江苏青商总部基地项目定位及推广方案烨明机构顾问2014.3.131项目理解2项目定位3产品建议4项目推广策略项目理解本体分析/市场概况/SWOT分析/核心问题Part1本体分析江苏青商总部基地概况项目位于南京浦口南农路和江淼路交叉处，新区软件园（西区）启动区B地块内，由江苏青商创业大厦（南楼）、江苏青商总部大厦（北楼）两栋大厦组成的办公商务综合体。路铁环号北1路1A路河字丰CBD团结路路农南项目背景江苏青商总部基地经济指标江苏青商总部基地所处的浦口新区将被打造成第七个国家新区！与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区和广州南沙新区并列。浦口规划——江北升级为“副城”《南京市城市总体规划（2007-2030）》将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。2006年，市政府提出“跨江发展”战略，浦口仙林龙潭主城江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。汤山桥林东山滨江板桥禄口仙林副城仙林副城永阳江北副城江北副城主城主城淳溪东东山副城山副城浦口规划——浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块浦口新城浦口新城——珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。规划定位：现代化滨江新城。规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。浦口规划——浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区江北副城规划：“两心、复两合功能片、一轴轴、八廊、七组团”。浦口新城规划：一心、一带、五廊、四个特色片区。雄州中心雄州组团珍珠泉片区六合片区长芦组团大厂组团核心片区滨江高新组团城南河片区浦口片区公共浦口中心活江浦组团浦口中心组团城南片区动带三桥组团绿水湾湿地公园浦口交通规划——远景规划17条跨江通道现状：五座跨江通道——南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建——南京长江四桥及模范西路过江通道。规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。浦口交通规划——2012年5条过江轨道建设2030年南京地铁远景规划简图地铁3号线开工及建成通车时间：2010年12月——2014年6月区间：浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖地铁10（1号线西延线）开工及建成通车时间：2010年12月——2014年区间：城南雨花台-—河西奥体—浦口珠江镇宁天城际一期（原11号线）开工及建成通车时间：2012年上半年——2014年区间：六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。宁和城际一期（原12号线）开工及建成通车时间：2012年——2015年区间：南京南站—浦口桥林黄里地铁4号线（一期）开工及建成通车时间：2011年4月——2015年区间：浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。南京软件园西区建设背景：产业先行，软件开路2011年7月，市政府明确将以南京软件园、江苏软件园及雨花软件谷三个国家级平台为核心，重点打造“一谷两园”“一体两翼”的软件产业发展集中带；南京，中国唯一的部、省、市共建的软件名城：＊2010年9月，南京被国家工信部认定为全国首座“中国软件名城”；＊2011年，南京软件及信息服务业产值1520亿元，占全国8.3%，仅次于北京、深圳列全国第三；＊2015年全市软件和信息服务收入达到4000亿元；建成高标准的中国软件名城＊2020年全市软件和信息服务收入超过10000亿元，跨入世界级的软件名城行列。南京软件园西区产业基础1、国家级南京高新区88年设立，区内近3000家企业注册和多家上市公司，获得了发展软件产业的所有国家级牌照，政府主导的高新区有财力也有能力在一段时机内支持软件产来发展。2、高新区相比其它经济开发区，直管部门是科技部，极大提高了各项软件基金申报的成功率。3、国家级高新管委会代表一级政府和独立的财政局，优惠政策的可执行性强。4、园区周边自然环境优越、园区成熟、配套齐全、产业已形成集聚5、基础良好的软件产业（1）高新区南京软件园：建成5.3km2,已建成面积：100万平方米（软件研发、办公及配套用房）（2）2011年软件产业收入：221亿元、软件人才：超3万Part2市场概况写字楼市场及典型产业园分析供应分析：供应体量继续维持增长走势统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长较为平稳。1-3季度共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。?2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。?近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。?2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字写字楼供销分析楼的绝对成交主力。板块　可售（面积）成交（面积）?2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏全市1369405.99497216.03宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。玄武131172.019411.42秦淮191001.1928962.96建邺327409.4867127.03鼓楼167362.561682.27栖霞54627.2124476.15雨花台70497.2532232.46江宁185163.43186011.5六合113917.6740647.01浦口128255.2546665.24数据截止至2013年12月26日数据截止至2013年12月26日租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降?根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。?与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%~6.5%的水平。?南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%；?在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。写字楼整体市场总结受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少。随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。典型产业园项目紫东创意园、徐庄软件园、苏宁慧谷江宁总部基地、东山国际研发园、海峡城项目概况——紫东创意园位于地铁2号线金马路站和仙鹤门站中间，总建50万方，致紫紫东创东创意意园园力于引进科技研发类和文化传媒类企业。开园时间2009年下半年建筑类别双拼、独栋、LOFT占地面积1000亩容积率0.8总建面50万㎡绿化率65.8%交付标准毛坯独栋双拼6000-13000㎡产品面积段LOFT随意分割层高LOFT5.2米物业类型办公，商业，公寓停车位3000个开发商南京钟山创意产业发展有限公司分组团定位物业管理公司南京紫东物业管理有限公司A：湖畔办公区B：花园商务区物业费2.95元/㎡/月C：英伦生态办公室D：大师独区售价11000-13000元/㎡租金3元/㎡/天E：创意LOFT区F：策划咨询产业园G：中心配套区园区配套——园区外部有完善的交通、商业、教育配套；园区本身也提供较多的公共配紫紫东创东创意意园园套，入园企业办公便利。外部自身地铁：地铁2号线仙鹤门站、金马路站；地铁4号线会展中心主干道：沪宁高速公路、绕城公路、312国道、122省道服务平台（商务、生活、人力、融资、商业（业态、商业档次）物业、咨询、公共技术、交流培训）休闲：高尔夫球场、赛马场酒店、员工餐厅索菲特钟山高尔夫酒店白领公寓仙林大学城商铺紫紫东创东创意意园园园区定位——双重产业定位，发展创意产业及总部经济“总部天地，创意绿洲”的建园宗旨，准确的概括了园区的双重产业定位：作为创意产业园区，将以研发服务业、设计服务业、文化传媒业和咨询策划业为产业方向，并通过创意消费的形式，形创意消费—作为补充型辅助产业，使以上各产业在市场环节得到最终体现，并形成完整产业链。成完整的产业链。作为总部经总部经济济园区，将重点引入具有研发重点引入：具有研发/设计功能的企业总部、各类创意企业总部；和设计功能的创意企业总部以辅助引入：除具生产功能外的企业职能总部。及各类非生产型企业总部。产品特色亮点——南京规格最高的智能化园区；是国内首批的“绿色建筑和建筑节能示紫紫东创东创意意园园范园区”；园区每个区域建筑各有特色，屋顶铺装绿化。不停式大门管理系统监控系统流程图远程抄表及能耗分享计量先进的一卡通系统?园区委托智能化系统集成公司、能源智能化管理工程公司、云计算公司、数字园区设计公司对园区智能化系统进行全面设计。?园区管委会经过长期充分的调研，并聘请国内知名的专业机构和专家制定了低碳环保规划。?紫东创意产业园总共有100多栋建筑，每栋建筑上都设计了建筑屋面，总面积达7万㎡，在建筑用材上选择玻璃和干挂石材，园区内所有建筑均强调与屋顶绿化一体化设计，将渗漏、承重、花木品种与园林风格综合考虑，达到建筑的最完美状态。?D区为独栋，面积在6000㎡左右，EF区为LOFT创意办公，面积可随意分割。供销情况——项目以政府招商为主，租金3元/㎡天，EF区可自由分割，独栋区面积紫紫东创东创意意园园在1400-2100㎡之间。?紫东创意园区每个区