保利滨湖天地2014年营销策划提案慈溪营销部2014.1.3目录?房地产市场剖析?2013年销售推广总结?2014年推售计划?2014年营销推广策略?需要协调的问题Part.1房地产市场剖析全国市场宏观政策时间政策内容“新国五条”出台。为抑制投资需求，二手房交易按个人所得的20%征收；提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对执行限2013.2.20购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施出台。此次楼市调控，力度空前。国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要2013.5.24求扩大个人住房房产税改革试点范围。2013.10.23北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，2013.11.15针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政2013.11月底策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应宏观政策：延续维稳微观：慈溪地区房地产市场又在经历怎样的变化？2013年慈溪住宅土地成交情况城区地块崇寿乡镇地块201301#地块周巷201208#地块孙塘北路周巷1#-A、B、C、D、四城北坎墩板块201301#地龙山201147地块城西宗汉板块块孙塘北路地块2#B地块龙山201228地块逍林中心浒山板块景观大道201101#地国道1#地块观海卫11#地块块1302#地块景观大道8#地块观海卫1303#地块景观大道5#城南R-14绿地块城地块2013年慈溪市住宅土地市场相对较为平稳，城区成交11宗地块，乡镇成交8宗地块。2013年慈溪住宅土地成交明细出让面积（平建筑密度成交总价（万楼面价（元/成交日期地块名称容积率建筑面积竞得人方米）（%）元）方）1.0、≤2013/11/22孙塘北路2#-B地块31313.14≤3540707206805080慈溪市机泵厂有限公司1.31.0、≤2013/11/22慈崇寿201301#地块1426725-352282729701301张欢范1.62013/11/22慈逍林201101#地块45038≤401.4-1.985572144581690宁波博地置业有限公司慈土储（周慈溪市周巷开发建筑工程2013/11/2036490≤351.2-1.658384110501893巷）201301#地块有限公司＞1.0，慈溪市碧桂园房地产开发2013/11/5观海卫1302#地块49058≤3093210182491958≤1.9有限公司＞1.0，慈溪市碧桂园房地产开发2013/11/5观海卫1303#地块69952≤30132909260221958≤1.9有限公司2013/9/23孙塘北路1#-A地块48966≤301.4-1.888139385004368恒元置业有限公司2013/9/23孙塘北路1#-B地块28345≤301.4-1.851021218004273恒元置业有限公司2013/9/23孙塘北路1#-C地块37828≤301.4-1.868090300004406恒元置业有限公司2013/9/23孙塘北路1#-D地块25563≤301.4-1.846013199004325恒元置业有限公司2013/7/10景观大道8#地块18260≤332.5-3.360258177902952慈溪恒泰置业有限公司2013/7/10景观大道11#地块25437≤301.2-1.640699267206565慈溪恒泰置业有限公司1.0、≤宁波阳明房地产开发有限2013/4/3国道1#地块20163.74≤40262131302049671.3公司慈溪绿城房地产发展有限2013/3/28城南R-14#地块50389.93≤302.27-3.0151170571503781公司2013/3/7景观大道5#地块15153≤392.5-3.451520176903434慈溪恒泰置业有限公司2013/2/1慈龙山I201147#地块98828332.524707011904482众安集团有限公司2013/2/1慈龙山I201228#地块98827332.524706811904482众安集团有限公司慈土储（周2013/1/1552655.14≤351.2-1.578983142201800宁波振邦进出口有限公司巷）201208#地块预计2014年慈溪全市新增建筑面积为1589853方，其中市区623831方，乡镇966023方。后期商品房供应量将持续加大。2013年慈溪楼市成交分析?成交量：8月份成交量最大，乡镇楼盘维科龙湾府的大量成交（432套），其次是11月（星光家园和瑞宝尚源的大量成交），再次是5月（保利小户型的集中上市）?成交均价：8月最低，成交主力楼盘都是单价万元以下以及乡镇楼盘，4月最高，市区楼盘的续销如金地鸿悦，绿城慈园的成交从而拉高均价。2010—2013年市场成交比对分析时间2010年2011年2012年2013年供应面积（万方）85158.7182160成交面积（万方）5645.76159.3供应套数5547106121161014092成交套数3742320740064357去化率（套数）67.50%30.22%34.50%30.92%成交金额（亿元）78667265.6成交均价（元/平13878144061195111062方米）?2013年慈溪市场总成交面积、成交均价较2012年有所降低。主要原因是2012年以来受市场调控影响，全面进入以价换量的行情。因此比较2010、2011年降价较多?虽然成交套数增加，但由于供应增加，2013年去化率较2012年降低！市场主要竞品分析主要竞品分布金地鸿悦恒园悦城华润凯旋门太子湾城西宗汉板块城北坎墩板块伊顿庄园双囍花园中心浒山板块保利滨湖天地复地御上海绿城慈园瑞宝尚源绿城玫瑰园恒泰金域华府在售楼盘慈溪慈溪楼盘楼盘主要分布在市主要分布在市区浒区浒山、坎墩板山、坎墩板块块，未，未来来主力供主力供应应集中在城集中在城东东新新区区及城西宗及城西宗汉汉板板块块，，而市中心、城南零星分布而市中心、城南零星分布。。面积段去化情况分析?据慈溪房产网数据，2013年主要竞品总共成交1715套，主要还是以中小面积段（120-160方）为主，200方以上的大面积相对较少。120方以下小户型成交量较少主要与今年的推货结构有关。保利各面积段去化与市场情况分析成交面积段市场总套数保利去化套数占比100方以下9100.00%100-120方812328.40%120-140方4064611.33%140-160方3889424.23%160-180方26700.00%180-200方29310335.15%200方以上189126.35%合计171527415.98%?保利滨湖天地整体去化较好，占主要竞品约15.98%?市场占有率最高是是180-200方，市场占有率35.15%，年初借势去年销售热潮去化较好。其次是100-120方，由于市场同类产品极少，本案113方户型开盘即售罄；再次是140-160方面积段，由于产品自身优势以及市场前期同类产品教少，去化率尚可。保利房源与市场库存情况分析库存面积段市场总套数保利套数占比100方以下7200.00%100-120方2398836.82%120-140方110530927.96%140-160方58016328.10%160-180方67300.00%180-200方67916023.56%200方以上163825815.75%合计498697819.61%?从整体库存来看，保利占比较大，约20%。?从面积段分析，100-120方占比最大，36.82%，但总量较少，去化相对容易。120-140方、140-160方的市场占比接近，约28%；但120-140市场存量较多，竞争激烈。另外180方以上大户型市场占也不低，而且总量多，面积大，总价高，客户选择余地较大，后期去化还是比较困难。?2014年慈溪市场新推楼盘较多且定位有所变化（比如复地御上海二期整体规划改为小户型，金地新项目也是以100-140方为主）。因此，保利2014年无论大小面积段都将面临巨大压力2013年慈溪别墅市场成交分析项目名称成交套数成交面积均价保利滨湖天地115905.7218050绿城玫瑰园2786.7533115伊顿庄园103730.3314149维科太子湾31743.9436792金地鸿悦31022.523401上林原著114538.3213746?在2013年整个别墅市场，主要竞品总共去化40套，整体市场较低迷，但是保利滨湖天地共去化11套，占27.5%。?上林原著在11月首开，纯别墅，总价低，去化11套；伊顿庄园去化9套，表现不俗；其余楼盘续销难度较大，去化缓慢。上半年无新推别墅房源。2013年慈溪别墅市场库存分析　项目名称库存套数面积段（方）价格段(万）保利滨湖天地18450-630600-2000金地鸿悦44350-390800-1200维科太子湾11520-6501500-2600已推未售伊顿庄园48368-450500-900上林原著57360-830400-2000白金湾35235320-400复地御上海54450-620800-1200瑞宝尚源76400-600500-1000预计推出上林原著123360-830400-2000峙山庄园204350-1000未定连城国际21370-420700-1100　合计692