广东肇庆房地产行业分析（一）2014年上半年广东省房地产业的发展上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。按揭贷款增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。住宅投资占房地产投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投资总体保持平稳增长。1、市场运行概况（1）促销初现成效，去化压力未减受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6%。数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。图8-22013年以来广东商品房销售面积、销售额走势1图8-3近5年上半年广东商品房销售面积比较图8-4今年上半年各月份广东商品住宅销售情况2从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米，同比分别下降10.5%和14.2%。数据显示，今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平，但过去3年新开工面积屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。数据反映，广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80%，去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位，即便按70%能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有9985万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。且相比去年成交快速上升，今年市场总体上较为平稳，即便保持去年同等水平的成交量，今年总体新增供应量也多于销售量。图8-52010年以来广东商品房批准预售面积走势图8-62009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势3从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/批准预售面积）分别为98.0%和101.3%，较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点，市场总体供求关系基本平衡。但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4%，处于近年来的最高位。其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5%；办公楼及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7%，明显低于住宅的增幅。住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。图8-72009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势综上所述，在行政干预逐渐弱化的情况之下，供求关系的变化主导着房价的升降，市场机制正在发挥其调节作用，市场自主调整日益增强。（2）销售回笼不畅，资金压力日增上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。其中，国内贷款1320.82亿元，同比增长32.9%；利用外资14.62亿元，同比下降15.5%；自筹资金1639.94亿元，增长38.0%，增速为各类来源中最高；其他资金（销售回笼资金）来源2429.66亿元，下降4.1%。从资金来源结构看，国内贷款占到位资金的比重为24.4%，较去年同期提高3.4个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比30.3%，同比上升5.2个百分点；其他资金来源占比45.0%，同比下降8.5个百分点。近十年数据显示，作为资金来源中最重要的销售回笼资金，今年上半年所占比重仅高于2008和2012年同期水平，对应着行业资金最为紧张的两个年份，说明当前行业的资金压力4凸显。图8-82003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，说明企业资金需求量大，融资成本相对增加。个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，反映出今年来销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求、合理确定利率水平、加快按揭审批进度，但当前信贷环境尚未实质性改善，企业销售回笼资金依然不乐观，也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。5图8-92014年广东房地产企业来自金融机构资金情况从商品房销售额与投资额的比值情况看，今年第2季度为1.03，较第1季度的1.19进一步回落，为2009年以来次低水平，仅略高于2012年第1季度，反映出当前企业现金流紧张程度日益加剧。图8-102007-2014年广东商品房销售额与投资额比值走势（3）商用物业突起，投资总体平稳上半年，全省完成房地产投资3217.39亿元，同比增长18.8%，比去年同期下降4.7个百分点，与之前两个月份基本持平。其中，住宅投资2150.37亿元，同比增长12.8%，增速同比回落10.7个百分点；办公楼投资281.12亿元，同比增长74.7%，增速同比提高22.4个百分点；商业营业用房投资416.11亿元，同比增长46.5%，增速同比提高15.3个百分点。从投资结构和拉动作用看，今年上半6年住宅投资占房地产投资的66.8%，同比下降3.6个百分点；拉动投资增长9.0个百分点，同比下降7.6个百分点。而办公楼及商业营业用房投资合计占19.7%，同比提高4.6个百分点；拉动投资增长8.3个百分点，同比提高3.2个百分点。数据反映，今年上半年房地产投资业态结构有所调整，住宅所占比重下降商用物业投资的拉动效应明显增强。图8-11广东房地产完成投资额走势表8-82013、2014年上半年广东房地产开发投资情况按用途分单位：亿元开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积44554.99万平方米，同比增长16.3%；其中上半年新开工面积5307.90万平方米，下降22.9%，降幅比一季度收窄12.1个百分点；竣工面积2556.95万平方米，下降8.9%，降幅比一季度收窄6.3个百分点，总体上也呈现趋稳态势。从新开工面积结构看，住宅占68.8%，同比下降4.3个百分点。在住宅库存不断增加且信贷支持减弱的背景之下，更多投资开发非住宅类地产符合行业发展趋势。但近年来多地热衷投资商业综合体等，也需防范过量开发的风险。72、总结与展望（1）市场总结1）关于商品房市场。上半年广东商品房销售量同比持续下降，但仍处于历年同期次高水平；第2季度各月住宅销售量逐步回升，销售均价盘整回落，市场促销行为收效明显；商品房待售面积再创新高，市场潜在供应量大，去库存压力有增无减。2）关于资金状况。房地产开发企业本年到位资金同比增速震荡回落，其中非银行金融机构贷款大幅增长，个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至上半年的1.8%，企业融资成本相对增加；资金结构与2008及2012年相似，企业资金日益紧张。3）关于投资建设。房地产投资增速总体平稳，新开工面积降幅逐渐缩小；其中商品住宅投资额、新开工面积所占比重均有所下降，商用物业投资快速增长对房地产投资增长拉动效应增强，房地产投资建设结构呈现积极调整态势。（2）后市展望在信贷环境尚未明显改善的情况下，人们购买住房的意愿仍然偏低，加上去年超规模的销售量一定程度上透支了市场购买力，预计商品住宅市场短时间内难以复苏。当前市场潜在供应充足，且上半年企业销售目标完成率普遍偏低，预计下半年新增供应量将大幅增加。而当前行业资金状况明显偏紧，为尽快回笼资金，下半年的促销力度或将进一步加大。总体上，下半年住宅市场面临较大的竞争压力，市场正处于调整期，强强联合、跨界发展等创新行为将日渐活跃，以住宅开发销售为主的传统模式也将逐步转型，进而促使房地产业发展结构的优化调整。与此同时，随着经济体制改革的持续推进和简政放权力度的不断加大，市场在资源配置中的决定性作用将逐步彰显，房地产市场的行政干预因素也将随之减少，将为各类资本进入实体经济奠定良好基础。上半年房地产投资建设结构相比过去正呈现积极的调整态势，非住宅类地产发展势头强劲。根据国家产业政策引导方向，投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产将是行业发展的重要领域，有望促使房地产投资保持平稳增长。综上分析，展望下半年，信贷由偏紧转为定向宽松，房贷延续向偏松方向运行；如限价、限外、限购等房地产限制性政策出现调整，对促进市场交投将起到一定作用；下半年宏观经济有望扭转减速下行的不利局面，在一系列稳增长措施推动下回到7.5%或以上增速。信贷、政策和经济这三方面的变化对下半年房地产市场会起到稳固作用，成交有望逐渐增加，价格企稳机会较大。大房企继续提高市场占有率，土地市场由高亢恢复正常，走量抢跑积极去库存的企业应对能力更强。（二）2014年7月肇庆房地产市场报告1、市场综述（1）一级市场82014年