是45.13万方，同比下降20%，三山区商品住宅上市量是50.01万方，同比上涨799%。三山区2013年由于伟星金域国际的推出和碧桂园白鹭湾组团的加入，上市量暴涨，成为2013年上市量涨幅最大的区域，整个区域的新房供应全市区占比36%。格物机构格物机构格物机构城市住宅成交情况芜湖市商品住宅2013年度成交面积241.53万方，较去年同期下降11.64%。三山区销售1805套，同比上涨62.61%。?2008以来年芜湖住宅成交逐年递增，2013年降幅明显；?12年11月-13年3月芜湖住宅月度成交上升，13年7月?2013年1-12月住宅成交241.53万方，环比降低了11.64%为传统淡季，成交年度最低，近来月度呈上升趋势。备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据格物机构城市住宅成交价格情况芜湖2013年度商品住房销售均价为5566元/㎡，较去年同期增长3.27%，三山区商品住房销售均价为3962元/㎡，较去年同期下降12.75%。?芜湖住宅价格2010年和2011年涨幅明显，2012年受调?12年12月以来芜湖住宅价格变化不大，价格5600元/控影响，价格下调明显，2013年住宅价格保持平稳；㎡，近两个月住宅价格降幅明显。?2013年1-10月住宅价格约5580元/㎡，环比上涨?2013年10月芜湖住宅价格为5432元/㎡3.93%；备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据格物机构城市住宅成交各面积段占比2013年1-10月全市商品房成交主力面积段为100-120㎡，共成交4442套，成交均价5433元/㎡。其次为90-100㎡，成交均价为5468元/㎡。2013年1-10月全市商品房各面积段成交分析面积段成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）50以下95139000596550-7035421770586570-903987338760528790-10040144045205468100-12044425289445433120-14032434490135600140-1708271289246228170以上6221518997373格物机构2013年芜湖楼市商品住宅销售排行榜销售面积（万平名次楼盘名称区域销售套数（套）米）1华强城镜湖区202222.872绿地镜湖世纪城镜湖区143514.913东紫园鸠江区123812.634伟星金域华府弋江